תמ"א 38 בתל אביב | 52% מהתחלות הבנייה בשנה האחרונה נבנו במסגרת התחדשות עירונית // מגדילים

הסערה סביב מדיניות ההתחדשות העירונית בת"א

הוועדה המקומיות תל אביב-יפו אישרה את מסמך המדיניות להתחדשות עירונית, כפי שנחשף ב"מגדילים" בשבוע שעבר. בענף הגיבו ברגשות מעורבים: מי מברך ומי טוען כי מדובר ב"החלטה לא נכונה" ? בכתבה שלפניכם

כרמלה קופר 04.12.2019

כפי שנחשף ב"מגדילים" בשבוע שעבר, הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו אישרה היום כצפוי את מסמך המדיניות להתחדשות עירונית בעיר.

באשר להיקף זכויות הבנייה (שטחי התמורה שמקבלים בעלי הזכויות), כפי שפורסם ב"מגדילים", מסמך המדיניות קובע כי לשטח הדירות הקיימות, יתווספו 12 מ"ר המבטאים תוספת חדר לשיפור רווחת הדיור ובלבד שהשטח המינימלי של דירת התמורה לא יפחת מ-60 מ"ר.

כמו כן, המסמך מציג כלים תכנוניים אפשריים, אשר במסגרתם ניתן יהיה להציג כלי התחדשות מגוונים, כגון פינוי מבנים במרחב התכנון ובניית מבנים חדשים תחתם ('פינוי בינוי') בהעדפה לבינוי- פינוי, שדרוג ועיבוי מבנים, תוספת קומות ואגפים, הריסה ובנייה מחדש ושיקום שכונות והתחדשות בתחום הרלוונטי. בנוסף, המסמך מתייחס המסמך להיבטים כגון, חיוב עריכת נספח חברתי במימון עירוני בעת הכנת תכנית, המרחב הציבורי, תמהיל דירות, תנאים לשילוב בניה גבוהה מסביבתה, ועוד. 

תא"ל במיל' רועי אלקבץ, יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בעיריית תל אביב- יפו, מסר לאחר אישור הוועדה כי: "מסמך המדיניות בתחום ההתחדשות העירונית הינו בעל חשיבות עליונה לתושבי העיר ולעיצוב ההתחדשות העירונית בשנים הקרובות. המסמך נכתב בשיתוף גורמים רבים במנהל ההנדסה, ובשיתוף נציגי תושבים, יזמים, ומומחים בתחום – אדריכלים, עורכי דין ושמאי מקרקעין. המסמך מקדם ודאות בתחום – מרכיב קריטי בחשיבותו, המאפשר לקדם תוכניות רבות יותר ובמהירות רבה יותר.

רועי אלקבץ // צילום: אלי בוחבוט
רועי אלקבץ // צילום: אלי בוחבוט

שנית, יש להתייחס לתמורות המובטחות לתושבים כאל סל זכויות המבטיח יכולת להגדיל את הנכס, אך באותה נשימה יבטיח מענה קהילתי ותחבורתי מאוזן. ניסיון שנצבר בעיר וכן בערים אחרות מלמד כי גידול בתמורות ללא יכולת לתת מענה בבתי ספר, בפתרונות תחבורה, חנייה ושטחים פתוחים, יצר מציאות בלתי נסבלת. כמו כן, אחת הבשורות במסמך היא הזכות הניתנת לבעלי דירות קטנות לקבל זכאות לדירה של 60 מטר לפחות, בלי קשר לאפשרות למרפסת. זוהי אמירה חברתית חשובה של המנהיגות העירונית, שמטרתה ליצור סטנדרט עדכני לדירות קטנות בעיר". 

יש לציין כי המסמך המקורי שגיבשה העירייה כטיוטה חטף ביקורת קשה מצד בכירים בענף הנדל"ן. הוא עבר שינויים ובחינה מחודשת, אולם הסערה והמחלוקות סביב המדיניות החדשה, מסרבות לדעוך.   

מי שנותן רוח גבית למסמך הוא יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מסר בהתייחס להחלטה כי: "אנחנו מברכים על אישור המדיניות בנושא התחדשות עירונית וההחלטה לקבע תמורה זהה בגודלה ובאופייה לכל הדירות המתפנות. כבר לפני יותר משנה כשמנהל ההנדסה בעיריית ת"א החל בגיבוש המדיניות, נקראנו להתייעצות בנושא כאשר לנגד עיננו עמדה המטרה לייצר וודאות תכנונית עבור כל הגורמים המעורבים בהתחדשות עירונית: הקבלנים הבונים והדיירים.

יהודה כתב // צילום: מיכל מסינג
יהודה כתב // צילום: מיכל מסינג

התוצאה, היא פועל יוצא של התייעצות של הועדה להתחדשות עירונית בראשות חבר מועצת העיר ת"א יפו רועי אלקבץ עם נציגי הארגון ונציגי השמאים והאדריכלים. אישור המדיניות והתנאים יאפשר אחידות בין הפרויקטים בתל אביב יפו, ייצור אמינות בין היזמים לדיירים ויקל על הפעילות לקידום פרויקטים של פינוי בינוי.  אנו מקיימים שיח פורה ושיתוף פעולה בין מנהל ההנדסה לארגון, שיתוף פעולה המוביל לשינויים ושיפור בעניין פיתוחה ובנייתה של העיר תל אביב יפו ובכלל זה תחום ההתחדשות העירונית.

אנו מקווים כי בנוסף יאושרו גם שני נושאים נוספים אשר פעלנו לקידומם: סעיף לאפשרות ערעור על תחשיב כלכלן העירייה ותקצוב קרן תחזוקה לדיירים שיחזרו להתגורר בדירתם למשך 5 שנים לפחות ממועד האכלוס היות והיזם משלם את הקרן. בנייר העמדה הערנו את עיני העירייה כי המדיניות מתייחסת לתוכניות שטרם נדונו בפורום מהנדס העיר. לאור זה, אנו סבורים שיש להתייחס במפורש להליך מטעם העירייה לשיתוף הציבור".

עו"ד צביקה שוב // יחצ
עו"ד צביקה שוב // יחצ

לעומת זאת, יש אשר הגיבו בספקנות ועד ביטול למהלך שביצעה העירייה. עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית, אומר כי: "הצעד בו מתכוונת לנקוט ועדת התכנון המקומית בתל אביב איננו צעד נכון ועשוי להוביל לסיכול תוכניות ולכך שתופעת הסרבנות בקרב דיירים ובעלי דירות רק תגבר. נושא התמורות לדיירים בפרוייקטי התחדשות עירונית הינו נושא שנידון בתקופה האחרונה ברשויות מקומיות שונות והמגמה הבולטת היא הניסיון להקטין את התמורות ולהוכיח כי בעלי הזכויות על הדירות יכולים להסתדר עם הוספת שטח קטן באופן יחסי, במקרה זה אף קבע לאחרונה בית המשפט כי עצם קבלת דירה חדשה, גם ללא כל תוספת היא תגמול ראוי לבעל הדירה. בתל אביב ראינו כבר תמורות שעמדו אפילו על 25 מ"ר לדירות הקיימות,  ובמקרים בהם התקשו היזמים לשכנע דיירים אף הבטיחו יותר. שטח גדול זה כתוספת לא היווה ערובה לשיתוף פעולה מצד בעלי הדירות באופן גורף ופעמים רבות הוצאת הפרויקט לפועל נותרה מורכבת וקשה. 12 מ"ר בלבד תוספת לדירת תמורה כפי שקובעת המדיניות החדשה אולי מייצרת עבור הצדדים אחידות אבל היא גם מעלה מספר שאלות בין השאר איך יתנהגו מעתה בעלי דירות התמורה והאם המדיניות החדשה תגביר או תפחית את המוטיבציה מצידם וכן כיצד תשפיע על תוכניות שנמצאות כבר בתהליך, במסגרתן הובטחה לדיירים תוספת של  25 מ"ר ואף יותר? כמו כן, בהקשר זה צריך גם לייצר וודאות שלא קיימת היום בשאלה אם יידרש תשלום היטל השבחה על דירות התמורה".

נחמה בוגין // עמית ישראלי
נחמה בוגין // עמית ישראלי

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין אמרה כי: "מסמך מנחה מהסוג הזה הוא חשוב כי יוצר ודאות תכנונית. המסמך לא מתייחס רק לתמורות אלא גם לצדדים נוספים, לדוגמא ההיבטים החברתיים, וזו גישה חשובה וחדשנית משום שהפרויקטים בהתחדשות עירונית הם אמנם פרויקטים נדל"ניים אך גם חברתיים והתייחסות להיבטים אלה היא חיונית. סרבנים יהיו תמיד גם כעת עם הסדרת התמורות, תמיד יהיו מי שיחשבו ויטענו שמגיע להם יותר, אך ככל שהדברים יותר ברורים מההתחלה כך יש פחות התנגדויות ויותר תיאום ציפיות. יצירת ודאות היא דבר חשוב – גם במקרים שבהם תהיה אכזבה של דייר מהמכסה הניתנת לו". 

ומה אומרים היזמים? 

ניב רום  מנכ"ל כנען 38 ומבעלי קבוצת כנען, מסר כי: "אני חושב שעיריית תל אביב פועלת מצד אחד בצורה נכונה כשהיא מגדירה תמורות ידועות מראש כמדיניות תכנונית. בכך היא מייצרת מתחילת הדרך וודאות גדולה יותר , הן בקרב יזמים והן בקרב דיירים לגבי גודל הדירות המקסימלי שניתן לבנות במסגרת פרויקט בתהליכי התחדשות עירונית בשטחה המוניציפלי. הדבר מגדיל את הסיכוי של יציאת פרויקט אל הפועל או מקצר את התהליכים הראשוניים והמשא ומתן של היזם מול בעלי הדירות, מונע ויכוחים ותופעה של סרבנות הנובעת מהמחלוקת לגבי גודל הדירות הצפוי.  מצד שני אני מכבד את הרצון של רשויות מקומיות אשר מעת לעת פועלות על מנת לייעל את המדיניות של ההתחדשות העירונית אצלן אך יש להתחשב ביזמים ובעלי דירות שכבר החלו לגבש פרויקטים והגיעו להסכמות לגבי גודל דירות מסוים , עוד בטרם נכנסה המדיניות החדשה לתוקף וזאת על פי המדיניות הישנה , כמאמר המחבר-  "קם מלך שלא ידע את יוסף". זאת על מנת שעשרות אם לא מאות פרויקטים שנמצאים בעיר בשלבי תכנון ורישוי מתקדמים לא יפגעו מחילופי המדיניות".

ניב רום מנכל כנען התחדשות עירונית ובעלים קבוצת כנען // יחצ
ניב רום מנכל כנען התחדשות עירונית ובעלים קבוצת כנען // יחצ

דוד זהבי, מנכ"ל משותף חטיבת התחדשות עירונית של חברת אורבן נדל"ן, מסר כי:  "השינוי עליו צפויה להחליט ועדת התכנון של עיריית תל אביב בעניין קביעת תמורה זהה של 12 מ"ר לכל סוגי הדירות הינה החלטה בעייתית ולא נכונה. זו מדיניות שיכולה להתאים למבנים במרכז העיר ובאזורים צפופים. לעומת זאת בשכונות הצפוניות או הדרומית אין סיבה להגביל את התמורות שכן יש אפשרות לתמורות גבוהות יותר ולא צריכה להיות הסתייגות. ההחלטה על תמורות שיקבלו בעלי הדירות צריכה להישקל כל מקרה לגופו, אין סיבה שבמקומות בהן ניתן לתת תמורות גבוהות הדיירים לא ייהנו מדירות גדולות יותר. מעבר לכך, אני מאמין שההגבלה הזו תגרור יותר סרבנות מצד דיירים ותקשה מאוד להוציא לפועל פרויקטים".

דוד זהבי- מנכל ובעלים משותף חברת URBAN נדלן // צילום: asaf pinchuk
דוד זהבי – מנכל ובעלים משותף חברת URBAN נדלן // צילום: asaf pinchuk

צביקה פוקס, יו"ר ובעלים של חברת צ.פ, ציין כי: "מדובר בהחלטה טובה של ועדת התכנון בעיריית תל אביב שעושה סדר במערכת, בדיוק כפי שתכנית הרבעים הנפחית שעשתה בשעתו, כאשר קבעה גבולות גזרה ברורים. ההחלטה תורמת לכל הצדדים לקידום ההתחדשות העירונית בעיר: היא טובה ליזם מבחינת רמת ההשקעה והכדאיות כששומרת על הרווח היזמי על פי תקן שמאי 21 ותורמת לדיירים ברמת השקיפות והציפייה לתמורה הידועה מראש –דירה מודרנית וגדולה ב-12 מ"ר מדירתם הישנה בנוסף למרפסת וחניה. אין ספק שבהחלטה זו, עיריית תל אביב לוקחת אחריות כשהיא קובעת את גבולות הגידול במידה נכונה ופרופורציונלית, מונעת צפיפות מיותרת ועדיין נותנת תמריץ חיובי הן ליזמים והן לבעלי הדירות".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות