תקנות חדשות מרחיבות את זכויות בעלי הדירות – מגדירות סמכויות נציגות ואף מקרים שבהם ניתן לבטל הסכמים
פורסמה להערות הציבור טיוטת תקנות לעסקת התחדשות עירונית, שגובשה במשרד המשפטים, ואשר מיועדת להבטיח את זכויות בעלי הנכסים המבקשים לקדם פרויקטים.
בין היתר, מציעות התקנות לקבוע נוסח אחיד לערבות דירת התמורה וכן, לחייב אימות של חתימת בעל הדירה על ידי עורך דין. במשרד המשפטים מבהירים כי התקנות ניתנות לאכיפה: "הפרה של הוראות התקנות תוכל להביא במקרים מסוימים אף לבטלות העסקה ולמחיקת הערת אזהרה".
התקנות קובעות כללים מחייבים לעניין עסקאות התחדשות עירונית, הן במתחמי פינוי ובינוי והן במיזמים של "התחדשות בניינית" – תמ"א 38. "הצורך בתקנות נובע, בין היתר, גם מכך שהחקיקה הרלוונטית להגנה על רוכשי דירות, דוגמת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, לא חלה בקשר לבעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית", מסבירים במשרד.
קביעת ערבויות מינימאליות
התקנות מסדירות, לראשונה, את הערבויות המינימאליות שעל יזם להציע לבעלי הדירות. אם מדובר במיזם הריסה ובנייה מחדש, בפינוי בינוי או תמ"א 38/2, מוצע כי הערבויות המינימאליות יהיו ערבות לדירת התמורה וערבות לתקופת השכירות.
כמו כן, מוצע כי הערבות לדירת התמורה תהיה בנוסח אחיד המופיע בתוספת לתקנות, שלא ניתן להתנות עליו אלא לטובת בעל הדירה. אם מדובר במיזם עיבוי ללא הריסה, תמ"א 38/1 – הערבות המינימאלית תהיה ערבות לביצוע העבודות לפי העסקה.
אימות חתימות דיירים
עוד מוצע לקבוע כי חתימת בעל דירה על עסקת התחדשות עירונית תהיה טעונה אימות על ידי עורך דין, בדרך שבה מאשרים שטר מכר לרישום בפנקסי המקרקעין. "עורך הדין יאמת את חתימת בעל הדירה לאחר שזיהה אותו והסביר לו את מהות העסקה שהוא עומד לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהוא חותם מרצונו", מציינים במשרד המשפטים.
הסדרת סמכויות נציגות הדיירים
התקנות מתייחסות לראשונה לנציגות בעלי דירות בקשר לעסקה. בהקשר זה מוצע כי ככל שקיימת נציגות שמונתה על ידי בעלי הדירות, יפורטו הסמכויות שהוענקו לנציגות בקשר לביצוע העסקה בסעיף ייעודי אחד או בנספח נפרד.
היזם יבהיר לבעלי הנכסים אפשרות לחיוב מיסי מקרקעין
בנוסף, התקנות מטילות חובה על יזם ליתן הסבר כללי לבעל דירה, במסגרת העסקה, על חיוב בתחום מיסוי המקרקעין שעלול להיווצר לו בשל התמורה המוצעת לו.
הסדרת קרן תחזוקה
סוגיות נוספות שיש לכלול בעסקה לפי התקנות הן, בין היתר, ציון המועד בו נחמתה עסקת פינוי ובינוי ראשונה והתייחסות להתחייבות היזם להשתתף בעלויות תחזוקה של המבנה החדש.
אפשרות לביטול עסקאות
התקנות המוצעות קובעות מקרים מסוימים שבהם הפרת הכללים תוכל להביא לבטלות העסקה. בחלק אחר מהמקרים ניתן יהיה להשלים פרטים חסרים בעסקה כדי להימנע מתוצאה של בטלות. בהתאם לתיקון חקיקה מחוק ההסדרים האחרון, בעל דירה שחתם על עסקה שאינה עומדת בהוראות התקנות יוכל לפנות לממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית כדי לקבל אישור כי עסקה עמו בטלה, וכן יוכל לפנות עם אישור כאמור לרשם המקרקעין למחיקת הערת אזהרה, אם כבר נרשמה כזו בגין העסקה.
יש לציין כי התקנות גובשו במחלקת ייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי) במשרד המשפטים בשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, והן טעונות את אישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת.
מנכ"ל משרד המשפטים, איתמר דוננפלד, מסר כי: "טיוטת החקיקה החדשה מבטיחה הגנה על בעלי הדירות במתמחים בהם מתבצעות עסקאות של התחדשות עירונית ומסדירה את חלוקת העלויות בין היזם לדיירים בצורה הוגנת, תוך וידוא כי החוזה שנחתם בין הצדדים מספק הגנה לדיירים לאורך כל שלבי ההליך".
כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי), מסרה כי: "בשנים האחרונות קידמנו הליכי חקיקה דרמטיים שנועדו לקצר הליכים ולקדם מיזמי התחדשות עירונית, ואנו שמחים על כך שהם מתבטאים היטב בשוק ההתחדשות העירונית. כעת, מטרת התקנות בתחום העסקאות, היא להגן על הדיירים, להבטיח את הבטוחות עבורם, ולהביא לחיזוק האמון בין השחקנים השונים בתהליך, והגברת הוודאות בתחום . קיימנו התייעצויות רבות במסגרת גיבוש התקנות, ואני מזמינה את ציבור העוסקים בתחום ואת הציבור הרחב לעיין ולהגיב על טיוטת התקנות שפורסמו".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
