"עם התחדשות בניינית יש ודאות תכנונית, זהו מפתח להצלחה"

עו"ד נורית כהן קצב, הספיקה לראות כמעט כל שינוי בענף ההתחדשות העירונית לאחר ייצוג והובלה של אלפי בעלי דירות ומאות פרויקטים, מזה כשני עשורים בהם היא עוסקת בהתחדשות עירונית. אך אם יש נושא אחד שבו היא מרגישה שלא צעדנו מספיק קדימה בענף הוא נושא הוודאות התכנונית: "עבורי תמ"א 38 מתקשרת למילה תהפוכות. אני עוסקת בהתחדשות עירונית מאז 2010 וראיתי את התמ"א מאישורה ועד לביטולה. לאורך השנים היה חוסר וודאות באופן חישוב הזכויות, היו גישות שונות בין הערים השונות, מה שיצר כאוס נוראי ולא מעט תסכול הן בקרב יזמים והן בקרב בעלי דירות".

עו"ד כהן-קצב הינה שותפה מייסדת של פירמת עורכי הדין "כהן-קצב, קרן, דהן ושות'" – אחד ממשרדי עורכי הדין המובילים בתחום הנדל"ן והתחדשות עירונית. היא מתמחה במתן ייצוג משפטי לבעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, פינוי ובינוי ותמ"א 38. כמו כן, במסגרת עיסוקה, היא מלווה בין היתר את יישומם ואת ביצועם של פרויקטים בהיקפים גדולים של פינוי ובינוי ותמ"א 38 ובמשך שנים ארוכות אף ייצגה לא מעט רשויות מקומיות ומינהלות התחדשות עירונית.

בריאיון לאתר "מגדילים" היא מדברת על הדרך שעבר תחום ההתחדשות העירונית, על אופן ההתמודדות עם שינויים רגולטוריים ועל עתיד התחום: "ניתן לומר שהתמ"א הייתה נקודת מפנה בהתחדשות עירונית, במיוחד תיקון מס' 2, אשר מיקם את הריסת הבניינים ובנייתם מחדש כמרכיב המרכזי בפרויקטים של התחדשות עירונית. השינויים האלה יצרו תמונה אחרת לגמרי, אבל גם מציאות מורכבת עם הרבה אי-וודאות ביחס לזכויות הבנייה הניתנות לבניה במסגרת התיקון. כל רשות יישמה את התכנית בצורה שונה, מה שהוביל לחוסר עקביות בשוק בכללותו ולעיתים אף באותה רשות".

מה קרה לאחר מכן שהתפיסות השתנו כך?
"בהמשך, המועצה הארצית קיבלה את ההחלטה כי התמ"א לא מצליחה לממש את מטרותיה, וב-2019 יצאה ההחלטה העקרונית על ביטול התמ"א. בפועל, רשויות שהתארגנו היטב לכך כבר החלו לאשר בתחומן תוכניות "בנייניות" – המקנות זכוית בניה על פי איזורים ברשות, ובכך הן מתאימות בצורה יותר מדויקת לצרכים המקומיים של כל רשות, על פי איזורי החלוקה שקבעה. תכניות בנייניות קודמו בערים כמו חולון, הרצליה וקריית אונו, שכבר יש להן תוכניות בתוקף. לצד הרשויות האלו, היו ערים שהחלו להרים את הכפפה רק בתקופת ההארכה – כמו תל אביב, פתח תקווה, חיפה, רמת גן ועוד".

איך זה בא לידי ביטוי בשטח?
"המציאות היא שמעט מאוד רשויות הרימו את הכפפה בצורה מלאה וקידמו תכנית בניינית. על פי ההערכות, רק כ-10 אחוז מהרשויות השכילו ליישם את ההחלטות ולפתח תוכניות בנייניות משלהן. בשאר הרשויות היו עיכובים משמעותיים או שלא קודמו תוכניות בנייניות בכלל. יש רשויות שמתמודדות עם כלים כמו 'חלופת שקד', אך ברוב המקרים, הכלים אלו לא מספיקים כלכלית ותכנונית ולא נבחנו בצורה מעמיקה. במצבים כאלו, העירייה לא תמיד יודעת איך להתמודד עם תחום ההתחדשות בצורה המיטבית".

מהי החשיבות של מתן וודאות תכנונית בהתחדשות עירונית?
"מאחר ועברתי מספר מהפכים עם תכניות בתחום ההתחדשות העירונית ובמיוחד עם תמ"א 38, מצאתי שברשויות שבהן השכילו והקדימו את סופה וסיומה של התמ"א היום אנחנו כבר יכולים לעבוד ברמת ודאות גבוהה מאוד. העיר חולון, שקידמה את תכנית ח/619 היא דוגמא מצוינת. בעיר חולון תנופה של התחדשות עירונית בעקבות התכנית. . ברשויות כאלה, נוח לנו מאוד לעבוד, קל לנו מאוד לארגן את הפרויקט ולשקף אותו לבעלי הדירות מאחר ויש ודאות תכנונית גם לבעלי הדירות וגם ליזמים. במצב כזה, כמות הפרויקטים עולה, איכות הפרויקטים עולה והשיח התכנוני עם הרשות מאוד ברור. אם בעבר היה שיח של חוסר ודאות חוסר שוויוניות, היום השיח שוויוני וברור וכמובן שבהתאם לכך – ערך הדירות עולה".

אם כך מדוע מרבית הרשויות עדיין לא קידמו תכניות בנייניות?
"לדעתי, הסיבה העיקרית להיעדר קידום תכניות בנייניות ברשויות רבות נובעות ממחסור בתקציב ובכוח אדם. בעיריות רבות אין את המשאבים הדרושים לקדם תכנית בסדר גודל עירוני, הדורש משאבי זמן ותקציב עצומים וכן כוח אדם מיומן. ברשויות הללו אני צופה שיעשה הרבה יותר שימוש ב"חלופת שקד" ובפרויקטים של פינוי-בינוי, שיביאו את החידוש הדרוש לבניין. אך חשוב לצייןן כי במקרים רבים גם "חלופת שקד" לא תמיד מספקת את המענה הכלכלי הנכון והפרויקט נותר חסר היתכנות כלכלית. במצב הזה, אני חוששת שיוותרו בניינים ללא פתרון כלשהו אם לא ימצא עבורם מודל מתאים להתחדשות".

מהי דעתך על הדרך בה הרשויות המקומיות צריכות להתנהל בסוגיה?
"אני סבורה שהרשויות המקומיות צריכות להנחות את בעלי הדירות ולספק להם את הכלים המתאימים: יועצים משפטיים, תכנוניים וכלכליים. כל בעל דירה צריך להבין את זכויותיו בצורה ברורה. הבעיה מתחילה כאשר העירייה מתערבת יתר על המידה בתהליך. אני מאמינה במודל שבו בעלי הדירות מובילים את הפרויקט, עם עורך דין וצוות מקצועי שעוזר להם לקבל את ההחלטות הנכונות. לא צריך להכביד על בעלי הדירות עם רגולציות מיותרות, אלא לספק להם את כל הכלים כך שיוכלו לקחת את ההובלה בעצמם".

מה השינויים התכופים עושים לנציגויות הדיירים במתחמים השונים?
"השינויים התכופים בתוכניות ובחוקים בהחלט יכולים לגרום לאי-ודאות גדולה, במיוחד כאשר בעלי הדירות לא מבינים את ההשלכות של שינויים אלה על הזכויות שלהם. הרשויות צריכות לפעול בצורה שקופה ומסודרת, כך שכל בעל דירה יהיה מודע לשינויים מראש ולא יצטרך להישאר במצב של חוסר ודאות".

האם תהליך ההתחדשות העירונית זוכה להצלחה בשוק הנדל"ן של היום?
"אני חושבת שהיום יש יותר מודעות למהלכים בתחום ההתחדשות העירונית, בעלי הדירות הרבה יותר מעורבים בתהליך, ויודעים מה הן הזכויות שלהם. מדובר בשוק הרבה יותר מקצועי ומסודר מבעבר. זה לא שוק שבו היזמים מובילים, אלא ישנו היפוך יוצרות שבו בעלי הדירות מובילים את הפרויקט, הם מבינים את זכויותיהם ומבצעים את הבחירות הנכונות באמצעות יועצים מקצועיים מטעמם. אנחנו עדים לכך ש-99% מהפרויקטים מתחילים עם מינוי נציגות ורק לאחר מכן מינוי יועצים, בין היתר, עורך דין שמתמחה בתחום".

כיצד השוק ייראה בשנים הקרובות?
"ההתחדשות העירונית היא הזדמנות לחולל שינוי אמיתי בערים, ואני מאמינה שהעתיד התחום טמון בוודאות תכנונית וברמה מקצועית גבוהה. אני חושבת שבשנים הקרובות נראה המשך של התחדשות עירונית אינטנסיבית, במיוחד במרכזי הערים ובאזורים שיש להם תשתית תכנונית טובה. יחד עם זאת, במקומות שבהם אין תוכניות בנייניות ברורות, יישארו בניינים שלא יקבלו את ההתחדשות שהם זקוקים לה. כעת זו תקופה שבה אנחנו שואפים להביא וודאות תכנונית ולסייע לרשויות המקומיות להוציא את התוכניות לפועל בצורה מסודרת".

מה המסר שלך לרשויות המקומיות ולבעלי הדירות המעורבים בתהליך?
"המסר שלי הוא ברור: כל אחד חייב לדעת את זכויותיו, בין אם מדובר בבעלי הדירות ובין אם ביזמים. על הרשויות לפתח תכניות ברורות ולהנחות את הדיירים בצורה מקצועית ומסודרת, תוך שמירה על אינטרסים שוויוניים בין בעלי דירות ויזמים בפרויקטים שונים.

היום אנחנו נמצאים בשוק מתוחכם, בעלי הדירות מודעים לזכויות שלהם יודעים להתייעץ עם יועצים מטעמם ושואלים את השאלות הנכונות. אנחנו תמיד מעודדים את בעלי הדירות להתעניין מה קורה בעיר שלהם, בין אם זה פנייה למחלקת ההנדסה או למנהלת ההתחדשות העירונית, ובהתאם לקבל החלטות, אם לצאת לפרויקט ובאילו תנאים".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן