banner
אילוסטרציה // Depositphotos
אילוסטרציה // Depositphotos

תקדים: העירייה לא תוכל לגבות היטל השבחה בתמ"א 38/2 מתוקף זכויות אחרות הקיימות במגרש

עיריית גבעתיים הגיעה עד לבית המשפט העליון, בניסיון לחייב יזם בהיטל השבחה בגין זכויות בנייה בפרויקט תמ"א 38/2 – אשר היו קיימות במגרש מתוקף תוכנית אחרת, וקבע כי: "יש להכיר בהן ביחס ליתר ההטבות ככאלה המוענקות ע"י תמ"א 38 – ולכן יש תחילה לראותן כזכויות מכוח התמ"א"

כרמלה קופר 07.03.2021

בית המשפט העליון דחה את הערעור שהגישה עיריית גבעתיים לבית המשפט העליון בעקבות החלטתו של בית המשפט המחוזי, לפיה בפרויקטי תמ"א 38/2, מסלול הריסה ובנייה, חל הפטור מהיטל השבחה על כל הזכויות שמקנה תמ"א 38 גם אם יש תכנית אחרת של הרשות שחלה על הפרויקט. זאת, לאחר שבהמלצת בית המשפט, עיריית גבעתיים הודיעה כי היא חוזרת בה מהערעור.

מדובר בפרויקט שיזמה חברת "אקו סיטי אס.אל. יזמות ובנין בע"מ" בגבעתיים, במסגרתו נהרס בניין ונבנה אחר במקומו מכוח תמ"א 38. הועדה המקומית אישרה את הפרויקט, בתנאי שקודם יממש היזם את כל הזכויות האפשריות לפי התב"ע (תוכנית בניין עיר), עליהן נדרש היזם לשלם היטל השבחה, ורק יתרת הזכויות תיחשב כזכויות שהינן מתוקף התמ"א, שהינן פטורות מהיטל השבחה. תנאי זה צפוי היה להגדיל באופן משמעותי את היטל ההשבחה שתקבל הוועדה המקומית עקב פרויקט. היזם הגיש ערר על ההחלטה לוועדת הערר, וזו קיבלה את הערר וקבעה כי: "בכל הנוגע להגדרת מקור הזכויות בפרויקט מקובלת עלינו עמדת הועדה המקומית לפיה למעשה במסגרת הפרויקט מנוצלות כל הזכויות שנותרו למימוש מכוח התכניות התקפות, ורק מעבר לזכויות אלו למעשה מוספות הזכויות מכוח תמ"א. יחד עם זאת מקובלת עלינו עמדת העוררת לפיה לאור סעיף 13ב לתמ"א 38 יש לראות את הזכויות המנוצלות מכוח התכניות התקפות כאילו ניתנו מכוח הוראת תמ"א 38 כאמור בסעיף 13ב".

הועדה המקומית הגישה ערעור על ההחלטה לבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב בטענה שסעיף 13(ב), הקובע כי יש לראות את הזכויות שנוצלו כאילו ניתנו מכוח תמ"א 38 (היינו, כזכויות הפטורות מהיטל השבחה), חל רק על מסלול העיבוי ולא על מסלול הריסה ובניה.
בית המשפט לעניינים מנהליים דחה את העתירה של הועדה המקומית, ואימץ את החלטתה של ועדת הערר. בית המשפט קבע כי לשונה של תמ"א 38 מובילה למסקנה כי סעיף 13(ב) חל גם בפרויקטים של הריסה ובניה, וכי מסקנה זו מתחייבת גם לאור תכליתה של תמ"א 38 לעודד את חיזוקם של מבנים נגד רעידות אדמה, כאשר לעניין זה קיימת עדיפות לחיזוק בדרך של הריסה ובניה. בית המשפט ציין כי: "השאלה אינה האם תתרחש רעידת אדמה חריפה שתביא להרס מבנים וכפועל יוצא לפגיעה בחיי אדם, אלא מתי". בית המשפט קבע עוד כי: "קבלת הפרשנות המוצעת ע"י העותרת תפגע ביזמים ובמוטיבציה לחיזוק מבנים כאמור עת יידרשו לשלם את מלוא היטל ההשבחה אפילו לא ניצלו את מלוא הזכויות… אין כל סיבה לשלול מהיזם את תמריצי התמ"א בנסיבות הפוטרות אותו מתשלום היטל השבחה". בהתאם לכך קבע בית המשפט כי: "נכון יהיה לראות בזכויות שאושרו קודם כל ככאלה ה'מרוקנות' את הזכויות המוקנות מכוח התכניות התקפות, אך לצורך צביעתן יש להכיר בהן ביחס ליתר ההטבות ככאלה המוענקות ע"י תמ"א 38 – ולכן יש תחילה לראותן כזכויות מכוח התמ"א".

