banner
אוריאל קדוש, מנכ"ל גיאוסיסטם // יחצ
אוריאל קדוש, מנכ"ל גיאוסיסטם // יחצ

האם ניתן יהיה לבצע מיפוי ובדיקת יציבות למבנים ישנים בערים?

כיום רק מבנים המיועדים לתמ"א 38 עוברים בדיקת יציבות וגם אז התהליך הארוך מצריך בדיקות חוזרות עד למימוש הפרויקט אולם יש ואפשר לייצר מתווה בו כל מבני המגורים בישראל ייבדקו אחת לתקופה

אוריאל קדוש, מנכ"ל גיאוסיסטם* 10.10.2021

בראשית המאמר נכתוב כי מבנה מגורים שאינו נמצא במסלול תמ"א 38 אינו נבדק כלל, והאחריות על בדיקת יציבות המבנה חלה על הדיירים, נציין כי מצב חוזקו של המבנה לאחר הבדיקה שונה מאוד ממצב חוזק המבנה ליום בו יתחיל ביצוע הפרויקט בפועל, בגלל הזמן הארוך שעובד עד לקבלת האישורים המתאימים, שלפעמים מגיע לשנים כמו בפינוי לפני יומיים בבית שמש, מתווה לבדיקת חוזק המבנה בין אם נמצא בתהליך תמ"א או לא, ייתר את הפינוי והסיכון לקריסה, ימנע אסון בנפש, כלכלי ונפשי.

לאחר שהסברנו איזה מבנה מגורים נבדק (רק מבנה המיועד לתמ"א) ובאיזה שלב, נציין כי המתווה שאני מציע לבדיקות ליציבות המבנה נדרש לכל מבני המגורים בישראל כפי שתקן 413 לבנייה המתאימה לעמידות לרעידת אדמה מחייב כל קבלן או יזם ומעוגן בחוק.

המתווה לבדיקות יציבות המבנה המוצע קובע כי יש להקים רגולטור (שלא קיים)  או בתחילה לקיים הוראת שעה, כפי שקרה בתקנות הקורונה שיאכפו את המתווה, תחילה יש לבצע מיפוי של אזורים בעלי מבני מגורים ישנים בכל עיר, ככלל על כל מבנה להיבדק בין 3-5 בבדיקה ליציבות המבנה, מבני ציבור בערים השונות נבדקים כל 3 שנים באחריות הרשויות.

בעקבות הצעת המתווה והסכנה לקריסה מיידית של מבנים ישנים ישנן רשויות שאכן התחילו על דעת עצמן במיפוי האזורים הבעייתיים והידועים כבעלי סיכון ממשי ומיידי לקריסה, וישנם רשויות שכבר מבצעות את הבדיקה על חשבונן באזורי אכלוס של אוכלוסיות מוחלשות, דיור ציבורי, בהנחה שיזכו לתקציב מהחברות המשכנות או ממשרד השיכון.

עיקרי המתווה המוצע

מיפוי הערים וחלוקה ל 3 אזורים עיקריים, אחד, מבנה מגורים המאכלסים אוכלוסיות מוחלשות הידועים כדיור ציבורי, מבנים אשר קיימים עוד משנות ה-50 ועד שנות ה-80 שלא נבנו כלל ע"פ תקן 413 עמידות לרעידות אדמה.

השני, מבני מגורים שאינם שייכים לדיור הציבורי ונקראים שכונות וותיקות שגם הם נבנו בשנות ה-70 עד שנות ה-90 המאוחרות, מבני מגורים אלו לא נבדקו כלל, וספק אם הדיירים מודעים לנושא, מבנים אלו בעיקר נבחנים לתצ"א ע"י היזמים.

השלישי, מבני ציבור, בעיקרם ניבדקים ע"י הרשויות, מכוח החוק. מטרת המתווה, ליצור מצב בו בלי קשר לתמ"א 38 כל מבני המגורים בישראל ייבדקו אחת לתקופה שתעוגן בחוק או בהוראת שעה כמו בדיקת מעליות בניין, או טסט לרכב, על מנת להיערך, או לחיזוק המבנים, או לתהליך תמ"א 38, נתון ע"פ החלטת הדיירים, במקרה בו מבני המגורים מוגדר כמסוכן לאכלוס יפונה מיידית, הדיירים יפוצו ע"פ תחשיב, עד לבנייה מחדש של המבנה, כיום אין אכיפה בנושא, אך האחריות המשפטית על מצב המבנה היא על אחריות הדיירים.

במקרים האחרונים, ברעננה, ושלשום בבית שמש, כאשר פורסם שהבניין שפונה אושר לתמ"א 38 בעשור האחרון. במקרה כאמור ייתכן והבניין נבדק בבדיקה לחוזק המבנה והתאמתו לעמידות לרעידות אדמה בתחילת התהליך, וכאן אנו ערים לתופעה מפניה אני מתריע, ועל פיה הקמתי את המתווה, תהליך תמ"א 38 הינו תהליך בירוקרטי ארוך שאורך מספר שנים, ורק מבנה כזה עובר בדיקה למצב יציבות המבנה, משלב הערכת מצב המבנה ועד לאישור סופי של הרשויות השונות עלול לחלוף זמן רב, כאשר במהלך זמן זה מבוצעות עבודות שיפור תשתיות, רכבת קלה, ועוד, באזור המבנה שכבר נבדק ומיועד לתמ"א אשר עלולות להשפיע על יציבותו, כמו כן, מצב יציבות המבנה בחלוף הזמן שונה ממצבו בעת אישור התוכנית ותחילת העבודות, או בגלל שינויים במתווה הקרקע או עייפות החומר.

כלומר, ישנם מספר משתנים אשר לא תמיד נלקחים בחשבון בתחילת התהליך, אין תיאום תשתיות בין הגורמים השונים כפי שיש בבקשה לחפירות ותיאום תשתיות על מנת לא לפגוע בתשתיות חשמל, בזק, מים, הרי שם יש מערכת תיאום תשתיות ממוחשבת. אין תיעוד המרוכז בידי רשות אחת שתבצע מדידת זמן אשר הוגדר מראש ע"י מהנדס בניין בין הבדיקה הראשונה לתחילת העבודות, ואם זמן זה חלף יש לבצע בדיקה נוספת ולבצע השוואה בין הבדיקות.

לאחר אישור התוכנית יש לבצע סקר קרקע באמצעות קידוחי ניסיון בסביבת המבנה על מנת לזהות את סוג הקרקע בעומק הנדרש לביסוס המבנה על מנת למנוע קריסה ולאתר בולענים כתוצאה מעבודות אחרות שבוצעו במהלך זמן ההמתנה לאישור התוכנית. המתווה המוצע מגדיר את כל הפרמטרים הללו ומונע את זליגת המידע. 

ככלל, הבדיקות הנדרשות ע"פ התקן הן בדיקת עמודים, הבדיקה מתבצעת בד"כ בקומת קרקע, שם עובר העומס העיקרי על העמודים. בדיקת אלמנטים אופקים (תקרות וקורות), במסגרת הבדיקה יבוצע מיפוי של כל הקורות בקומה טיפוסית ובדיקת אופן המתיחה וסוג התקרה בכל שדה, בנוסף יש לבדוק את פרטי הזיון.

בדיקת חדרי מדרגות, הבדיקה תתבצע בכל הכניסות למבנה ובכל הקומות של חדרי המדרגות, במסגרת זו יבדקו הקירות בחדר המדרגות ויקבע אם הם עשויים מבטון/בלוקים/לבני סיליקט, במידה ויימצאו אלמנטים מזויינים בחדר המדרגות הם יבדקו לפי הצורך.

בדיקת מקלט, במסגרת בדיקות האל הרס יש לבצע מדידה של עובי קירות הבטון במקלט ובדיקת פרטי הזיון האנכי והאופקי בקירות, במקלט תת קרקעי תתבצע הבדיקה רק מהצד הפנימי של המקלט, ובמקלט עילי תתבצע הבדיקה משתי צדי הקירות, כמו כן תתבצע בדיקת תקרה בה יפורטו גובהה, צפיפות הברזל.

מסקנה, ניתן להימנע מפינויים מיותרים אשר גורמים לאסון כלכלי ונפשי, יש להביא למודעות ציבורית את התהליך של תוכנית התמ"א והשלכותיה על הדיירים, באחריות היזם לספק את דו"ח המהנדס על מנת שייערכו בהתאם, אולי יידרש חיזוק למבנה עד לאישור התוכנית, כאמור יש לבחון כל כמה זמן יש לבצע בדיקה נוספת, אולי הבדיקה תייתר את המשך התהליך במסגרת תמ"א 38 לתוספת, ומצב המבנה ידרוש לבצע שינוי מסלול לפינוי בינוי. ניתן לראות כי כיום ישנם כשלים רבים, אשר רובם הם בתקשורת בין הגורמים השונים וחוסר תיאום ושליטה. את המחיר משלמים הדיירים.

*הכותב, אוריאל קדוש, הינו מנכ"ל גיאוסיסטם הנדסה בע"מ, איש הנדסת או"ש וייעוץ אסטרטגי מקבוצת סיסטם מעבדות מתקדמות

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022

מי שומר עלינו?

גם בשעות הלילה המאוחרות, באזורי תעשייה שוממים ובמקומות מרוחקים הסיירים והמאבטחים האזרחיים הם הכוח המגן שמונע פריצות ונזקים...
ניר גלבוע 18.04.2022

המלחמה על אדמות קיבוץ האון

ינקי  קוינט, מנהל  רשות  מקרקעי  ישראל, סוקר את הרקע לשיווק קרקעות קיבוץ האון, שאדמותיו שעל שפת הכנרת קורצות...
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל 31.03.2022

לא למהר להעלות את שער הריבית!

בנק ישראל בפרט, ומקבלי ההחלטות בתחום הכלכלי בכלל, יעמדו מן הסתם במהלך בימים הקרובים  בפני דילמה לא פשוטה:...
עמית דובקין 17.03.2022

תמ"א 38 בסטטוס של אסיר ברישיון

אין לנו היזמים והקבלנים, אלא לחוש כמו אסירים ברישיון כשהמדינה עושה לנו טובה ומאריכה בשנה את תוכנית תמ"א...
רוני מזרחי 16.03.2022

מגלופוליס 2050 – האתגר הלאומי הגדול

"מודל ה"קפסולה" של מגדלים כבר קודם בהצלחה מרובה בשכונת סירקין שבפתח תקווה, ויעניק לתושבים את כל השירותים האפשריים"...
אדריכל רוני תימור 08.03.2022

הסתירות הלוגיות של תא/5000

כוונתה של עיריית תל אביב לעדכן את תכנית המתאר תא/5000 היא טובה אולם כוונות טובות לחוד ומציאות לחוד....
אדריכל אמיר שוורץ 17.01.2022

איפה האחריות שלכם?

"יש להיות מוטרדים במיוחד מנושא העדר בטיחות מינימלית, שלא לומר סכנה ממשית, בחלק משמעותי ביותר של הבניינים הקיימים...
עו"ד אלדן דנינו 02.01.2022

נקודת התורפה להגדלת היצע הדיור

כשאין כלל הלימה בין תוכניות הבנייה לתוכניות התחבורה, שלא לדבר על תשתיות משלימות אלמנטריות – אישורי הבנייה נבלמים...
אייל בהרי 28.12.2021

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021

מי את תמ"א 47?

"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 –...
מגדילים 09.11.2021

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה...
רנית נחום-הלוי 03.06.2021

ההתחדשות העירונית לאן

הכוונה טובה – מדינת ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות ופועלות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית חדשים במקומה של...
רנית נחום-הלוי 25.05.2021

המדינה חוזרת לספסרות בקרקע

בימים האחרונים התפרסמו תוצאות של מכרז קרקע ברמת השרון. התוצאות מעידות על הסתערות יזמים וקבלנים וגם על מחירים...
מגדילים 28.01.2021

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות...
מגדילים 08.11.2020

הקורונה מתעתעת גם בנתונים

סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני...
אורי חודי 01.11.2020

בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של...
מגדילים 09.09.2020

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020

אשליית ההלוואות והמשכנתאות

יש לשמור לא רק על הבנקים, אלא על הצרכנים הלווים, ולקבוע קריטריונים (צ'ק ליסט) שיאפשרו לזהות לווים בעייתיים...
מגדילים 27.07.2020

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי...
מגדילים 22.07.2020

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית...
מגדילים 17.05.2020