האם מה שקרה השבוע בבאר שבע הינו סימפטום וסנונית ראשונה לקריסת מערכות גם בערים נוספות? והאם, בכלל, קיימת עדיין דרך חזרה לאחר שההסכמים כבר נחתמו והעבודות מקודמות בקצב זה או אחר ברוב הערים? // דעה
קריסת מנהלת הסכם הגג בבאר שבע, לאחר שהושקעו בפרויקט בבירת הנגב לבדה כשני מיליארדי שקלים בקירוב, מלמדת על גודל הפיאסקו של תכנית מגלומנית ומיותרת זו שעלתה עד כה למדינת ישראל עשרות מיליארדי שקלים ונזקיה לטווח הארוך גדולים אף פי כמה וכמה מאלה של מחיר למשתכן.
מהם בעצם הסכמי הגג?
הרעיון נולד בשנות ה-90 של המאה שעברה, בזמן עליית המיליון עולים ממדינות חבר העמים, כשהיה צורך בדחיפות לקדם מאות אלפי יחידות דיור חדשות. מדובר בהסכם בין המדינה, משרד השיכון ורשת מקרקעי ישראל לבין העיריות השונות, לפיו מדינה מתחייבת לקדם מבני ציבור, מוסדות חינוך, תשתיות וכו', ובתמורה העיריות מתחייבות להקל על היזמים ולהעניק להם אישורי בנייה תוך 90 יום בלבד.
בשנות ה-90, כשאכן היה צורך דחוף בכ-100 אלף התחלות בנייה לשנה, היה הגיון לא מבוטל בהסכמי הגג ולמרות שהיו לא מעט "פנצ'רים" לא נעימים דוגמת מחסור בתשתיות משלימות, רוב רובן של דירות אלה אויישו ורובן הגדול נבנו בפריפריה ותרמו תרומה לא מבוטלת לגידול אותן ערים, כולל באר שבע שקלטה אל קירבה רבבות עולים חדשים.
לאחר הפסקה של 20 שנה בקירוב, צץ לו ב-2013 כעוף החול הסכם גג בקרית גת, כשהוסכם לקדם 7000 יחידות דיור בכרמי גת, הרובע החדש שבצפון העיר, ועקבותיו, כפטריות אחר הגשם, קודמו במהלך השנים שלאחר מכן לא פחות מ-30 הסכמי גג, רובם הגדול בערי פריפריה או ערי הטבעת החיצונית שמחוץ לגוש דן, ושכללו מספר בלתי נתפס של כ-450 אלף דירות בקירוב.
הסכמי הגג נשאו עימם מראשית היוולדם 5 בעיות עיקריות: בעיה ראשונה, העדר התשתיות. בניגוד למובטח, המדינה לא כיבדה מרבית המקרים את ההסכם, ולא קימה תשתיות סבירות של מוסדות ציבור ותחבורה. ידוע במיוחד המקרה של ראש העין, עיר הממוקמת בפאתי גוש דן, מיקום אידיאלי לכאורה, אולם רבבות תושביה כלואים כבר היום בתוך פקקים אינסופיים בואכה כביש 5 ולא מוצאים מקום חנייה לרפואה בתחנת הרכבת המקומית.
בעיה שנייה, הסכמי הגג חסמו בפועל את הסיכוי להתחדשות עירונית, ובמיוחד בערי הפריפריה, שהרי מי ירצה ליזום התחדשות עירונית כשיש לו בטווח הליכה מביתו הוותיק שכונה חדשה? איזה קבלן ירצה בכלל להתעסק עם התחדשות עירונית, שיש לו היתר לקדם פרויקט חדש?
בעיה שלישית, הסכמי הגג התנגשו במקרים רבים עם תכניות מחיר למשתכן שבדיוק באותו הזמן קודמו באותן הערים ונוצרה כפילות מיותרת לחלוטין שבאה לידי ביטוי ב"עודף בנייה" בערי פריפריה נטולות ביקושים, זאת לעומת מחסור בבנייה באזורי הביקוש.
בעיה רביעית, הסכמי הגג יצרו חוסר פרופורציה משווע בגידול מלאכותי של ערים ותיקות קיימות, ולא איפשרו לאותן ערים לעכל אותם. בעיר אשדוד, לדוגמא, קודמו הסכמי גג בהיקף אסטרונומי של 46 אלף יחידות דיור(תוספת של כ-180 אלף תושבים לכ-230 המתגוררים בעיר כיום) , באשקלון 30 אלף דירות(תוספת של כ-120 אלף תושבים לכ-150 כיום). לא במקרה שני הסכמי גג אלה, דוגמת רבים אחרים, מתאפיינים מלכתחילה בקשיים ניכרים.
דוגמאות אבסורדיות עוד יותר הינן של ערים פריפריאליות קטנות דוגמת דימונה ואופקים: בדימונה ההסכם כולל כ-26 אלף דירות (תוספת של כ-100 אלף תושבים), זאת כאשר בעיר מתגוררים , 60 שנה לאחר הקמתה, פחות מ-40 אלף תושבים ובאופקים הוא כולל כ-14000 דירות (כ-60-70 אלף תושבים חדשים), ואשר בה מתגוררים כיום, גם כן לאחר כשישה עשורים, כ-30 אלף תושבים בלבד.
ובינינו: האם מישהו ממקבלי ההחלטות שקידמו את הסכמי הגג, באמת האמין גם בחלומותיו הורודים ביותר, כי בדימונה הביקושים בשנים הקרובות יגדילו פי 4 את אוכלוסייתה וכי אופקים תשלש את מספר תושביה?!
בעיה חמישית, האם מישהו ממקבלי ההחלטות בדק בהיקף ארצי(!) את צרכי שוק הדיור של מדינת ישראל, כמה יסתכמו הביקושים לדיור במהלך העשור הקרוב, ובמהלך עשורים שלאחר מכן, וקל וחומר בכמה הם יסתכמו בפריפריה, גם על פי התרחישים האופטימיים ביותר.
בסופו של יום קרה שהסכמי הגג, בדומה למחיר למשתכן, יצרו עודף משמעותי של בנייה מיותרת, ובמיוחד בפריפריה, זאת לעומת מחסור גדל והולך של בנייה באיזור הביקוש במרכז הארץ.
כך יצא, כתוצאה מחמש הבעיות העיקריות הללו, שהסכמי הגג ברוב המקרים לא הצדיקו כלל ועיקר את עצמם מבחינת ההשקעה, יצרו כאוס בנושא העדר תשתיות, יצרו דיסוננס בין שכונות ותיקות לחדשות, לא קודמו ברוב המקרים, כשרוב רוכשי הדירות בהם היו לאו דווקא בני המקום, אלא משקיעים חיצוניים, ולכך לא התכוון המשורר בעליל.
האם מה שקרה השבוע בבאר שבע הינו סימפטום וסנונית ראשונה לקריסת מערכות גם בערים נוספות? והאם, בכלל, קיימת עדיין דרך חזרה לאחר שההסכמים כבר נחתמו והעבודות מקודמות בקצב זה או אחר ברוב הערים? על הקושיות הללו, מן הסתם, מקבלי ההחלטות יידעו לענות יותר טוב ממני לשאלות מבקר המדינה וייתכן שאף שלוועדת חקירה ממלכתית שתוקם בנושא זה.
*כותב המאמר, ארז כהן, הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