הועדה המקומית לא ויתרה וערערה לבית המשפט העליון, אלא שבדיון שהתקיים בתיק בשבוע שעבר המליץ בית המשפט לוועדה המקומית לחזור בה מהערעור. הוועדה המקומית קיבלה את ההמלצה והערעור נדחה. 

מיטל טויסטר רוזנטל // צילום: אורן גולן
מיטל טויסטר רוזנטל // צילום: אורן גולן

עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל ממשרד עפר טויסטר עורכי דין, אשר ייצגה את חברת אקוסיטי, מסרה כי: "בכך הגיע הקץ לניסיונותיה של הוועדה המקומית גבעתיים לגבות היטלי השבחה שלא כדין. בכל התקופה בה התנהלו ההליכים המשפטיים בסוגיית צביעת הזכויות, המשיכה הוועדה המקומית גבעתיים לחייב יזמים בהיטלי השבחה לפי שיטתה, למרות החלטותיהם של ועדת הערר ושל בית המשפט המחוזי. רבים מאותם מקרים הגיעו לפתחה של ועדת הערר, והטיפול בהם הוקפא בהמתנה להכרעתו של בית המשפט העליון. כעת, משהסוגיה הוכרעה באופן סופי על ידי בית המשפט העליון, תיאלץ הוועדה המקומית לתקן את דרישות היטלי ההשבחה שהוצאו על ידה בכל המקרים האמורים". 

אילי בר, מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי, מסר כי: "הרשויות המקומיות לא מוותרות על היטלי ההשבחה וימשיכו לפעול מול היזמים בבתי המשפט במטרה לחסל את תמ"א 38 דה פקטו. לפטור מהיטל השבחה יש משקל משמעותי ביותר בתחשיב הכלכלי בכל פרויקט התחדשות עירונית ולא יעלה על הדעת שנושא מהותי כל כך נשאר פתוח והופך את היזמים למהמרים בעל כורחם. במקרה הזה הכרעת העליון ביטלה חיוב של מאות אלפי שקלים בפרויקט, אך איש אינו יודע מה יעלה בגורלן של שומות חסרות בסיס של מיליוני שח שמוציאות ועדות מקומיות חדשות לבקרים?!  חוסר הוודאות בתמחר פרויקטים יחמיר אף יותר לאור סיומה הצפוי של התמ"א בעוד כשנה וחצי מה שמעמיד בסכנה כמעט את כל הפרויקטים שמקודמים בימים אלה בידי יזמים. לדעתי אסור לאפשר מצב עמום שכזה והמדינה חייבת לקדם חקיקה פשוטה וחד משמעית לגבי היטלי השבחה דווקא לאור סיומה הצפוי של התמא כדי שאנחנו היזמים, וגם בעלי הדירות, ידעו בוודאות אם יש טעם להמשיך ולרוץ עם פרויקטים חדשים וכיצד לתמחר את רכיב ההשבחה בצורה ברורה לכולם".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות