לטענת העירייה, על הנכס המשמש כמשרד עו"ד חלות תכנית המרתפים ותכנית רובע 4. שמאי מכריע קיצץ את השומה ב-800,000 שקל
עיריית תל אביב קבעה שומת השבחה של מעל מיליון שקל למשרד עורכי דין ברובע 4 בעיר, בטענה כי מדובר במרתף, ולכן יש להחיל עליו הן את תכנית המרתפים והן את תכנית רובע 4. השמאי המכריע, ערן ירקוני, שמונה לברור בין בעלי הנכס לבין העירייה, דחה את עמדת העירייה, וקבע כי ההשבחה היא קצת יותר מ-200,000 שקל.
הנכס הנמצא בלב המחלוקת הוא משרד עורכי דין בשדרות דוד המלך בתל אביב, שיוצג על ידי עו"ד יוסי האזרחי, ממשרד עורכי דין יוסי האזרחי. לפני כשנתיים מכר בעלי הנכס את המשרד, ובעירייה דרשו שבעקבות המכירה עליו לשלם השבחה בגין תכנית תא3729/א' (תכנית רובע 4). הוועדה המקומית תל אביב קבעה שומה של 235,495 שקל, בגין התכנית.
על פי שמאות העירייה, ערכו של הנכס היה במצב הקודם כמחסן, 1,275,000 שקל, ולאחר אישור תכנית רובע 4 שוויו הוא 1,510,495 שקל, ומכאן ההשבחה היא 235,495 שקל. אך לפני קצת יותר משנה נערכה חוות דעת משפטית מטעם היועץ המשפטי של העירייה, שלפיה הנכס אינו ממוקם בקומת הקרקע אלא בקומת המרתף בבניין, ועל כן יש לבצע תיקון שומה כך שתכנית המרתפים (תא/ע'1) חלה על הנכס ויש לגבות היטל השבחה בגין אישורה, בנוסף לתכנית תא3729/א'.
השומה החדשה שנקבעה כעת בעירייה הייתה מעל מיליון שקל – על פי שומה זו, שוויו המקורי של הנכס כמחסן היה 357,000 שקל, ולאחר אישור תכנית המרתפים שוויו עלה ל-493,000 שקל, השבחה של 58,500 שקל, ובמקביל בעקבות אישור תכנית רובע 4 שווי הנכס כמשרד עלה מ- 1,572,500 שקל ל-2,606,980 שקל – השבחה של 1,034,480 שקל.
לטענת בעל הנכס, לא הייתה כלל השבחה, ולכל היותר 75,475 שקל.
השמאי המכריע, ערן ירקוני, שאליו הגיעה המחלוקת כאמור, קיבל את עמדת נציגי המבקש כי בהיתר הבניה המקורי של הבניין הנכס מסווג כדירת מגורים בקומת הקרקע וכי תכנית המרתפים ע'1 לא חלה עליו. השמאי קבע כי הנכס הנדון מהווה אחת מתוך 3 יח"ד שהותרו לבניה בקומת הקרקע וכי ייעוד הנכס הינו מגורים ולא מחסן.
עוד קבע השמאי כי הנכס אינו עונה להגדרת מרתף על פי תכניות המרתפים של העירייה – תכנית ע' ותכנית ע'1. על פי תכנית ע' מוגדרת קומת מרתף בתור "חלק בבניין שהחלל בין רצפתו לתחתית תקרתו נמצא כולו או רובו מתחת למפלס פני הקרקע או פני הרחוב המקיפים אותו ובכל מקרה תחתית תקרתו אינה בולטת למעלה מ – 50 ס"מ מהמפלסים של פני הקרקע או פני הרחוב הגובלים איתו". השמאי קבע כי "בענייננו, אין חולק כי תחתית תקרת הנכס בולטת מעל ל – 50 ס"מ ממפלס פני הקרקע או פני הרחוב הגובל עמו, קרי, הנכס אינו עונה להגדרת מרתף לפי תכנית ע'".
בהתאם להוראות תכנית ע'1 מוגדרת קומת מרתף בתור "חלק בבניין שהחלל בין רצפתו לתקרתו נמצא מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבניין ושמרבית שטח קירותיו החיצוניים נמצא מתחת למפלס פני הקרקע המקיפים אותו" השמאי קבע כי "בענייננו, אין חולק כי מרבית שטח קירותיו החיצוניים של הנכס נמצא מעל למפלס פני הקרקע המקיפים אותו. קרי, הנכס אינו עונה להגדרת מרתף לפי תכנית ע'1". השמאי קבע, איפוא, כי הנכס הוא דירת מגורים במפלס התחתון של קומת הקרקע.
כעת השמאי בחן את ההשבחה על בסיס תכנית רובע 4. בהתאם לפסיקת בית המשפט המחוזי, שלפיה יש להתייחס במצב הקודם לתמ"א 38 – פסיקה שנגדה הוגש ערעור לבית המשפט העליון. לפיכך, הוא הכין שתי חלופות לחישוב ההשבחה – האחת, בהתאם לפסיקה המחשבת את הזכויות של תמ"א 38 במצב הקודם, והשנייה שאינה מחשבת את התמ"א.
השמאי התייחס לעובדה שהזכויות מטעם תמ"א 38 הינן מותנות, ונתונות לשיקול דעתה של הוועדה המקומית, ולכן נתן לה מקדם נמוך יותר מאשר של תכנית רובע 4 בחישוב ההשבחה. בנוסף, הזכויות מטעם תכנית רובע 4 נרחבות יותר מאשר תמ"א 38.
על פי השומה של השמאי המכריע, ההשבחה בחלופה הראשונה, הכוללת את חישוב הזכויות של תמ"א 38 במצב הקודם היא 203,800 שקל (והיטל ההשבחה הוא 50 אחוז, 101,900 שקל). חלופה זו תקפה בהתאם לפסיקת בית המשפט המחוזי.
בחלופה השנייה, שניתנה בהנחה שבית המשפט העליון יהפוך את פסיקת המחוזי, ושעל פיה אין התחשבות בזכויות של תמ"א 38 במצב הקודם, ההשבחה היא 307,000 שקל, והיטל ההשבחה (50 אחוז), הוא 153,500 שקל.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
