אסטרטג הנדל"ן, עמית דובקין, מודאג: "אין דירה בבעלות ליותר מ-3 מיליון ישראלים, פי שלושה יותר מאשר לפני 30 שנה"
נתוני למ"ס שפורסמו לקראת יום העצמאות האחרון אכן מרשימים ביותר. על פי נתוני אלה חצתה אוכלוסיית ישראל השנה את רף ה-10 מיליון תושבים ועל פי התחזית היא תגיע לכ-15.2 מיליון עד 2048, שנת המאה להקמת המדינה.
נתון מרשים לא פחות הינו האחוז יוצא הדופן של צעירים מתחת לגיל 20 המונים כשליש מאוכלוסיית ישראל, ובמיוחד האחוז הגבוה של ילדים מתחת לגיל 10 המונים כחמישית ממספר התושבים, כלומר כ-20 אחוזים.
אולם, וזה אולם גדול, דווקא נתון אופטימי ויוצא דופן זה בקנה מידה עולמי, טומן בחובו בעיה לא פשוטה – היכן יתגוררו ילדים ונערים אלה בעוד 10-20 שנה והאם תהיה למדינה למצוא עבורם פתרון דיור במחיר סביר, אם בכלל?
אין זה סוד שהסיבה המרכזית לכך שמחירי הדיור נסקו במהלך שני העשורים האחרונים פי שלושה(!) הייתה הגידול הדרמטי באוכלוסייה, זאת לעומת הגידול המאוד מתון בהיצע הדיור.
בשנת 2005, בטרם תחילת ראלי עליית מחירי הדיור, מנתה אוכלוסיית ישראל כ-6.5 מיליון תושבים. ובמילים אחרות, במהלך שני עשורים אלה היא גדלה בשיעור של יותר מ-50 אחוזים.
במקביל לגידול, כאמור, באוכלוסייה, באותם שני עשורים, עלו מחירי הדיור משיעור ממוצע של 700 אלף שקלים לדירה ב-2005, לכ-2.2 מיליון, מחיר ממוצע של דירה ב-2025.
וזה עוד כלום לעומת מה שיקרה במהלך השני העשורים הבאים, בהם תגדל אוכלוסיית המדינה בעוד כ-50 אחוזים לפחות. כלומר יהיה צורך בגידול של 50 אחוזים בהתחלות הבנייה מידי שנה.
ואם נוסיף לכך את המחסור הקיים כבר כיום, כ-200 אלף דירות לפחות, נמצא כי יש להוסיף לאותם 50 אחוזים נוספים נדרשים, עוד כ-10 אלפי דירות מידי שנה.
ובמילים אחרות, אם כיום ישנן כ-55 אלף התחלות בנייה לשנה, יהיה צורך במהלך שני העשורים הקרובים לכל הפחות ב-120 אלף התחלות בנייה שנתיות, זאת אם נרצה להדביק את קצב הביקושים לדיור.
יתרה מכך: הגידול הצפוי באוכלוסייה, ידרוש בהמשך שני העשורים הקרובים היתרים לכ-150-200 אלף התחלות בנייה לשנה, זאת מהטעם הפשוט שלוקח 7-בממוצע 8-10 שנים לפחות מיום ההגשה לקבלת ההיתר, עד שאותו בניין זוכה לעמוד על תילו.
אדגיש כי כבר היום קטן והולך אחוז הישראלים שברשותם דירה בבעלות. אם בשנות ה-90 של המאה שעברה, כאשר מנתה אוכלוסיית המדינה כ-4 מיליון תושבים, הייתה דירה לכ-75 אחוזים מהם, כלומר לכ-3 מתוך 4 מיליון, כיום האחוז עומד על כשני שלישים, כלומר אין דירה בבעלות ליותר מ-3 מיליון ישראלים, פי שלושה יותר מאשר לפני 30 שנה.
ברור כי במידה ומקבלי ההחלטות לא יבינו את התרחיש הצפוי אם קצב התחלות הבנייה לא יעלה באופן משמעותי ביותר, אנו צפויים עד שנת ה-100 למדינה, 2048, לצניחה דרמטית באחוז הישראלים שיוכלו להגיע לדירה, בין אם באזור הביקוש ובין אם בפריפריה.
מטרידה במיוחד בעובדה שבקרב צעירים שהינם בני פחות מ-40, האחוז שאין לו דירה בבעלות נמוך עוד יותר, וברור שככל שהשנים ינקפו, אחוז זה עוד יקטן יותר ויותר.
לתשומת ליבם של מקבלי ההחלטות שבוודאי קראו את נתוני למ"ס.
*כותב המאמר, עמית דובקין, הוא אסטרטג נדל"ן יועץ תקשורת ובעלי משרד למיתוג ויחסי ציבור
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
