מה השתנה? אלו החסמים שיישארו כאן גם אחרי המלחמה

כולם מבינים ומקווים שמלחמת איראן השנייה "שאגת הארי", תסתיים בתוך ימים או שבועות והלוואי שנוכל כבר לחזור לשגרה שקטה ורגועה. אלא, שהשגרה אליה יחזור שוק הנדל"ן בכלל ועולם ההתחדשות העירונית בפרט, איננה שקטה ואיננה רגועה.

השוק מצוי במשבר לא פשוט – עלויות ביצוע גבוהות, קושי בשיווק ומכירת דירות, עלויות מימון שממאנות לרדת עקב ריבית שנותרה גבוהה, מחסור בכ"א ועוד. כל אלה לא ייעלמו מעצמם וניתן כבר לומר, בצער, שלא כל היזמים שפעלו כאן במהלך השנים האחרונות יצליחו להשאיר את הראש מעל המים. 

ומה יקרה ספציפית בתחום ההתחדשות העירונית?
אז קודם בואו נביט במה שהיה כאן עד עכשיו בשנה החולפת (2025). מנתוני הלמ"ס שפורסמו לפני מספר ימים למדנו שכ-50% מכלל יחידות הדיור שאושרו בשנת 2025 מקודמות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. 

זה נתון מדהים שמאשש את מה שאנחנו כבר יודעים- ההתחדשות העירונית הפכה מזמן לשחקן מרכזי ומשמעותי מאוד בשוק הנדל״ן הישראלי ותפסה מקום של כבוד ככלי לייצור מהיר (יחסית) ובהיקפים רחבים של דירות חדשות והיא מהווה מכשיר משמעותי מאוד לטיפול בשתי התופעות מסכנות החיים איתן אנחנו מתמודדים במדינת ישראל- טילים ורעידות אדמה. הדבר מקבל משנה תוקף לאור העובדה ש 55% מכלל הדירות במדינת ישראל נעדרות ממ"ד.

אבל יש נתון נוסף שפרסמה הלמ"ס והוא עגום- בשנת 2025 חלה ירידה של 20% במספר ההיתרים שניתנו בפינוי בינוי ותמ"א 38 (כ-22,000 דירות לעומת כ-27,000 בשנת 2024).

אגב, מבחינת אישור תוכניות (תב״עות) מראים הנתונים דווקא עליה בשנת 2025. 

בואו נעשה רגע סדר בנתונים
אמרנו שמיליוני דירות במדינת ישראל חסרות ממ"ד. אמרנו שהתחדשות עירונית היא כלי חשוב ומשמעותי להגדלת מספר הדירות עם ממ״ד שגם יעמדו ברעידות אדמה. אמרנו שההתחדשות העירונית מהווה נתך משמעותי מכמות הדירות שאושרו ב 2025 ושיש עליה במספר התוכניות שאושרו אך ירידה במספר ההיתרים שניתנו. אם ניקח את כל הנתונים האלה ונזקק מסקנה אחת חשובה נוכל לנסח אותה כך: חייבים להילחם בבירוקרטיה בוועדות המקומיות וביתר החסמים ויפה שעה אחת קודם.

הצורך באישור תוכניות והיתרים ברור. אך בעוד יש עליה מהותית וטובה במספר התוכניות (תב״עות) שאושרו, אין מספיק היתרים. ברור שאם נאשר עוד ועוד תוכניות אך אלה יישארו נטועות על הנייר ולא ימומשו באמצעות היתרי בניה, הריסת בניינים ישנים ובניית חדשים, ישאל השואל ובצדק 'מה הועילו חכמים בתקנתם?'.

התשובה השגורה מזה שנים היא ״בירוקרטיה״. הבירוקרטיה היא ׳אם כל חטאת׳ והיא מהווה היום, אולי, חסם ראשון ומרכזי בעולם ההתחדשות העירונית ולכן יש להילחם בה בכל דרך.

די, מספיק

צריך להתכנס ולעשות מעשה במקום לשוב ולייחס לבירוקרטיה אחריות לעיכוב בקידום פרויקטים. אין שום סיבה שבמדינת ישראל ייקח כ 5-8 שנים לקבלת אישורים לפרויקט פינוי בינוי. זה לא הגיוני, לא סביר וזה לא גזירה משמיים. צריך לצאת למלחמה נגד הבירוקרטיה. בעניין זה נכון להזכיר את היוזמה החדשה של משרד השיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לקדם מסלול חדש שיחבר בין מוסדות התכנון הארציות והמחוזיות, הרשויות המקומיות והיזמים, באופן שיאפר לאשר תוכניות פינוי בינוי בתוך שנה וחצי במקום מספר שנים. זהו פתרון שעשוי להצליח אם יכלול גם קיצור של הליכי הרישוי והוצאת היתרי הבניה. צריך לייצר תהליך מהיר הרבה יותר של אישור תב״עות וגם היתרים על מנת שלא נמשיך לראות תב"עות מאושרות מבלי שניתן יהיה לממשן בזמן סביר. 

לאחר שתחלוף המלחמה ניוותר כאן עם חסמים נוספים שמעיבים ומעיקים על שוק הנדל"ן ועל ההתחדשות העירונית ונכון יהיה לצאת ל'מלחמה' להסרתם:

1. איחורים במסירה – זהו ללא ספק אחד מהנושאים הבוערים ביותר שילוו אותנו כאן עוד שנים קדימה. כלקח מסבבים קודמים נכון הפעם לטפל בתופעה הזו לעומק. התאחדות הקבלנים העריכה את הנזק הכולל בכ 131 מיליארד שח. מי ישא בנזק האדיר הזה? היזמים? בעלי הדירות/ רוכשי הדירות? מדינת ישראל? אין תשובה ברורה לשאלה הזאת. בסופו של דבר ככל שיגרם איחור במסירה כתוצאה מהמלחמה הנוכחית, יהיה על היזמים להוכיח בבית המשפט שהמלחמה גרמה לעיכוב בביצוע העבודות ובהמשך לאיחור במסירת הדירות החדשות. בעניין זה טוב יעשו היזמים אם יתעדו באופן מפורט את הנסיבות שגרמו לעצירת העבודות (גיוס צוותי היזם למילואים, פגיעת טיל בקרבת אתר הבניה, עצירת עבודות על ידי גורמים עירוניים או אחרים). הדבר יקל מאוד בעתיד על טיפול בשאלה על מי מוטלת האחריות לשאת בנזק. 
2. ⁠סרבנים – בראיה רחבה של תחום ההתחדשות העירונית יש לטפל בתופעת הזו שמעסיקה אותנו רבות ומעכבת פרויקטים רבים. יש מקום להוריד את הרוב הדרוש ל 51% ולהקדים את המועד שמאפשר נקיטת הליך משפטי כנגד הדייר הסרבן. חשוב להבין שנקיטת הליך משפטי איננה בבחינת איום, אלא מדובר בהליך ענייני המנוהל על ידי ערכאה שיפוטית מקצועית ונייטרלית ומטרתו לבחון באופן אובייקטיבי את הפרויקט ולהחליט האם ראוי לקיימו. 
3. ⁠ערבויות – שוב חוזרים לסוגיית הערבויות שמתחדדת במיוחד בזמנים קשים כמו התקופה הנוכחית, המגבירים את הסיכון לקריסתם של יזמים שאינם חזקים מספיק כלכלית. הערבויות הן הדבר החשוב ביותר לבעלי הדירות. הן חשובות יותר מתוספת של עוד מטר, עליית קומות או חניה. זה כלי לשמירה על בעלי הדירות ולמיזעור הסיכונים להם הם חשופים. חישבו מה יקרה אם חס וחלילה היזם איתו התקשרו בעלי הדירות בפרויקט יקרוס כלכלית ויעלם לאחר שהרס את הבניינים הקיימים (הישנים) ועוד לא בנה את החדשים. במצב כזה בעלי הדירות בצרות צרורות ומה שמציל אותם אלה הערבויות. 

אני מתריע כבר שנים שהערבויות הקיימות לא מספיקות. אנחנו במשרד לא מסתפקים בערבויות המקובלות, אלא דורשים לקבל ערבויות משופרות שהן הכרחיות ואסור לוותר עליהן.

חייבים לשפר את הערבויות המוענקות לבעלי הדירות בפרויקטי התחדשות עירונית. החל מערבות חוק המכר שעלולה להימצא בלתי עדכנית כאשר סכום הערבות לא משקף את שווי הדירה החדשה והמשך בערבויות האחרות שעלולות להימצא חסרות (ערבות שכירות, ערבות בדק וערבות הליכים משפטיים).

4. ⁠סוגיות ביטוח בהתחדשות עירונית – פגיעה של טיל או שברי מיירט בבניין שפונה לקראת הריסה או בבניין שמצוי בבניה עלול לגרום הרבה מאוד נזקים ועלויות ולחשוף את בעלי הדירות לסיכונים כלכליים. לכן חשובה מאוד הסדרה ביטוחית שתבטיח ביטוח לבעלי דירות במצבים כאלה. לא נכון להסתפק בטיפול המדינה (מס רכוש). לכן אנחנו לא זזים בלי יועץ ביטוח מטעם בעלי הדירות ומקפידים מאוד על הרחבת פוליסות הביטוח כך שיכסו גם מצבים כאלה.  

אז נאחל לסיום כל המלחמות ולטיפול מהיר ואפקטיבי בכל החסמים ולשניהם – ויפה שעה אחת קודם.

*הכותב, עו"ד דן הלפרט, הינו מייסד ובעלים פירמת הלפרט ושות' עורכי דין ונוטריון

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן