banner
פרויקט תמא ברחוב הבנים בהרצליה // מגדילים
פרויקט תמא ברחוב הבנים בהרצליה // מגדילים

המסלול החלופי לתמ"א 38: "מהלך דרמטי שיש בו כדי להשפיע על כלכליות הפרויקט"

גורמים בענף הנדל"ן מגיבים לתוכנית החלופית לתמ"א 38 ולקידום תזכיר חוק חדש על ידי משרד הפנים. בעוד כולם מברכים על קידום חקיקה מחוץ לחוק ההסדרים שנדחה – יש גם לא מעט ביקורת על חלק מהסעיפים המיועדים להיכלל בנוסח החדש

אורי חודי 06.09.2020

"הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מברכת על המסלול החלופי המוצע לתמ"א 38 על-ידי מינהל התכנון", כך אמר היום חיים אביטן, יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בהמשך לפרסום המתווה המוצע לתמ"א 38 החדשה ולתזכיר חוק חדש שעתיד להתפרסם בקרוב. עוד מסר אביטן: "המסלול החלופי תואם את המדיניות הממשלתית שגובשה יחד איתנו כחלק מהדיונים במועצה הארצית, ונותן כלי נוסף לחיזוק מבנים. יחד עם זאת, אנו נמשיך לסייע להמשך חיזוקם של בניינים גם בהליך הקיים המאפשר הוצאת היתר ללא תכנית מקדימה, במסגרת עשרות תכניות המתאר השכונתיות שהרשות הממשלתית מקדמת ויהיו תקפות גם לאחר פקיעת תמ"א 38".

חיים אביטן ראש הרשות להתחדשות עירונית כנס מגדילים // צילום דרור סיתהכל
חיים אביטן ראש הרשות להתחדשות עירונית כנס מגדילים // צילום דרור סיתהכל

נזכיר שהמסלול החליפי לתמ"א 38 היה אמור להיות חלק מחוק ההסדרים, אולם עם דחיית אישור התקציב גם נוסח חוק ההסדרים הוקפא. כדי לאפשר ודאות בענף, החליטו במשרד הפנים לקדם תזכיר חוק חדש ולא להמתין עד שהתקציב יגיע שוב לאישור. 

בענף הנדל"ן מברכים על היוזמה לקדם חקיקה נפרדת, אולם גם מסבירים שחלק מהסעיפים המתוכננים עשויים להוות בעיה בהמשך הדרך. 

"יש לברך על היוזמה של מנהל התכנון ומשרד הפנים, בפרט לאור פקיעתה של תמ"א 38 בשנת 2022 והצורך בוודאות ליזמים, לבעלי הדירות ולרשויות בווקאום שנוצר", כך אמר היום עו"ד ישי איצקוביץ' שותף במשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות'. "הרעיון של תכנית בתוספת היתר אמור לקצר את לוחות הזמנים ולצמצם את הוודאות", ממשיך עו"ד איצקוביץ', "כמו כן, יש לברך על הרצון להסדיר את ההנחיות המרחביות, הסדרה הכרחית על מנת ליצור ודאות, פיקוח ומניעה של שינויים תכנוניים חדשות לבקרים במסגרת ההנחיות. בהזמנות זו יש גם לבטל את מסמכי המדיניות ולכל הפחות להחיל עליהן רפורמה דומה. לעניין התכנית החלופית לתמ"א 38 נראה שהתכנית לא נותנת מענה לקידום פרויקטים בפריפריה ובאזורים המועדים לרעידות אדמה. בהעדר מענה כאמור על הממשלה לפעול לקידום תמריצים כלכליים אחרים לעניין זה".

עו"ד ישי איציקוביץ // צילום: יורם רשף
עו"ד ישי איציקוביץ // צילום: יורם רשף

עו"ד איצקוביץ מתייחס גם לאפשרות לביטול היטלי ההשבחה ואומר: "לעניין ביטול הפטור מהיטל ההשבחה- אין ספק שמדובר במהלך דרמטי שיש בו כדי להשפיע על כלכליות הפרויקט וכפועל יוצא מכך על האפשרות ליישם את הפרויקט ועל התמורות שיינתנו לבעלי הדירות. בפרט, שבשונה מהמתכונת של תמ"א 38, אין בתכנית החדשה כוונה לתת ביטוי לתמורות הראויות. העדר ודאות בעניין התמורות, עלול להקשות בכל הקשור לניהול המשא ומתן בין היזמים לבין בעלי הדירות ולהגעה להסכמות מסחריות. לעניין היטל ההשבחה, אומנם התכנית מאפשרת פטור במקרה של בניית שטחים ציבוריים (בגין אותם שטחים) אך יש לזכור שלא בכל בניין ידרשו תוספות של שטחים אלו כך שבהחלט יהיה בניינים שלא יהיו זכאים לפטור מהיטל השבחה. בכל אופן, לצורך כך תידרש עריכה מראש של פרוגרמה לצורכי ציבור".

"הדיירים והיזמים חסרי אונים מול הועדות"

עו"ד ענת בירן // צילום: נדב יהונתן כהן
עו"ד ענת בירן // צילום: נדב יהונתן כהן

עו"ד ענת בירן, מומחית בתחום התכנון והבניה, סבורה שהגבלת התמורות לבעלי הדירות בעייתית: "התוכנית מגבילה את התמורות לדיירים וקובעת שהם יקבלו תוספת ממ"ד בלבד. בנוסף יבנו בבניין שלהם שטחי ציבור עבור העירייה ושטחי מסחר. האם יש הגיון וצורך בשטח ציבורי ושטח מסחרי בכל בניין שיבנה בעיר? לא בטוח שיש מספיק תמריץ לדייר. הוא יקבל אמנם ממ"ד אבל בבניין שלו יתווספו שטחי ציבור ומסחר שבמקרים רבים מהווים מטרד ולכן ייתכן שנראה הרבה יותר התנגדויות לפרויקטים של התחדשות". עוד מוסיפה עו"ד בירן כי: "הגרוע מכל זאת אי הודאות בשוק היום. כבר היום יש בשוק תחושה שוועדות התכנון מעדיפות לדחות בקשות להיתרים ול'מסמס' בקשות שבצנרת מתוך המתנה לפקיעתה של התמ"א.  הדיירים והיזמים חסרי אונים מול הועדות והתהליכים ארוכים. שינוי הכללים כל כמה שנים גורם לשחיקה קשה באמון הציבור בפרויקטים הללו, ולהימשכות בתי סבירה של תהליכי התכנון והרישוי. חובה לייצר ודאות ובהירות בתהליכים, לקבוע את סט הכללים שלפיהם ניתן יהיה לקבל היתרים ולאשר תכניות, שאם לא כן – יימשכו המחסור בדירות והעליה במחירי הדיור,  ואנשים ימשיכו להתגורר במבנים מתפוררים ובלתי מחוזקים עוד הרבה שנים".

מסילתי בכנס "ישראל מתחדשת" // צילום: דרור סיתהכל
מסילתי בכנס "ישראל מתחדשת" // צילום: דרור סיתהכל

חיים מסילתי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין סבור שביטול ההקלות הוא מהלך בעייתי: "החשיבה על חלופה לתמ"א 38 הכרחית שכן התחדשות עירונית היא מקור ההיצע חשוב ביותר לשוק. בכל הקשור לביטול פטור מהיטל השבחה , הכי חשוב זה לשמור כדאיות כלכלית ברורה ליזם. סיום ההקלות זאת החלטה בעייתית, הקלות מאפשרות שיפורים לדברים שעולים תוך כדי תנועה. הדבר הכרחי, יהיה קשה מאד ״לסגור״ את כל הפינות בשלב התחלתי".

רוני איל-להב // צילום עופר ריבק
רוני איל-להב // צילום עופר ריבקרוני איל-להב // צילום עופר ריבק

עו”ד רוני איל-להב, שותפה וראש תחום הנדל"ן במשרד בוסי, נגבי, אביאני, כהן, איל ושות’ מסרה כי "אם החוק יאושר במתכונתו הנוכחית הוא בבחינת עלה תאנה. אין מאחוריו כל מענה תכנוני לחיזוק ומיגון בנייני מגורים וכל מה שהוא נותן זה כח יתר לראשי הערים. ברור כבר כעת כי חלקם הגדול של אותם ראשי ערים יתקע מקלות בגלגלי הפרויקטים הפוטנציאליים. בנוסף, הטענה המרכזית מאחורי ביטולה של התמ"א היתה שהיא לא נתנה מענה לישובי הפריפריה בשל העדר היתכנות כלכלית. כעת, החוק החדש גורע זכויות מהפרויקטים ומעמיס עליהם מטלות ציבוריות, כך שגם בערי המרכז לא תהיה היתכנות כלכלית לפרוייקטים מסוג זה. במקביל, התמורות נפגעו משמעותית. דירות קיימות תקבלנה לכל היותר ממ"ד ותאלצנה להתמודד עם מטלות ציבוריות בבניין החדש. מה יהיה בדיוק התמריץ של הדיירים לביצוע פרויקט כזה בו שווי דירתם עלול אפילו להיפגע?"

זבולון רוטנברג, סמנכ"ל התחדשות עירונית באסדן ישראל התייחס אף הוא לנושא ואמר היום: "אני מברך את מנהל התכנון בהחלטתם שלא לאפשר למצב הפוליטי לעכב קידום של רפורמות נחוצות בענף. אין ספק שטיוטת התכנית החדשה שתחליף את תמ"א 38 בשונה מהתכנית הקיימת, מתבססת על מכפיל המצב הקיים בדומה לצורת החישוב בתכניות פינוי בינוי, מה שהופך אותה למדויקת יותר ועל פי רוב גם נכונה יותר כלכלית. היא תצמצם את הרווח העודף בפרויקטים בהם הבינוי הקיים היה נמוך מאוד ותאפשר כדאיות כלכלית לבניינים בהם מספר הקומות הבנוי היה גבוה. אולם, חשוב להדגיש שאנו היזמים מצפים לוודאות גבוהה על ההיקף הנדרש בפועל של שטחי ציבור וחשיפת היטל ההשבחה לפרויקט על מנת שבאמת נוכל לתרגם את האופטימיות לעשייה בשטח".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות