מי יפגע מחובת הערבויות של היזמים לדיירי ההתחדשות העירונית?

משרד המשפטים בראשות השר יריב לוין, פרסם השבוע להערות הציבור טיוטת תקנות, בעניין צורתה ותוכנה של עסקת התחדשות עירונית. מטרת המהלך היא לגשר על פערי כוח ומידע בין יזמים לבין בעלי דירות בבניינים המיועדים להתחדשות עירונית, וכדי לוודא שזכויות הדיירים לא ייפגעו לאורך ההליך. על פי משרד המשפטים, הצורך בתקנות נובע גם מכך שהחקיקה הרלוונטית להגנה על רוכשי דירות, דוגמת חוק המכר, לא חלה על בעלי הדירות הקיימות במיזמי התחדשות עירונית, אלא רק על רוכשי הדירות החדשים.

אין ספק שמדובר בצעד מבורך שבא להבטיח את זכויות הדיירים ולהגביר את הוודאות בשוק ואת האמון מצד הדיירים, שלא תמיד יודעים מה היכולות של היזם ולא פנויים להעריך נכון את מצבן הפיננסי של החברות שפונות  אליהם. אין ספק שהמשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס, מכירה היטב את הנושא, ויחד עם נציגי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, גיבשו תקנות שקובעות כללים מחייבים לעניין עסקאות התחדשות עירונית, הן במתחמי פינוי ובינוי והן במיזמים של "התחדשות בניינית" (תמ"א). בין היתר, מוצע לקבוע נוסח אחיד לערבות דירת התמורה, וכן לחייב אימות של חתימת בעל הדירה על ידי עורך דין. הפרה של הוראות התקנות תוכל להביא במקרים מסוימים אף לבטלות העסקה ולמחיקת הערת אזהרה .

לצד הכוונות הטובות, יש חשש שהמחוייבות שמטילים על כתפי היזמים, שגם כך חווים תקופה משברית, יגרמו לפחות יזמים להיכנס למיזמי תמ"א, יפגעו בתחרות, יגרמו לעליית מחירים ומי שיפגעו הם אותם בעלי הדירות שלטובתם הוצעו התקנות מלכתחילה. זאת לעומת מיזמי פינוי בינוי שעדיין ישארו רווחיים מאוד. ואסביר.

חובת הערבויות מצד יזמים יכולה לגרום שני דברים. אחד, ייקור הפרויקט כי ערבות עולה כסף, בטח במציאות הריבית של היום, ואותם יזמים יגלגלו כספים אלה לצרכנים הדיירים. שניים, עלויות הערבות יחד עם עלויות המימון, מעמידות בסכנה של אי היתכנות פרויקטים רבים. 

מעבר לכך, יזמים יכנסו לפרויקטים שעל גבול הרווחיות, מה שמעלה את הסיכון לקריסות חברות ויזמים נוספים כי הפרויקטים יותר מסוכנים. יש לזכור שגם כך הרווח פרויקטים של תמ"א הוא מיליונים בודדים וכל תזוזה קטנה מרסקת פרויקט. אז בשורה התחתונה יהיה פחות תמ"א.

כך למשל, פרויקטים עם רווחיות של 17 אחוז, שיזמים כן החליטו לקחת, כעת די ברור שלא יתקרבו אליהם, כי הרווחיות בוודאות תרד. עבור בעלי הדירות זו בשורה טובה, כי הסיכון עבורם לפרויקטים מעין אלה הופכת להיות אפסית. יחד עם זאת, יש סיכוי מאוד טוב שכעת יזמים כלל לא יגשו לפרויקטי תמ"א.

מכאן שמשרד המשפטים, שבא לברך, יכול לצאת כמקלל.

על פי טיוטת התקנות, "ערבות שהנפיק גורם פיננסי להבטחת התחייבות היזם לדירת תמורה, (תהיה) בסכום שלא יפחת משוויה של דירה חדשה התואמת את מאפייניה של דירת התמורה, כשהיא גמורה וראויה למגורים, ואשר ייקבע סמוך למועד הפינוי של דירתו המקורית של בעל הדירה". הנוסח הזה, שמבטיח ראש שקט לדיירים ומבטח אותם מפני הסיכונים שטומן בחובו הליך ההתחדשות העירונית, מעביר את כל הסיכונים אל היזמים. הצעד הסוציאלי הזה עשוי להיות גם מכת מוות למיזמי התמ"א.

*כותב המאמר, עו"ד מיכאל בנאין, הינו מנהל התחדשות העירונית בקבוצת R.E.L

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן