שמאית המקרקעין והמשפטנית - נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי

אילו שכונות בארץ צפויות לזנק בשנת 2019?

שמאית המקרקעין נחמה בוגין, ניתחה את נתוניהם של שכונות שונות ברחבי הארץ וסימנה את השכונות שצפויות לרשום עליית מחיר משמעותית ב-2019: רחובות, תל אביב, חיפה, נתניה ויבנה מובילות

כרמלה קופר 06.12.2018

תמונה: נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי

הניתוח התבסס על מספר פרמטרים, הראשון הוא נקודת מוצא של מחירים נמוכים יותר ביחס לשאר העיר, פרמטר שני הוא כי השכונה נמצאת בתנופת פיתוח ועתידה לשנות את פניה בשנים הקרובות ופרמטר שלישי הוא הנגישות לתחבורה פרטית וציבורית, שכן בשנים האחרונות, עם העלייה המשמעותית במספר כלי הרכב בישראל, נושא זה נהפך לקריטי באיכות החיים ומשפיע על קבלת החלטות רכישה ושכירות.

השכונות שסומנו על ידי בוגין ככאלה שעתידות לפרוץ בשנה הקרובה הן: קריית משה ברחובות, יד אליהו בתל אביב, נווה דוד בחיפה, מרכז העיר צפון בנתניה, ונאות שז"ר ביבנה. כל הנתונים וניתוחם, לפניכם:

קריית משה ברחובות
נחשבת כיום לשכונת מצוקה, אבל היא עתידה לשנות את פניה באופן משמעותי בשנים הקרובות, עם תוכנית ענק לפינוי־בינוי של השכונה בשלמותה, שתביא לבנייתן של כ־9,000 דירות חדשות במקום 2,000 הדירות הוותיקות הקיימות כיום בשכונה. כיום המחירים בשכונה נמוכים משמעותית מכלל העיר, ועומדים על כמעט חצי ביחס למחיר ממוצע של דירה בעיר, ולכן למי שירכוש בשכונה סיכוי גבוה להגיע להשבחה משמעותית. זוהי התוכנית הראשונה להתחדשות עירונית שאושרה להפקדה במסגרת הוותמ"ל ומיועדת ליישום מהיר.

הדמיה: קריית משה רחובות // באדיבות דוברות עיריית רחובות
הדמיה: קריית משה רחובות // באדיבות דוברות עיריית רחובות

קריית משה נמצאת במערב רחובות, אזור שנמצא בתנופת פיתוח שכולל את פארק הורוביץ שגדל באופן משמעותי, את שכונת חצרות המושבה שנמצאת בבנייה ותכלול מגדלי מגורים שיאוכלסו בחלקם על ידי אנשי כוחות הביטחון, וכן זהו מיקומה הצפוי של תחנת הרכבת השנייה שצפויה לקום בעיר.

בבחינת נושא התחבורה עולה כי במסגרת התוכנית מתוכננת בנייה של תחנת רכבת בצמידות לשכונת קריית משה. כמו כן מתוכנן חיבור בין קריית משה ואזור התעשייה רכטמן לכביש 411: קידום הקמת מחלף חדש בצומת דרך הים – כביש 411 ויצירת שני חיבורים נוספים מהשכונה לכביש.

יד אליהו תל אביב
שכונה שנמצאת בעלייה, בקרבה למתחמי תעסוקה גדולים שהבולט ביניהם הוא רחוב יגאל אלון. כיום מקודמות בשכונה מספר תוכניות פינוי בינוי שבמסגרתן ייהרסו בתי רכבת ישנים וייבנו מגדלי מגורים שישלבו גם מסחר. תוכניות שונות אושרו גם ברחוב לה גארדיה, שאמור להפוך לשדרה שוקקת, מעין "אבן גבירול" של מזרח העיר, שתכלול מגורים, חנויות, בתי קפה, מסעדות וברים, ומתחמי בילוי ופנאי. פרויקט קירוי איילון, שנועד לחבר בין הצד המזרחי של העיר למערבה צפוי להזניק את השכונה באופן משמעותי.

השכונות המזרחיות בתל אביב היו במשך השנים "ברירת מחדל" למי שרצה להישאר בתל אביב אבל לא יכול היה להתגורר בחלק המערבי בעקבות המחירים. ואכן המחירים בעבר המזרחי של האיילון עדיין נמוכים משמעותית. עם זאת, סביר מאוד להניח שעם התקדמות תהליכי ההתחדשות העירונית, הרכבת הקלה וקירוי איילון, האזור ייהפך לאטרקטיבי במיוחד. כל אלה יביאו לא רק לעליית מחירים ולהקטנת הפער בין מערב תל אביב ומזרחה, אלא גם לחדירה מסיבית של אוכלוסייה חזקה וצעירה. כבר כיום רואים כניסה של צעירים לאזור זה, בעיקר בשכירות, ותהליכים אלה צפויים להמשיך ולהתחזק.

מבחינה תחבורתית השכונה מרושתת היטב עם קווי תחבורה ציבורית, תחנת רכבת ההגנה נמצאת במרחק הליכה וקיימת גישה קלה לאיילון ברכב פרטי וכן גישה נוחה לכביש 4. שני קווים של הרכבת הקלה יעברו בסמוך לשכונה – הקו הסגול שאמור לחבר את מסוף ארלוזורוב ומרכז תל אביב במערב עם תל השומר ויהוד במזרח יעבור ברחוב ההגנה, בגבול הדרומי של השכונה. הקו הצהוב  שיעבור מצומת חולון בדרום להרצליה בצפון יעבור ברחוב משה דיין.

נווה דוד, חיפה
גם פה מדובר בשכונה שכיום ממוצבת בדרג הנמוך יותר ויש בינה לבין שאר העיר פערי מחיר משמעותיים. השכונה נהנית מיתרונות גדולים שעוד לא באו לידי ביטוי במחיר ובפיתוח השכונה והם קרבה גדולה לים, ברמה של מאות מטרים מקו החוף והליכה של דקות. דירות רבות בשכונה נהנות מנוף פתוח לים, גם בשל המצב הטופוגרפי לפי היא בנויה על מדרון הכרמל.

בחיפה נעשו טעויות היסטוריות שהביאו לבין השאר לכך שהשכונות הקרובות ביותר לים הן אלה שנחשבות לחלשות, ולא פותחו בעשורים האחרונים באופן הולם לפוטנציאל. המגמה הזאת נמצאת בשלבי שינוי כאשר בשכונה מקודמים פרויקטים שונים של התחדשות עירונית שכוללים הריסת מבנים ישנים ובניית מגדלי יוקרה במקומם. אלה הם הפרויקטים הקרובים ביותר לים המקודמים כיום בחיפה. הדבר צפוי להביא לגידול משמעותי באוכלוסיית השכונה וכן למשיכת אוכלוסייה צעירה וחזקה, וכן משפרי דיור ועובדי הייטק מהאזור. בשל המיקום וגובה הבניינים הדירות החדשות ייהנו מנוף פתוח לים ולשקיעה יומיומית.

השכונה ממוקמת במבואות הדרומיים של העיר, כך שניתן להגיע במהירות למנהרות הכרמל וליציאה מהעיר לכיוון המרכז. כן קרובה השכונה לתחנת הרכבת בעיר ולמרכז התעסוקה מת"מ הכולל חברות הייטק רבות.

מרכז העיר צפון ואזור השוק, נתניה
קו החוף של נתניה רשם בשנים האחרונות התפתחות אדירה, עם פרויקטים שונים למגורים אשר הקפיצו את מחירי הדיור בעיר. האזור שנותר מוזנח יחסית ועדיין לא קיבל את מתיחת הפנים הזו ונהנה מהשבחה משמעותית הוא מרכז העיר, וזאת על אף היתרונות הרבים שגלומים בו – קרבה למתחמי תעסוקה, מתחמי מסחר, בתי ספר ומוסדות תרבות. נוצר פה עיוות שמשמעותו הוא פוטנציאל עליית מחיר טוב מאוד.

פרויקט בראשית בנתניה // יחצ
פרויקט במתחם השוק בנתניה // יחצ

כעת מפנה העירייה את מאמציה למרכז העיר הכולל רחובות ישנים ואת השוק העירוני, על מנת שייהנו מאותה הצמיחה ואפשר לראות תמ"אות רבות ופרויקטי התחדשות עירונית באזור מרכז העיר אשר צפויות לחדש ולשנות את פניו.

