עו"ד שמואל ברטלר מנתח ופותר את אחת הסוגיות הנפיצות בעולם ההתחדשות העירונית – תוספות בניה לא חוקיות במתחמי פינוי בינוי
נראה שאין סיטואציה מכעיסה יותר מהתנגדות בעלי דירות שבנו ללא היתר לפרויקט פינוי בינוי: לעיתים, בעלי הדירות שבנו במרוצת השנים תוספות לא חוקיות לדירותיהם, מנסים למקסם תמורות כאשר הפרויקט מבשיל ותוקעים מקלות בגלגלי התהליך. בריאיון לאתר "מגדילים" עו"ד שמואל ברטלר מחלוצי וממובילי ההתחדשות העירונית, משתף אותנו ברזי חוק פינוי בינוי ובדרך היצירתית שתאפשר את פתרון הבעיה הנפוצה הגורמת לעיכובים רבים בפרויקטים של פינוי בינוי: "אחד המכשולים העיקריים בקידום תכניות פינוי בינוי הוא התנגדותם של בעלי דירות. שאלות משפטיות מעניינות עולות כאשר בעל "דירה" שנבנתה ללא היתר מתנגד לתכנית או מבקש מהיזם תמורות עבור אותה תוספת וזאת בין אם תמורות זהות לשאר התמורות הניתנות ובין אם הוא מבקש תמורות עודפות".
תן לנו דוגמא למקרה כזה בו טיפלת לאחרונה
"בפרויקט פינוי בינוי באזור השרון נתקלנו במצב בו בשנות ה-70 המוקדמות, נמכרו חלקים בחצר הבניין בקומת עמודים לגורמים שונים שהם אפילו לא בעלי זכויות בדירות בבניין. חלק מאותם גורמים בנו במקום מחסן במהלך השנים וחלקם אף הגדילו לעשות ובנו דירה. אותם גורמים שבנו את הדירה ללא היתר ביקשו לקבל דירה חדשה במסגרת הפרויקט ודרשו לקבל תמורה זהה לזו הניתנת לבעלי הדירות בבניין. מה שקרה זה שהתנגדות אותם בעלי זכויות גרמה להתארכות ההליכים ולייקור הפרויקט באופן משמעותי. התבקשנו לטפל בעניין ודאגנו לכך שאותם דיירים לא יקבלו תמורה בגין הבניה הלא חוקית".
כיצד ניתן לדעת אם היחידה הבנויה בבניין הינה אכן דירה כהגדרתה בחוק?
"כבר בשלב גיבוש הרוב הנדרש בפרויקטים של פינוי בינוי, אנו נדרשים למנות את מספר הסכמות של בעלי הדירות בפרויקט אלא שעל פי חוק המקרקעין, הגדרת 'דירה' היא רחבה מאוד ולעיתים אף נפסק שגם מחסן יכול להיחשב כדירה.
על מנת לבחון את השאלה האם יחידה בבית משותף היא דירה אם לאו, הגדירה הפסיקה שני מבחנים: המבחן התכנוני- האם היחידה נועדה לשמש כיחידה נפרדת ועצמאית. והמבחן הרישומי- האם היחידה נרשמה כיחידה נפרדת? אם ההכרעה היא שהיחידה איננה מהווה דירה, הרי שבעל הזכויות באותו חלק לא ייחשב כבעל זכויות בדירה בפרויקט פינוי בינוי.
כיצד חוק פינוי בינוי מתייחס לדירה/יחידה שנבנו ללא היתר בבניין שהוא חלק ממתחם פינוי בינוי?
"רבים לא יודעים אך חוק פינוי בינוי עצמו קובע כי בית משפט רשאי לקבוע בחישוב הרוב המיוחס הנדרש, כי לא יובאו בחשבון זכויות של בעל דירה שהתנגד לפרויקט במקרים בהם נמצא כי התנגדותו נובעת מבניה או שימוש שלא כדין ברכוש משותף או שהתנגדותו נובעת מפיצול הדירה שלו.
חשוב לציין שעל יזמים לבדוק את היתרי הבניה של הבניינים שבמתחם וכן את מסמכי רישום הבתים המשותפים. בדיקה במסמכים אלה יכולה ללמד רבות על זכויותיהם של בעלי היחידות בפרויקט. כך למשל נתקלנו במספר פרויקטים בהם טיפלנו בבעלי דירות שפיצלו ללא היתר את הדירות שלהם, בבעל דירה שסגר את החניה והפך אותה לסטודיו לספורט והדוגמאות הן רבות מאוד".
כיצד מתייחסת הפסיקה למקרים בהם דיירים סרבנים שביצעו עבירות בניה מתנגדים לקידום הפרויקט?
"בפסיקה נקבע מפורשות כי בעל דירה המתנגד לפרויקט בשל עבירות בניה פועל שלא כדין ואף בחוסר תום לב. בתי המשפט הדגישו לא פעם כי חוק החיזוק ובהתאמה חוק פינוי בינוי לא נועדו להלבין עבריינות בניה. מי שבנה ללא היתר לא יכול להיבנות ממעשהו ולדרוש את "הלבנת" המעשה או תמורה בגלל המעשה הלא חוקי שעשה. הפסיקה מפנה לחוק החיזוק המאפשר למפקח שלא להביא בחשבון זכויות הנובעות מבניה לא חוקית. סירוב לפרויקט פינוי בינוי הנובע מבניה לא חוקית לא ייחשב כסירוב סביר. יתירה מכך, סירוב הנובע מעילה כזו עלול לגרום לחיוב הסרבן בתשלום פיצויים עקב סירובו".
מה בנוגע לבניה ללא ההיתר ותכנית חיזוק לפי חוק החיזוק?
"אמנם בחוק החיזוק אין סעיף המקביל לסעיף 2(א) בחוק פינוי בינוי, אך כפי שנקבע בפסיקה גם המפקח על לשכת רישום המקרקעין יכול מתוקף סמכויותיו להביא במכלול שיקוליו בניה לא חוקית בפרויקט לפי סעיף 5 לחוק החיזוק ולדחות התנגדות שמוגשת על רקע אותה בניה".
לסיום, כיצד ניתן לדעתך להתייעל ולהימנע מתסבוכות כאובות שמעכבות את הפרויקט?
"לפי מגמות הפסיקה, ברוח תקופת המלחמה והצורך בקידום מתחמים כאשר כל עיכוב בקידום הפרויקט גורם להתייקרות ולפגיעה ברווחיות, נראה שהגיע הזמן לתקן את חוק פינוי בינוי ולקבוע בו הוראה מפורשת שלא מתירה התחשבות בתוספות בניה לא חוקיות וזאת הן לצורך הגדרת דירה והן לצורך חישוב וקביעת התמורות. בנוסף לדעתי יש לקבוע בחוק פיצוי אותו יחויבו דיירים המנסים להסתמך על בנייה לא חוקית וגורמים על ידי כך לעיכוב בפרויקט לשלם לבעלי הדירות האחרים בבניין".
משרד ברטלר מייצג יזמים רבים ומטפל באלפי דירות בישראל מייצג במחלקה נוספת בעלי דירות. עו"ד שמואל ברטלר הוא חבר בוועדה להתחדשות עירונית של לשכת עורכי הדין ומרצה מבוקש בתחום
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
