מאת: ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
תמונה: ארז כהן // צילום: חן ליאופולד
כמי שמשרדו טיפל במהלך העשור החולף בפינוי מתחם השוק הסיטונאי בתל אביב, שבמקומו נבנות כיום אלפי יחידות דיור וקניון, היוצרות בפועל את ה"סיטי" החדשה של תל אביב, אני רואה באישור תכנית הענק למתחם בורסת היהלומים ברמת גן, בבחינת מנוע משמעותי להתחדשות עירונית, הן במתחם עצמו והן בערי גוש דן הסובבות אותו.
ייווצר מרקם עירוני חדיש
ראשית, מדובר בנתון מרשים ביותר, אישור כל-3.7 מיליון מ"ר חדשים, מתוכם כ-3 מיליון מ"ר לתעסוקה, שווה ערך כמעט לכל אזורי התעסוקה המובילים יחד בתל אביב, שדרות רוטשילד, ציר מנחם בגין, עזריאלי, רמת החייל ו- BBC בני ברק. העובדה שבתוך הכמות המשמעותית הזו הושם דגש על שימושים מעורבים, תעסוקה, מסחר, מלונות, מגורים ומגורי סטודנטים, כולל פינוי בינוי מבנים ישנים שהוקמו לפני עשרות שנים והקמת חדשים במקומם, הופכת בפועל את התכנית להתחדשות עירונית לכל דבר, המשלבת בתוכה בניית מגדלים במעטפת של המתחם (ז'בוטינסקי מדרום, איילון ממערב, אבא הלל ממזרח וביאליק מצפון) ובד בבד בנייה מרקמית חדשה בתוכו.
שנית, מתחם הבורסה יניע ברמת גן, שממילא היא המובילה בגוש דן בהתחדשות עירונית, מגמה עוד יותר חזקה, ובמיוחד בשכונות הסובבות את מתחם הבורסה, דוגמת תל בנימין, הגפן, נוה גנים, הראשונים והחרוזים (שנקר) ובפועל ייווצר מרקם עירוני חדיש שיביא אל האיזור אוכלוסיות חדשות וחזקות. עד כה, חשוב לזכור, סבל מתחם הבורסה מתדמית די בעייתית, כשלאחר סיום שעות העבודה, הוא הפך לעת ערב לאיזור בילויים מפוקפק למדי, ונעדר "שיק" בשונה ממתחמים אחרים דוגמת רוטשילד ורמת החייל.
אין ספק שהוצאת המועדונים המפוקפקים, ובד בבד השדרוג המאפיין את הרחובות הפנימיים במתחם כבר היום, יתנו את אותותיהם בחיזוק המתחם לא רק בבניינים ותשתיות חדשות, אלא גם במקומות בילוי אטרקטיביים דוגמת מסעדות, פאבים ובתי קפה, אבן שואבת לאוכלוסיות חדשות.
יקרין ברדיוס רחוק גם על התחדשות עירונית סובבת
שלישית, מתחם הבורסה ממוקם גיאוגרפית ממש בטבור גוש דן. הוא נהנה ממשק תחבורתי מצויין הן ל"נתיבי איילון", הן לתחנת הרכבת סבידור (כולל 2 כניסות נפרדות, צפונית ודרומית) ובעתיד הלא רחוק תהיה בו גם תחנה של הקו האדום של הרכבת הקלה. הוא אמנם שייך לרמת גן, אולם גובל במרחק הליכה קצר לשתי ערים משמעותיות נוספות, תל אביב וגבעתיים, ועובדה זו משחקת בהחלט לטובתו, לא רק להתחדשות עירונית בשכונות רמת גן הסובבות אותו, אלא גם, למשל, לצפון הישן ומרכז תל אביב, לשכונות הוותיקות בגבעתיים, וגם לאזורים מרוחקים יותר, דוגמת יפו ובת ים, שניתן יהיה בעתיד להגיע מהן אליו תוך דקות מעטות באמצעות הרכבת הקלה. כל אלה יחדיו הופכות אותו ל"אבן ראשה" שתקרין על התחדשות עירונית גם ברדיוס רחוק יותר.
שימושים מעורבים נכונים ומאוזנים
רביעית, מדובר ללא ספק בתקדים מאוד חשוב, ובמיוחד לאור השינויים שקרו במהלך העשור האחרון הן במסגרת הפינוי של מתחם השוק הסיטונאי בתל אביב והן באיזור התעסוקה של בני ברק, ה-BBC , שהפך מאיזור מוסכים ופחחיות לאיזור תעסוקה מוביל, אף זאת באמצעות התחדשות עירונית לכל דבר.
מניתוח משרדי בהחלט קיים תרחיש, שכבר בשנה הקרובה, ישפיע המהלך של אישור תכנית הבורסה על שוק הדיור בכלל והתחדשות עירונית בפרט, בגוש דן כולו. בסופו של יום חשוב לזכור שרוכשי הדירות מתייחסים לא רק לדירה עצמה, גדולה ומחירה, אלא גם לסביבת המגורים במרחק הליכה או תחבורה ציבורית, אילו מקומות תעסוקה ומוסדות ציבור ישנם והיכן אפשר לקנות, לבלות ולצרוך תרבות. ואכן העובדה שמתחם הבורסה החדש יתאפיין לא רק ב"גודל", אלא גם בשימושים מעורבים נכונים ומאוזנים, תשפיע ללא ספק על מגמת התאוששות בשוק הדיור בגוש דן בכלל ובערים הסובבות אותו בפרט.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