באופן ספציפי באזור השוק נמצאים כיום שני פרויקטים בשלבי הקמה ופרויקט נוסף בשלבי אישור, והם צפויים להפוך את השוק הישן לאזור שמשלב מגורים, בילוי ופנאי לצד מסחר. מבחינה דמוגרפית ניתוח העירייה מראה כי כיום האזור מושך בעיקר צעירים שמחפשים שכר דירה זול ומבוגרים שזקוקים לדירות קטנות, והפיתוח של מרכז העיר צפוי למשוך אוכלוסיות חדשות .

תהליכי ההתחדשות העירונית באזור נתמכים על ידי עיריית נתניה, אשר המשדרגת בימים אלה את השוק העירוני והתשתיות בו בהשקעה של 7 מיליון שקל. השדרוג כולל מעבר לשיפור התשתית והנראות גם הקמת מתחמי בילוי וישיבה, והקמת מדרחוב שיחבר בין רחובות שונים באזור, ישפר את התנועה הרגלית ויסייע לעירוב שימושים.

המקום נוח נגיש וקרוב להכל – לשכונה נגישות טובה מאוד לתחנה המרכזית ולקווי אוטובוס המרכזיים בעיר וכן למוניות השירות הפועלות בעיר. גם ברכב פרטי האזור נהנה מנגישות טובה וקרבה ליציאות מרכזיות מהעיר.

נאות שז"ר, יבנה
שכונת נאות שז"ר נמצאת כיום על ספה של קפיצה משמעותית – בשכונה הוותיקה עתידים להיבנות פרויקטים שונים במסגרתם ייהרסו בנייני המגורים הישנים ובמקומם ייבנו מגדלי יוקרה. בשנים האחרונות המחירים בה כבר החלו לעלות בעקבות אישור שורה של תוכניות להתחדשות עירונית נרחבת, ועם תחילת הבנייה בפרויקטים אלה המחירים צפויים להמשיך ולעלות.

פרוייקט פינוי בינוי - אלמוג יבנה // הדמיה: בת אל זיתוני הדמיות אדריכליות
פרוייקט פינוי בינוי – אלמוג יבנה // הדמיה: בת אל זיתוני הדמיות אדריכליות

מדובר בשכונה הוותיקה יותר אך כזו שנמצאת במיקום הטוב ביותר בעיר, בקרבה לשתי תחנות הרכבת ולמתחם התעסוקה, ועם יציאה נוחה ברכב פרטי לכיוון המרכז. בגלל מצבה הנוכחי של השכונה היא עוד לא נהנית ממלוא הפוטנציאל שלה.

סדר הגודל של הפרויקטים שאושרו, שכוללים שני מתחמי התחדשות עירונית גדולים, יביאו לשינוי מהותי במרקם השכונתי כאשר לצד מגדלי המגורים יוקמו גם שטחי מסחר ותעסוקה, שטחים ציבוריים ושטחים פתוחים. נחל שורק, שעובר בסמוך לשכונה, יעבור בחודשים הקרובים עבודות פיתוח, לרבות סלילת שבילי אופניים חדשים, תאורה, ריהוט רחוב ופינות ישיבה.

התחדשות ביבנה תכנון: משרד קולקר אדריכלים // באדיבות דוברות רמ"י
יבנה מתחדשת | תכנון: משרד קולקר אדריכלים // באדיבות דוברות רמ"י

יבנה נמצאת במרכז אך המחירים בה עוד נמוכים ביחס לערים אחרות במרכז. זאת למרות שהיא נהנית כאמור משתי תחנות רכבת ומגישה נוחה לקווי תחבורה מרכזיים שמובילים למרכז. תהליכי ההתחדשות העירונית צפויים להזניק את המחירים בנאות שז"ר, בתהליך שכבר יצא לדרך אך לא הסתיים לתושבי נאות שז"ר סמיכות לתחנת הרכבת במסוף "יבנה מזרח" ונגישות למרכז (כבישים 410, 42), אחד הפרמטרים המשמעותיים ביותר כיום לבחירת מקום מגורים ב"פאתי תל אביב".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות