הכירו את החוק מקום המדינה שיוצר בעיות משפטיות ולא מעט מחלוקות בין משכירים לשוכרים עד לזמננו אנו
חוק הגנת הדייר שנחקק בימי הראשונים של המדינה, נוצר על מנת לאפשר פתרון דיור בר השגה למי שלא יכלו לרכוש אז דירה או לשלם שכר דירה גבוה. החוק יצר מודל ייחודי של שכירות מוגנת, שמאז שינה את פניו. כיום, מדובר במציאות מורכבת שמצריכה הבנה מעמיקה והתמודדות משפטית מדויקת. אז מהו בכלל החוק הזה, איך הוא משפיע על שוק הנדל״ן ואיך אפשר לפנות דייר מוגן? כל זאת ועוד במאמר שלפניכם.
מה זה חוק שכירות מוגנת?
חוק השכירות המוגנת הוא אספקט מסוים של חוק הגנת הדייר שנחקק במטרה לספק הגנה לדיירים ולהסדיר את היחסים בין בעלי דירות לשוכרים. חוק השכירות המוגנת נחקק עוד בשנותיה הראשונות של מדינת ישראל, מתוך מטרה לעזור לאוכלוסיות מוחלשות כמו עולים חדשים או אנשים שלא יכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה. על אף שעבר כמה וכמה שינויים ועדכונים במהלך השנים, גם אז החוק התמקד באפשרות לשכור דירה במחירים נמוכים ובתנאים מיוחדים.
על פי החוק, בשונה משכירות רגילה שבה המשכיר והשוכר קובעים יחד את התנאים (כמו מחיר השכירות, תקופת ההסכם או מה קורה במקרה של הפרת חוזה), שכירות מוגנת עובדת אחרת. כאן, החוק הוא זה שמכתיב את הכוללים שנועדו רובם ככולם להגן על הדייר. תנאי החוזה בשכירות מוגנת לא נתונים לשינויים או משא ומתן, אלא כפופים להוראות החוק בלבד. רגע לפני שנבין מה בדיוק אומר החוק ובאיזה אופן בדיוק הוא שומר על הדיירים, בואו נדבר קצת יותר על המטרות שלו ועל האופן שבו הוא משפיע על שוק הנדל״ן.
מטרות החוק והשפעתו על שוק הנדל״ן
החוק נחקק במטרה להתמודד עם מצוקת הדיור בשנים הראשונות של המדינה, בעיקר בקרב אוכלוסיות מוחלשות כמו עולים חדשים או בכלל אנשים שלא יכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה. מטרת החוק הייתה להבטיח לאותם שוכרים גישה לדיור במחירים סבירים ולאפשר להם את הביטחון לטווח הארוך. החוק בעצם מקנה לדיירים המוגנים זכויות נרחבות כמו הגנה מפני פינוי ודמי שכירות נמוכים שנקבעו על פי החוק ולא על פי תנאי השוק. בכך, הוא יצר איזון מסוים בין צרכי הדיירים לצרכי בעלי הנכסים, אך עם נטייה משמעותית לטובת הדיירים. במשך השנים החוק השפיע לא מעט על שוק הנדל"ן. מצד אחד הוא סיפק פתרון זמין והוגן לאוכלוסיות חלשות, אבל מצד שני הוא פגע במוטיבציה של בעלי נכסים להשקיע בשיווק הנכסים או תחזוקה ושדרוג שלהם. בנוסף, הוא יצר עיוותים בשוק כמו הקפאת מחירים ותשואות נמוכות למשכירים שרבים מהם מלינים עד היום (לבעלי נכסים המשכירים אותם תחת חוק השכירות המוגנת, אין את האפשרות להעלות את המחיר, לפנות את הדיירים או להשכיר לאנשים אחרים). במציאות של היום, חוק הגנת הדייר נתפס כלא רלוונטי בשוק המודרני, אבח הוא עדיין קיים וחל במקרים לא מועטים ולכן משפיע בהחלט על הרגולציה של שוק הנדל"ן הישראלי.
ההבדל בין שכירות מוגנת לשכירות רגילה
שכירות רגילה כמו שפחות או יותר כולנו מכירים היום, מבוססת בעיקר על ההסכמות בין המשכיר לשוכר. הצדדים קובעים ביחד את משך השכירות, מטרות הנכס ומה מותר או אסור לעשות בו (למשל האם ניתן להשכיר אותו לאחרים). חשוב לציין שלמרות הגמישות, החוזה עדיין כפוף לחוקים שונים שמטרתם לוודא שההסכמות יהיו הוגנות לשני הצדדים (חוקים כמו הגבלות על ערבות, יציאה מוקדמת מהחוזה ועוד). שכירות מוגנת לעומת זאת, זה כבר סיפור אחר לגמרי. כאן יש בעצם שילוב בין שכירות לבעלות שבה השוכר מקבל זכויות נרחבות מאוד בנכס. החוזה מתחיל בתשלום חד פעמי גבוה של סכום מסוים שנקרא דמי מפתח (כשליש עד חצי מערך הנכס) ולאחריו דמי שכירות חודשיים נמוכים מאוד – לרוב כמה מאות שקלים בלבד. בשכירות מוגנת, המשכיר לא יכול לשנות את התנאים או להעלות את דמי השכירות בעצמו. הכול כפוף לחוק הגנת הדייר ולעדכונים במדד. בנוסף, לשוכר יש זכויות חזקות מאוד, קשה מאוד לפנות אותו והשכירות אינה מוגבלת בזמן. במקרים מסוימים אפילו לקרובי משפחה מדרגה ראשונה. שכירות מוגנת קיימת הן בדירות מגורים והן בנכסים מסחריים, אבל היא פחות נפוצה כיום לעומת השכירות הרגילה.
זכויות החוק לשוכר
1. דמי שכירות נמוכים וקבועים: בשכירות מוגנת משלמים הרבה פחות משכירות רגילה. הסכום נקבע מראש בחוזה ולא משתנה מלבד עדכונים קלים לפי המדד, מה שאומר שאין הפתעות של עליות חדות במחיר.
2. שכירות בלי תאריך תפוגה: ללא תקופת שכירות קצבה ומוגבלת בזמן כמו בחוזים רגילים. דייר מוגן יכול להישאר בנכס כל חייו, כל עוד הוא עומד בתנאים.
3. פינוי? רק לפי החוק: אי אפשר לפנות דייר מוגן סתם ככה. יש חוקים ברורים שמגדירים בדיוק מתי זה אפשרי ואין למשכיר אפשרות להעלות את המחיר.
שכירות מוגנת אולי נדירה יותר היום, אבל לדיירים שזכאים לה היא יכולה להיות פתרון דיור יציב ומשתלם במיוחד.
חובות השוכר
כמובן שבשכירות מוגנת יש חובות שחלות גם על הדייר, אם כי הן פחותות משמעותית והחובות שחלות על בעל הנכס. הדייר המוגן חייב לשלם את דמי השכירות במלואם ובזמן, יחד עם כל תשלום נוסף שנקבע בהסכם וגם לשאת בחלק מעלויות התיקונים בתוך הדירה. במידה והדייר לא יישא בעלויות האלו על פי מה שמצוין בהסכם, הדבר יכול להיחשב כהפרה ולשמש כעילה לפינוי שלו.
המשכיר מהצד השני, אחראי על תחזוקת השטחים שמחוץ לדירה כמו תיקון סדקים בקירות, תחזוקת חדר המדרגות, תשתיות ואינסטלציה. יש לא מעט מקרים שבהם משכירים מזניחים בכוונה את התחזוקה בניסיון לגרום לדייר המוגן לעזוב את הנכס.
התמודדות עם בעיות משפטיות
שכירות מוגנת הביאה ללא מעט בעיות משפטיות כבר בתחילת הדרך כשנחקק החוק במטרה לפתור משבר דיור אמתי. בשנים הראשונות הוא היה אולי רלוונטי, אבל מאז, שוק הנדל"ן בישראל השתנה לגמרי – מחירי הדיור זינקו והיצע הדירות גדל, מה שהפך את השכירות המוגנת לכמעט ולא רלוונטית. נכון להיום יש מעט מאוד נכסים שמושכרים לפי חוק הגנת הדייר (משהו כמו 35 אלף דירות בלבד כשבכל שנה מתווספות למעגל הזה פחות מ-250 דירות. ועדיין, חלק מהדירות האלה נמצאות באזורים מבוקשים בערים כמו תל אביב, ירושלים וחיפה, מה שמוביל ללא מעט מחלוקות משפטיות. דיירים מוגנים טוענים הרבה פעמים שהזכויות שלהם נפגעות, בעוד בעלי דירות רבים מנסים לפנות אותם, אך מתקשים לעשות זאת בשל המגבלות הכבדות של החוק. הסכסוכים האלה דורשים ידע משפטי מעמיק והבנה מיוחדת בתחום השכירות המוגנת והרבה פעמים נמשכים שנים ארוכות.
כיצד ניתן להוציא שוכר מוגן
יש כמה דרכים לפנות דייר מוגן, כשהראשונה והעדיפה תמיד היא בהסכמה הדדית. ניתן להגיע עם הדייר להסכם פינוי תמורת פיצוי כספי שהגובה שלו ישתנה בהתאם לגורמים כמו הגיל והמצב הבריאותי של הדייר, שווי הנכס והסיכוי שבן משפחה יירש את זכויות השכירות המוגנת. כאן אנחנו מזכירים את דמי המפתח, הסכום הראשוני ששילם הדייר המוגן כשהתחיל לשכור את הנכס, אותו תשלום שהעניק לו זכויות משמעותיות כמו הגנה מפינוי והגבלת העלאת דמי השכירות. אם הדייר מסכים להתפנות או מעביר את זכויותיו, הוא בעצם זכאי לקבל בחזרה את דמי המפתח שגובהם ייקבע על ידי שמאי מקרקעין מומחה בתחום. הערכת השווי תלויה בפרמטרים כמו משך הזמן שבו הדייר מחזיק בנכס והשנה שבה קיבל אותו.
אפשרות נוספת לפינוי היא תביעה וצו משפטי. כמו שאמרנו, לדייר מוגן יש גם חובות במסגרת הסכם השכירות, והפרה שלהן עשויה להוות עילה לפינוי. בין העילות השונות לפינוי: אי תשלום של דמי השכירות, גרימת נזק בזדון של הדייר לנכס, שימוש בנכס בניגוד לייעוד שלו (למשל אם דייר פותח חנות בדירה שנועדה למגורים), קונפליקטים מרובים עם השכנים ועוד.
השפעת החוק על ערך הנכס
חוק הגנת הדייר משפיע משמעותית על ערך של נכסים. נכסים המושכרים בשכירות מוגנת נמכרים לרוב בשווי נמוך בהרבה ממחיר השוק, כמובן בשל ההגבלות על פינוי הדיירים והשליטה המוגבלת של הבעלים בנכס. בנוסף, דמי השכירות הנמוכים לא באמת משקפים את ערך הנכס האמיתי. ההשפעה הזו ניכרת במיוחד באזורים מבוקשים שבהם הפער בין שווי נכס פנוי לנכס מוגן עשוי להיות משמעותי מאוד.
תהליך העברת זכויות שוכר מוגן
העברת הזכויות של שכירות מוגנת כוללת שלושה שלבים עיקריים שצריך לבצע לפי הסדר:
1. הסכם העברה: השלב הראשון הוא ניסוח הסכם בין הדייר היוצא לדייר הנכנס. ההסכם מפרט את תנאי ההעברה ואת הזכויות והחובות של שני הצדדים וצריך לכלול גם אישור של בעל הנכס. בלי ההסכמה שלו, אי אפשר להשלים את ההעברה.
2. אישור בעל הנכס: כדי שהעברה תצא לפועל, בעל הנכס צריך לאשר את העסקה. הוא בוחן את פרטי הדייר הנכנס, כולל מצבו הכולכלי והמשפטי, כדי לוודא שהוא יעמוד בכל תנאי השכירות.
3. דיווח לרשויות: אם מדובר בעסקה מסחרית, יש לדווח עליה לרשויות ולשלם מיסים כמו מס רכישה ומס שבח. גובה המיסוי תלוי בסוג הנכס ובזכויות שמועברות במסגרת העסקה.
מי זכאי להיחשב כשוכר מוגן?
החוק קובע מי יכול להיחשב כדייר מוגן והזכאות תלויה בתנאים הבאים:
לסיכום
חוק הגנת הדייר נועד להגן על דיירים שלא יכולים להרשות לעצמם מגורים בתנאים רגילים. הוא מקנה לדיירים המוגנים זכויות ייחודיות כמו תשלום דמי שכירות נמוכים וזכות מגורים בלתי מוגבלת בזמן בתמורה לתשלום דמי מפתח. עם זאת החוק מגביל את בעלי הנכסים ופוגע בערך הנכס ובגמישותם הכולכלית. כיום, שכירות מוגנת היא נדירה ומעוררת מחלוקות משפטיות רבות, במיוחד בערים מרכזיות. כיום ישנם גם חוקים עדכניים והוגנים יותר עבור שני הצדדים כמו חוק שכירות הוגנת משנת 2017 שיזמה דאז חברת הכנסת סתיו שפיר. רוצים לדעת עוד על שכירות, הגנה על בעלי נכסים ודיירים ועל התחום הנדל״ן בישראל? עוד הרבה מידע רלוונטי, חשוב ומעניין מחכה לכם באתר מגדילים.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
