שר הפנים, אריה דרעי // יח"צ
שר הפנים, אריה דרעי // יח"צ

במשרד הפנים לא ממתינים לחוק ההסדרים – מקדמים תזכיר חוק לתמ"א 38 וביטול הקלות

זאת לאחר שהרפורמה בתמ"א 38 הכוללת את המסלול החדש לתוכנית המתאר הארצית הייתה אמורה לעבור במסגרת חוק ההסדרים. תזכיר החוק צפוי להתפרסם באוקטובר 2020 ולכלול שורה של שינויים מהותיים בתחום. בין היתר מוצע להקשיח התנאים לביצוע תמ"א 38/1 על ידי דרישות מקדמיות חדשות

אורי חודי 06.09.2020

דחיית התקציב ואיתו דחייה בלתי נמנעת של חוק ההסדרים הותירה את ענף הנדל"ן עם לא מעט שאלות. לאחר שרפורמה משמעותית בהתחדשות עירונית נכללה בחוק ההסדרים כמו גם פרק נוסף שעסק בביטול ההקלות בענף, דחיית חוק ההסדרים הקפיאה גם את הדברים הללו. כעת, שר הפנים אריה דרעי באמצעות מינהל התכנון במשרד הפנים מקדמים חקיקה לנושאים שעל הפרק. 

מדובר בהחלטה לנסח ולפרסם בקרוב תזכיר חוק שיכלול שורה ארוכה של נושאים. בין היתר יכלול תזכיר החוק את החקיקה החדשה של תמ"א 38 שצפויה להחליף את תמ"א 38 שצפויה לפוג ב-2022 ; ביטול הקלות בתוכניות חדשות; שינוי בתחום איחוד וחלוקה ; מתן סמכויות נוספות לות"ל (הועדה לתשתיות לאומיות) לתכנון שטחים סחירים בתחנות רכבת, רכבת קלה ומטרו ועוד נושאים. על פי גורמים במינהל התכנון – תזכיר החוק צפוי להתפרסם במהלך אוקטובר הקרוב.

בין הנושאים הבולטים בתזכיר החוק – חקיקה חדשה לתוכנית שתחליף את תמ"א 38 הקיימת. כזכור, אחרי שהתקבלה החלטה במועצה הארצית לתכנון ובניה שתמ"א 38 במתכונתה המקורית תפוג באוקטובר 2022 נוצר צורך לתוכנית חלופית. כעת, התזכיר החדש יכלול את התוכנית המדוברת. על פי נתוני מינהל התכנון – התוכנית החלופית קובעת כי יש לקדם תב"ע לביצוע תמ"א 38 – כלומר, במקום קבלת היתר בניה מכח תמ"א 38, היתר הבניה יתקבל מכח תוכנית שתקודם על ידי יזם או קבלן. 

חובה לחוות דעת קונסטרוקטור וליווי מהנדס בתמ"א 38/1
במסגרת תזכיר החוק יהיו עוד כמה שינויים משמעותיים בתחום. בין היתר מוצע לדרוש בכל מקרה של פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת קומות על מבנה קיים) חוות דעת מקדימה של קונסטרוקטור שיקבע האם ניתן לחזק את הבניין והאם לא ניתן לקדם פרויקט במסגרת הריסה ובניה מחדש. בנוסף – יהיה צורך גם בליווי ובקרה של מהנדס לעמידה בתקן הנדרש.

עוד על פי עקרונות החקיקה המוצעת – היקף הבניה בתמ"א 38/1 יעמוד על כ-200% מהמצב הקיים ועד 10% מתוך שטחי הבניה הסחירים ייעודו לשימושים ציבוריים שכונתיים. עוד מוצע כי לפרויקטי תמ"א 38/1 יהיה פטור מהיטל השבחה וזאת בשל הקצאת שטחי הציבור האמורים. 

בכל הקשור לתמ"א 38/2 – הריסה ובניה מחדש – תכלול החקיקה החדשה שיטת חישוב שתעניק עד 350% ממצב קיים, מעל הקרקע. בנוסף, ניתן יהיה לשלב שטחי מסחר או משרדים בהיקף של עד רבע משטחי הבנייה. במקביל, גם בתמ"א 38/2 ניתן יהיה לשלב עד 15% שטחי בניה סחירים לשימושים ציבוריים. גם כאן יינתן פטור מהיטל השבחה בשל שילוב שטחי הציבור.

נציין כי בשני המסלולים סוגיית היטל ההשבחה עדיין לא נסגרה סופית. בעוד שילוב שטחי ציבור יגרור פטור מהיטל השבחה, ייתכן ופרויקטים ללא שטח ציבורי לא יכללו את הפטור. עם זאת, הנושא נמצא נכון לעכשיו בדיונים בין מינהל התכנון לשלטון המקומי והשורה התחתונה טרם נקבעה.

שינוי משמעותי נוסף שקשור לתמ"א 38 בשני המסלולים מתייחס לתוספת לבעלי הדירות בפרויקט. אם עד כה התמ"א קבעה מפורשות שמדובר בתוספת של 25 מ"ר, במידת האפשר – החקיקה החדשה מתייחסת לנושא בצורה שונה. אין יותר התחייבות ל-25 מ"ר, ולמעשה, נקבע כי הדבר היחידי שתמ"א 38 תחייב בניית ממ"ד (במידת האפשר במגרש). כך פרויקטים לא יהיו חייבים לכלול חניה ולא תוספת של מ"ר לדירות מעבר ל-12 מ"ר של ממ"ד.

סוף לבקשות ולאישור הקלות
נושא משמעותי נוסף שצפוי להיכלל במסגרת תזכיר החוק המדובר מתייחס להקלות בענף הנדל"ן. נזכיר כי הליך ההקלות הלך והתרחב עם השנים מה שהוביל לכך שרוב גדול של תוכניות שאושרו, עברו שינוי במסגרת הקלה בשלב מאוחר יותר. בין היתר מדובר בתוספת קומות, בתוספת דירות במסגרת הקלת שבס ועוד. במינהל התכנון כבר התבטאו בעבר בנושא וקבעו שאין להמשיך בדרך זו – וכעת תזכיר החוק צפוי לקבוע זאת באופן סופי.  נציין כי במסגרת תזכיר החוק מוצע לקבוע תקופת מעבר שתקבע כי תוכנית מאושרות – עוד יוכלו לבקש ולקבל הקלות, אולם תוכניות חדשות מתאריך שייקבע – כבר לא יוכלו לקבל הקלות למעט במקרים חריגים.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות