בג"צ השכונות: "סכנה אמיתית לפגיעה בזכויות הקניין של בעלי הדירות"

בואו נתחיל עם עובדות – התחדשות עירונית במדינת ישראל נכשלה. עפ"י נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והרשות להתחדשות עירונית, במשך 14 שנים, משנת 2010 עד שנת 2023, אושרו בסה"כ היתרי בנייה לפינוי בינוי – 46,453 יח"ד, ולתמ"א 38.2 – 126,580 יח"ד, וסה"כ היתרי בנייה כלליים – 553,430 יח"ד. כלומר – כ-3,300 יח"ד בממוצע לשנה לפינוי-בינוי, לעומת יותר מפי 10 היתרי בנייה כלליים. אין ספק שזהו כישלון מובהק. המספרים האלה מצביעים שאסור להמשיך את המסע הכושל של דריסת הקניין של הדיירים בעלי הקרקע במיזמי פינוי בינוי.

בג"ץ השכונות הינה עתירה בעלת חשיבות מהמדרגה הראשונה ומשמשת כפה של 550 אלף משפחות מהשכבות החלשות במדינת ישראל. הענקת הקניין לתושבי השכונות נועדה למנוע את האפשרות שהרגולטורים ינצלו את חולשתם של הדיירים ויפגעו במעט שיש ברשותם דירת שיכון ישנה.  כמי שנקרא ע"י ממשלת ישראל בשנת 2012 לעמוד בראש כוח המשימה הלאומי להתחדשות עירונית אני מכיר ויודע מה עמד מאחורי הרעיון ליזום התחדשות עירונית בישראל. המטרה הייתה ראויה וקידשה ערכים של שיוויון, סיוע לשכבות העממיות ויוזמה כנה להעלות אותם בסולם החברתי.

אומנם העתירה נדחתה, אך השופטים קיבלו את עמדת המכון במספר סוגיות עקרוניות:
הרשויות המקומיות נותנות לשכבות העממיות את המינימום האפשרי – במקום את המקסימום.
לפי בית המשפט, לכל הפחות חלק ניכר מהרשויות המקומיות בישראל לא משתפות פעולה עם המאמץ הלאומי של הגדלת הצפיפות במרכזי הערים והן נותנות לשכבות העממיות את התוספת המינימלית האפשרית – במקום את המקסימום. התמורה המקסימלית שניתנת לחזקים – אינה ניתנת לתושבי השכונות מהשכבות העממיות. הרשויות נותנות רק את המינימום לחלש. זוהי אפליה בוטה, ובית המשפט מכיר בה.

הפגיעה – דווקא בשכבות החלשות
ראוי שהציבור ידע שבפסק הדין נכתב במפורש שלא נעלמה מעיני השופטים הפגיעה בתמורה הניתנת לבעלי הדירות בפרויקטים של פינוי ובינוי. בית המשפט הכיר בכך שיש פגיעה כזו.
בסוף פסק הדין, השופט גרוסקופף קיבל את הטענה העיקרית בעתירה לפיה "התרופה שניתנה לבעיה האחת ("בעיית הדייר הסרבן") יצרה בעיה אחרת ("העדר כוח מיקוח של בעלי דירות")". על החשש הזה כותב השופט: "חשש זה עלול להיות ממשי, ומן הראוי כי המופקדים על האסדרה בתחום זה יתנו דעתם לעניין". 

הנה – בית המשפט העליון קורא בפועל לרגולטורים, לממשלה, לעצור את ניצול החלשים בפינוי בינוי. הוא קורא להם לשים לב ולטפל בבעיה החדשה של העדר כוח המיקוח של בעלי הדירות.
בית המשפט הכיר בהשפעתו של תקן 21.1 על התמורות לבעלי הדירות וכותב: "אין משמעות הדבר, כי הטרוניה שמשמיע העותר ביחס לתמורה שמקבלים בעלי דירות, משוללת יסוד. כמו כן, ייתכן (ועל פניו, מהחומר שהוצג בפנינו עולה כי יש רגליים לדבר) שהתמורות שמקבלים בעלי הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי אכן מושפעות מהשימוש שנעשה בתקן 21.1".

חשוב שהציבור ישמע את האמת ויבין את כל האפשרות העומדות לרשותו במיזמי פינוי בינוי, ידע לעמוד על זכויותיו וקניינו. אין שום סיבה שהרגולטורים והרשויות המקומיות יאחזו בתקן, יתנו לדיירים תמורה מינימלית ולא ישתפו פעולה עם המאמץ הלאומי של הגדלת הצפיפות במרכזי הערים. מדוע התמורה מקסימלית ניתנת רק לאליטות בעסקאות קומבינציה ולא לתושבי השכונות מהשכבות העממיות?!

לרגולוטורים ישנה אחריות לפעול למען תושבי השכונות, לבטל לאלתר את מסמכי המדיניות שהוציאו העיריות ושהגבילו את התמורה לדיירים ל-12 מ"ר בלבד לדירה. עליהם לדאוג להעניק לשכונות את הפוטנציאל התכנוני שנמנע מהן ולמען מימוש זכויות הקניין שלהן ע"י תכניות מקסימליות. יש להפסיק את האפליה ולקדם את טובת השכונות – שהיא טובת המדינה כולה. 

*הכותב, עו"ד שרגא בירן, הינו מייסד המכון לרפורמות מבניות, שהגישה את העתירה ואליה הצטרפו  העמותות "יד אליהו הירוקה" ו"ירושלים שקופה שקיפות במינהל הציבורי בירושלים"

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן