כישלון שוק הדיור להשכרה: אתגר מבני שמחייב חשיבה מחודשת

המצב בשוק הדיור הישראלי הפך לאחת הסוגיות הבוערות ביותר במדינה, והפתרונות שהוצעו עד כה לא מצליחים להתמודד עם הבעיה בצורה אפקטיבית. יוזמות כמו דיור להשכרה, שנועדו לספק מענה לאוכלוסיות שלא יכולות להרשות לעצמן לרכוש דירה, לא מצליחות לשבור את מעגל הכשל. דוגמה לכך היא כישלון המכרזים, כמו במקרה של פרויקט השכירות ברכבת מודיעין, המשקף בעיה רחבה של חוסר התאמה בין הציפיות של המדינה למציאות הכלכלית.

במצב של ריבית גבוהה (6%), הפעלת מכרזי דיור להשכרה אינה כלכלית עבור היזמים. הדבר מביא לכך שהשוק הפרטי נמנע מלהשתתף במכרזים כאלה, מפני שהסיכונים גבוהים והרווחיות מוטלת בספק. מבלי סבסוד ממלכתי או תמריצים ממשיים, אין זה סביר שיזמים ייקחו חלק בפרויקטים שמבקשים מהם לשאת באחריות כלכלית כבדה. הפער בין המטרות המוצהרות של המדינה למציאות הכלכלית העכשווית הוא גדול ומקשה על יישום מדיניות אפקטיבית.

בעוד שבמדינות אחרות ברחבי העולם, דיור להשכרה מפוקח מהווה כלי מרכזי למתן פתרונות דיור בר-השגה, בישראל המודל הנוכחי לא מצליח לספק מענה מתאים. המדינה חייבת לגבש מדיניות חדשה שתתאים למציאות הנוכחית, תוך שילוב בין דירות למכירה בשוק החופשי לבין דירות להשכרה מפוקחת. מודל כזה יאפשר ליזמים להרוויח מחלק משמעותי מהדירות שיימכרו בשוק הפתוח, בעוד שהמדינה תוכל להבטיח דירות להשכרה במחירים סבירים באמצעות פיקוח ממשלתי.

הצעה ישימה כוללת הקצאת כ-80% מהדירות בפרויקט למכירה חופשית, ואילו שאר הדירות, כ-20%, יוקצו לשכירות במחיר מפוקח. עם זאת, ללא תמיכה ממשלתית שתסבסד את הקרקעות או תספק מימון חלקי, יזמים ימשיכו להימנע מהשתתפות במכרזים. במציאות הנוכחית, רשות מקרקעי ישראל מוציאה מכרזים מתוך תקווה שהיזמים יציעו מחירים גבוהים יותר מערך השומה, דבר שמוביל לעלייה במחירי הקרקע ולהמשך ההתייקרות במחירי הדירות.

במקום להתמקד בתועלת כלכלית מיידית, המדינה חייבת להבין שגישה זו מייקרת את השוק כולו ותורמת להעמקת המשבר. הכנסות המדינה אולי גדלות ממכירת הקרקעות, אבל במקביל עולה הצורך בתכניות סבסוד נוספות כמו "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה", וכך נוצרת לולאה כלכלית סגורה שמזינה את עצמה: מחירי הקרקעות עולים, הדירות מתייקרות, והמדינה נדרשת לסבסוד נוסף – וחוזר חלילה.

בעיה נוספת שמחריפה את המצב היא הריכוזיות בשוק הדיור להשכרה. כאשר מספר קטן של חברות ציבוריות שולט בשוק זה, היכולת של המדינה לפקח ולהשפיע על מחירי השכירות פוחתת. מצב זה יוביל בעתיד לעליית מחירי השכירות ולהשפעה שלילית על זוגות צעירים ואוכלוסיות חלשות, שכן תחרות בשוק תהיה נמוכה וההיצע יקטן. תרחיש כזה עלול לייצר מונופולים ולהגביר את הריכוזיות בשוק, מה שיפגע באיכות הדיור ובנגישות למחירים סבירים.

המדיניות הנוכחית לא רק שאינה מצליחה, אלא אף פועלת נגד המטרות של צמצום מצוקת הדיור. כדי לשפר את המצב, המדינה חייבת לשנות כיוון ולהתמקד בפיתוח אסטרטגיות שמתאימות לתנאי השוק הנוכחיים. סבסוד קרקעות, שינוי תנאי המכרזים והגברת הפיקוח על שוק השכירות הם צעדים הכרחיים בדרך לפתרון. על המדינה להפסיק להתמקד ברווחים לטווח קצר ולהשקיע בפיתוח פתרונות ארוכי טווח שיבטיחו דיור נגיש לכל שכבות האוכלוסייה.

*הכותב, שייקה נפחא, הינו מנכ"ל חברת סלעית – יזמות נדל"ן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן