הרוכש קנה בית מגורים חד קומתי – וישלם מס רכישה מוגדל בגלל הגשת תכנית לתמ"א 38 על הנכס
ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית משפט השלום בחיפה דחתה ערר שהגיש רוכש הדירה נגד השומה שנקבעה על הנכס, וקבעה כי מטרת העסקה הייתה לקדם בניית בניין מגורים ולא להשתמש במבנה למגורים.
בראשית שנת 2021 רכש העורר שלושה רבעים מהזכויות בכנס מקרקעין, השמש כבית מגורים חד משפחתי בשטח של 90 מ"ר, אליו צמודה קרקע בשטח של 303 מ"ר, בחיפה. המוכר הותיר בידיו רבע נוסף בזכויות על הנכס, ובין השניים נחתמה אופציה למכור את הזכויות הללו לעורר (אופציה שבוטלה בהמשך). הרוכש דיווח על העסקה למנהל מיסוי מקרקעין חיפה, והצהיר על שווי מכירה בסך של 1,625,000 שקל. הוא דיווח כי הנכס הנרכש הינו דירת מגורים.
מנהל המיסוי דחה את השומה של הרוכש, וקבע כי שווי המכירה בגין הממכר יועמד על סך של 3,000,000 שקל כאשר שווי הנכס בשלמותו הועמד על סך של 4,000,000 שקל. המנהל קבע בשומה כי באזור בו מצוי הנכס ניתן לבנות בצפיפות של 20 יח"ד לדונם, וביחס לנכס שנרכש, על השטח שלו לבנות 6 יח"ד. מנהל המיסוי קבע כי שווי יחידת דיור אחת הוא 700,000 שקל, ובסך הכל 4.2 מיליון שקל ל-6 יח"ד.
על רקע זה הגיש רוכש הדירה ערר כנגד השומה של מנהל המיסוי. לדבריו, יש לקבל את שווי המכירה המוצהר, שכן הנכס נמכר במחיר השוק ואף למעלה ממחיר השוק, וכי מדובר במכירת דירת מגורים בלבד. העורר טען עוד כי הוא הגיש חוות דעת שמאית של מומחה מטעמו שהעריך את הנכס בשלמותו בסך של 2,250,000 שקל. עוד נטען על ידי העורר כי הנכס נמצא בשכונת בת-גלים קרוב לים, ועלויות הבניה בכלל והחניות בפרט אינם מאפשרים בניה לפי תמ"א 38 וכי מדובר בעסקה לא כלכלית. העורר טען עוד כי הוועדה המקומית לתכנון ובניה בחיפה עצרה בקשות לבניה לתמ"א 38 מאחר והעיר "הוצפה" בדירות חדשות בהתחדשות עירונית.
מנהל המיסוי השיב כי בבדיקת נתונים נמצא כי עוד לפני החתימה על העסקה הוגשה בקשה להיתר בניה שנדחתה אך לאחר מכן הוגשה בקשה להיתר בניה לבניית 11 יחידות מגורים תוך הריסת המבנה הקיים. לדבריו, כל העובדות מצביעות על כך שביום העסקה, כוונת הצדדים (המוכר והרוכש-עורר) הייתה לבנות בניין מגורים.
העורר השיב על דברים אלה וטען כי עצם הגשת בקשה להיתר בניה אין בה כדי להעיד כי כוונת הצדדים לבניית בניין מגורים, שכן בפועל הבקשות שהוגשו אינן תואמות את מסמך המדיניות החל על הנכס ולא ניתן לבנות במקרקעין לפי תמ"א 38.
ועדת הערר, בראשות השופטת אורית וינשטיין, דחתה את הערר וקיבלה את הערכות השווי של מנהל מיסוי המקרקעין. בפסק הדין פורטו מספר ניסיונות של מוכר הנכס להוצאת היתר להקמת בניין על הנכס במסגרת תמ"א 38, הן בעצמו והן באמצעות חברה שבבעלותו.
העורר הצהיר כי קביעתו של מנהל המיסוי בדבר הכוונה להקים בניין מגורים איננה קביעה המבוססת על הדין ואין לה כל אחיזה במציאות. הוא טען עוד כי ההיתכנות הכלכלית של אותן בקשות להיתר היא אפסית. השופטת דחתה את דבריו אלה: "העורר מצא לנכון לרכוש שלושה רבעים מהנכס, כאשר הוא עומד על כך כי כל כוונתו היתה לרכוש את בית המגורים שעל הנכס ותו לא. לא ניתן כל הסבר על ידי העורר מדוע, אם כל כוונתו היתה לרכוש בית מגורים, חתם על הסכם לרכישת שלושה רבעים בלבד מהנכס. לא ניתן כל הסבר מדוע המוכר הותיר בידיו רבע מהנכס. מה לו לאדם פרטי דוגמת העורר, שיהא נכון לחלוק בית מגורים עם אדם זר כביכול – המוכר? העורר לא מצא לנכון לתת כל הסבר לעניין זה. אין הסבר מדוע המוכר אינו מעוניין להיפרד מהנכס בשלמותו, אם אמנם עסקינן אך ורק במכר זכויות בבית מגורים ללא כל זכויות בנייה משמעותיות".
השופטת הוסיפה וקבעה כי "שורת ההיגיון והשכל הישר שוללים את האפשרות לקבל את הטיעון לפיו עסקינן במכר פשוט של דירת מגורים, או ליתר דיוק 3/4 דירת מגורים, בין שני צדדים שעל פי הנטען אינם קשורים".
השופטת קבעה עוד בפסק הדין כי ביטול הסכם האופציה – הופך את גרסת העורר לעוד יותר בלתי מתקבלת על הדעת: "אם אמנם כל הכוונה היתה לרכוש דירת מגורים, מדוע נכון העורר להשלים, לאחר ביטול הסכם האופציה, עם קיומו של שותף לדירת המגורים בשיעור של רבע ממנה? כל עוד היה קיים הסכם האופציה – יכול היה העורר לטעון כי באמצעות האופציה יכול היה להביא למצב בו כל בית המגורים יהיה בבעלותו. אולם עם ביטולו, הרי שהתוצאה הנובעת מכך היא כי העורר הסכים לבעלות משותפת בדירת מגורים עם אדם זר, המוכר, בלא שניתן כל הסבר".
על כך כתבה השופטת: "המסקנה ההגיונית והמתבקשת היא כי הרכישה על ידי העורר של 3/4 מהנכס, והותרת 1/4 מהנכס בידי המוכר, נועדה לצורך שותפות בבניית בניין על המקרקעין. זוהי מסקנה המתיישבת עם מהות העסקאות שנכרתו בין העורר למוכר – הן עסקת המכר והן עסקת האופציה – וכן מסקנה המתיישבת עם המסמכים והפעולות שננקטו על ידי המוכר או החברה שבבעלותו בעניין קבלת היתר בניה".
השופטת התייחסה גם לעשות השמאי המומחה מטעם מנהל המיסוי, שהעיד כי קבע את השומה על הנכס בין השאר על בסיס קיומה של בקשת היתר מחודש מאי 2022 שלא נדחתה ונמצאת בבחינה יסודית. "מקובלת עליי עמדת השמאי בעניין מדיניותה של הוועדה המקומית בחיפה בעניין אחוזי הבניה האפשריים הן מכוח התב"ע והקלות שקיימות בנוגע לה והן מכוח תמ"א 38 בנוגע לנכס מושא הערר".
השופטת, כאמור, דחתה את הערר והטילה על העורר הוצאות משפט בסך 30,000 שקל. חברי הוועדה, עו"ד אהובה סימון ואברהם שרם הצטרפו לעמדה זו.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
