מתכננת הוותמ"ל ממליצה להפקיד תכנית להתחדשות עירונית בדרום העיר ותכנית להקמת רובע מגורים על קרקע חקלאית
אור יהודה גדלה עם 7,600 יח"ד בשתי תכניות ענק: ותמ"ל תדון השבוע בהפקדתן של שתי תכניות ענק למתחמים מועדפים לדיון בעיר – תכנית ענק להתחדשות השכונות הדרומית, המציעה 5,300 יח"ד (מתוכן 1,089 כקרקע משלימה), ותכנית נוספת להקמת שכונה חדשה בת 2,300 יח"ד (שכונת רבין מערב). מתכננת הוועדה, סיגי בארי, ממליצה להפקיד את התכניות.
דרום העיר: התחדשות עם קרקע משלימה
תוכנית "תמל/2030 – התחדשות עירונית שכונות דרומיות, אור יהודה", מציעה פינוי של 2,206 יח"ד קיימות ובניית 5,288 יח"ד חדשות – מתוכן 4,199 יח"ד בהתחדשות עירונית, תוך שדרוג המרחב הציבורי ומערכות התשתית לסוגיהן, ועוד 1,089 יח"ד במתחם מגורים חדש ממערב לשכונות הדרומיות. הבינוי המוצע משלב בניה מרקמית עד 9 קומות לצד בנייה מגדלית עד 16 קומות. בנוסף, התכנית מציעה 200 יח"ד מיוחד, הקמת שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף כולל של 260,000 מ"ר בכל תחום התכנית; שילוב של שטחים פתוחים, פארקים, תשתיות, רחובות חדשים ובנייני ציבור. בנוסף, פיתוח של מתחם ספורט ותחבורה.
התכנית, ששטחה כ-700 דונמים, מחולקת לשתי יחידות קרקע בדרום העיר אור יהודה: אזור השכונות הדרומיות והשטחים הפנויים מצפון וממערב ל, ששטחו כ-600 דונמים, ואזור מתחם הספורט והתחבורה החדש מדרום לשכונות הדרומיות, ששטחו 100 דונמים. אזור השכונות הדרומיות כולל את שכונות המגורים הוותיקות המיועדות להתחדשות עירונית (שכונת סחל"ב, שכונת מרכז ושכונת דגניה), שבין הרחובות שניר ממזרח, אליהו סעדון בן פורת מצפון, החלוצים ממערב ויוני נתניהו מדרום; וכן קרקע נוספת לבניה חדשה בקרקע החקלאית מדרום לרח' השומר, ובתחום מגרשי החניה ומוסדות הציבור מצפון לרח' אליהו סעדון.
התכנית כוללת באזור זה הריסה של 2,206 יחידות דיור ובניה של 4,199 יח"ד ב-28 מתחמי מימוש במתווה של פינוי-בינוי ובינוי-פינוי-בינוי, וכן 1,089 יחידות דיור נוספות בקרקע פנויה בבעלות המדינה והעירייה כקרקע משלימה. הבניה תכלול בניינים מרקמיים בני 7-9 קומות, לצד מגדלים בני כ-16 קומות. באזור מתחם הספורט והתחבורה מוצעים שטחים למגרשי ספורט, מסוף אוטובוסים, שטחי חניה, תעסוקה ומסחר ושימושי ציבור כלל עירוניים. המתחם ממוקם בין הרחובות אבי ואביב ממזרח, אריאל שרון מצפון, 4612 ממערב ו-412 מדרום. יחידת קרקע זו בעלת שטח של כ-100 דונם. בשטח זה אותר אזור להקמת מגרש כדורגל עירוני אשר מתוכנן להחליף את מגרש הכדורגל הקיים שבדרום-מזרח העיר.
מחוות דעת שמאית לפח תקן 21 שנערכה לתכנית עולה כי על התכנית חלות מגבלות תכנון מרחביות עקב הסמיכות לשדה התעופה בן גוריון, מגבלות אלו קובעות גובה מקסימלי לבינוי ומרחב שבו לא ניתן לבנות מבני מגורים או שימושים רגישים בשל מדדי רעש חריגים. אילוצים אלו משפיעים על התכנון, הכולל הריסת 2,206 יח"ד ישנות ובניית 4,199 חדשות במקומן, דבר המגלם יחס ציפוף של כ-1.9 בממוצע בתוספת שטחי מסחר ותעסוקה שאינו מאפשר את כלכליות מרבית המתחמים. מחוות הדעת עולה עוד כי רוב המתחמים כלל אינם רווחיים, או לכל היותר בעלי רווחיות נמוכה ביותר, ועל רקע זה נכתב כי השגת הכלכליות תתבסס על סבסוד "חיצוני" של מענק כספי או "קרקע משלימה". חוות הדעת קובעת עוד כי כדי שהתכנית תהיה כלכלית, יש צורך בתוספת של 3,064 יח"ד (מכפיל 3.2).
לפיכך, התכנית מציעה עוד 1,089 יח"ד במתחם מגורים חדש. בסך הכל מוצעות בתכנית 5,288 יח"ד, שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף של כ-270,000 מ"ר, וכן 200 יחידות דיור מוגן.
מתכננת ותמ"ל, סיגי בארי, כותבת בחוות דעתה כי "התכנית מציעה התחדשות המרחב הבנוי והציבורי באמצעות פינוי בינוי וארגון מחדש של ייעודי הקרקע, לצד בנייה חדשה בחלקו המערבי של המתחם, הקמת מתחם ספורט חדש ושדרוג מסוף התחבורה בקצה הדרום מערבי של העיר", וממליצה על הפקדתה בכפוף לתיקונים טכניים. את התכנית יזמו עיריית אור יהודה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. עורך ראשי: ארי כהן.
2,290 יח"ד על עתודת הקרקע האחרונה
תוכנית "תמל/ 1106" – שכונת רבין מערב, אור יהודה" מציעה מסגרת תכנונית לכ-2,290 יח"ד חדשות וכ-155,000 מ"ר לשימושי תעסוקה ומסחר. התכנית, ששטחה כ-230 דונמים, ממוקמת בדרום-מזרח העיר באחת מעתודות הקרקע האחרונות של העיר המתאימות למגורים. התכנית מציעה בנייה רוויה הנעה בין 7-9 קומות, לצד מגדלים בני כ-15 קומות. הצפיפות ברוטו בתכנית: 35 אלף נפש לקמ"ר. צפיפות נטו: 34.5 יח"ד לדונם.
מתכננת ותמ"ל כותבת בחוות דעתה כי "התכנית מייצרת מרחב עירוני עם בינוי מרקמי לצד מגדלים, שטחי מסחר, שטחי תעסוקה, שטחים למבנים ומוסדות ציבור, שצ"פים, רחובות ושבילים. כל זאת בהתאמה למגבלות הגובה והרעש החלים בתחום התכנית", וממליצה להפקידה.
גורי נדלר, מנהל אגף התכנון של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ציין : "התכנית להתחדשות העירונית בשכונות הדרומיות של אור יהודה היא אירוע בקנה מידה לאומי שמתאפשר בזכות שיתוף פעולה מוצלח של הרשות להתחדשות עירונית עם העירייה, רשות מקרקעי ישראל, משרד להגנת הסביבה, רשות שדות התעופה ושותפים נוספים. התכנית היא מודל לתכנון ואיכותי, שמשלב בין שיפור איכות החיים של התושבים הוותיקים לבין פיתוח עירוני בר-קיימא. התכנית מגדילה משמעותית את מלאי הדיור בעיר, ויוצרת סביבת מגורים מגוונת הכוללת תעסוקה, מסחר ומרחבים ציבוריים. אני רואה בתכנית זו כלי להתחדשות כלכלית וחברתית של האזור כולו, שתשפיע לטובה על איכות החיים בעיר אור יהודה לעשורים הבאים."
יזם התכנית: רשות מקרקעי ישראל. עורך ראשי: ארי כהן. הקרקע מוחכרת כיום על ידי בעלים פרטיים, ומשמשת לצרכי חקלאות. רמ"י שלחה לבעלים הודעה כי עליהם להשיב את הקרקע.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
