banner
עמית דובקין // ליאת מנדל
עמית דובקין // ליאת מנדל

"העלייה החמישית במחירי הדירות תתרחש כבר בחודשים הקרובים"

מאת: עמית דובקין, יועץ אסטרטגי בתחום הנדל"ן

מגדילים 04.03.2018

תמונה: עמית דובקין // צילום: ליאת מנדל

אין ספק. כל הסממנים בשוק הדיור מלמדים על שינוי מגמה שהולך ומתממש עקב בצד אגודל, זאת למרות ואל אף הניסיונות הבלתי  נלאים של הממשלה, ובעיקר שר העל לנושאי הדיור כחלון, להוריד את מחירי הדיור. המדדים האחרונים המצביעים, כביכול, על ירידה קלה במחירים, מטעים בעליל. הם מגלמים בתוכם את המרכיב הלא מבוטל של דיור במסגרת מחיר למשתכן, המהווה כ-25 אחוזים מהשוק במהלך הרבעון האחרון, והינם בפועל דיור מסובסד על ידי הממשלה. אם נעקר את הנתון הזה, נמצא כי ב"שוק החופשי" עדיין היו עליות קלות.

מידי מספר שנים נוצרת "פאוזה"
אולם זה רק קצה קצהו של גל הביקושים הכבושים שאנחנו צופים כי ייצאו מן הכוח אל הפועל כבר ברבעון הקרוב, ובמהלך המשך 2018. ההיסטוריה של שוק הדיור במהלך שני העשורים האחרונים, מלמדת על תופעה מעניינת: מידי מספר שנים נוצרת "פאוזה" בעליית מחירי הדיור של כחצי שנה-שנה, בכל פעם מסיבה אחרת. או אז נדמה לכולם שאו טו טו הולכים המחירים לרדת, אולם המציאות טופחת פעם אחר פעם על מקבלי ההחלטות.

העלייה הראשונה במחיר הדיור התרחשה ב-2006, זאת לאחר מספר שנות קפאון שנבעו משילוב משבר הדוט קום של חברות ההיי טק(שנת 2000), ואינתפאדת אל אקצה (2000-2004) והעובדה ששוק הדיור היה רווי בהיצע, תוצאה של בנייה מואצת בשנות ה-90 של המאה הקודמת(ממוצע של כ-80 אלף דירות לשנה) וסיום גל העלייה הגדול ממדינות חבר העמים.

העלייה של אביב 2009
העלייה השנייה התרחשה באביב 2009, זאת לאחר שבקיץ 2008 נפל על שוק הדיור העולמי, כרעם ביום בהיר, משבר קריסת בנק ליהמן ברדרס' וצניחת שווקי המניות בכל העולם. התחזיות האפוקליפטיות דיברו על משבר כלכלי עולמי בנוסח 1929 ובתוך זה משבר דיור חמור אף יותר מזה שהיה ב2000-2004. חלפה כחצי שנה ועולם כמנהגו נוהג וסחרחרת המחירים עולה שוב מהטעם הפשוט שמול 20-30 אלף התחלות בנייה לשנה בלבד, הביקושים היו חזקים הרבה יותר.

העלייה אחרי המחאה החברתית
העלייה השלישית התרחשה ב-2012, זאת לאחר ה"פאוזה" של המחאה החברתית של קיץ 2011. בעקבות המחאה החברתית נוצר לפתע קפאון כמעט מוחלט בשוק הדיור, מספר העסקות ירד, המחירים נעצרו לחלוטין, היו אפילו ירידות קלות, וכל התחזיות דיברו על שינוי מגמה. אולם העובדה שבפועל המצב לא השתנה, היצע הדיור נותר על כנו, כ-30 אלף התחלות בנייה לשנה, זאת לעומת ביקושים כבושים גבוהים, ועד מהרה יצאו אותם ביקושים מן הכוח אל הפועל ועליית המחירים כלפי מעלה חזרה אל כנה אפילו ביתר שאת.

העלייה הרביעית התרחשה בסוף  2014, זאת לאחר"פאוזה" נוספת של כשמונה חודשים, הפעם בעקבות הכרזתו של שר האוצר לפיד במרץ 2014 על תכנית המע"מ אפס שעצרה את השוק, בתקווה להוזלה מיידית של מחירי הדיור. כזכור תקוותם של הרוכשים נכזבה בעקבות ביטול התכנית(נובמבר 2014) ו"מירוץ הראלי" כלפי מעלה, חזר לסורו.

העלייה החמישית: בחודשים הקרובים
העלייה החמישית צפויה, כאמור להתרחש כבר בחודשים הקרובים, זאת מהטעם הפשוט שכל פעולות הממשלה בשלוש השנים האחרונות עסקו בראש וראשונה בעצירת הביקושים, דוגמת הברחת משקיעים, הכפלת מס הרכישה, הנסיון להשית מס דירה שלישית, להפנות את עיקר השוק כלפי מחיר למשתכן והסכמי גג ולהעניק להם תעדוף מוחלט, ולמתן באופן מלאכותי את שוק משפרי הדיור.

וההיצע? נכון, היתה במהלך שנים אלה עלייה מסוימת בהיצע שחצה אשתקד את  ה-40-45 אלף התחלות בנייה לשנה, אולם "על המדף" הגרעון בהיצע לעומת הביקוש לא רק שלא קטן, הוא אף עלה והחמיר במהלך שנים אלה. הסיבה לכך פשוטה: אם בעשור הקודם צרכי השוק דיברו על כ-40-45 אלף דירות לשנה, כיום מדובר כבר בכ-70 אלף לפחות, פועל יוצא גם של הגידול באוכלוסיה שהינו הגבוה ביותר בארצות המערב וגם הגרעון המתגבר בדירות שלא הוקמו במהלך העשור האחרון.

לכן, כל עוד בעיית ההיצע לא תיפתר, אנחנו צפויים לעלייה חמישית זאת. נתוני השבועות האחרונים מצביעים על עלייה במדד הביקושים, בעיקר באיזור השרון, אולם גם בגוש דן, אמנם בעיקר בדירות קטנות וזולות יחסית, אולם כמו בעליות הקודמות של שני העשורים האחרונים, מדד ביקושים זה הינו בבחינת ה"סנונית שמבשרת את האביב". אנא רשמו לפניכם.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022

מי שומר עלינו?

גם בשעות הלילה המאוחרות, באזורי תעשייה שוממים ובמקומות מרוחקים הסיירים והמאבטחים האזרחיים הם הכוח המגן שמונע פריצות ונזקים...
ניר גלבוע 18.04.2022

המלחמה על אדמות קיבוץ האון

ינקי  קוינט, מנהל  רשות  מקרקעי  ישראל, סוקר את הרקע לשיווק קרקעות קיבוץ האון, שאדמותיו שעל שפת הכנרת קורצות...
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל 31.03.2022

לא למהר להעלות את שער הריבית!

בנק ישראל בפרט, ומקבלי ההחלטות בתחום הכלכלי בכלל, יעמדו מן הסתם במהלך בימים הקרובים  בפני דילמה לא פשוטה:...
עמית דובקין 17.03.2022

תמ"א 38 בסטטוס של אסיר ברישיון

אין לנו היזמים והקבלנים, אלא לחוש כמו אסירים ברישיון כשהמדינה עושה לנו טובה ומאריכה בשנה את תוכנית תמ"א...
רוני מזרחי 16.03.2022

מגלופוליס 2050 – האתגר הלאומי הגדול

"מודל ה"קפסולה" של מגדלים כבר קודם בהצלחה מרובה בשכונת סירקין שבפתח תקווה, ויעניק לתושבים את כל השירותים האפשריים"...
אדריכל רוני תימור 08.03.2022

הסתירות הלוגיות של תא/5000

כוונתה של עיריית תל אביב לעדכן את תכנית המתאר תא/5000 היא טובה אולם כוונות טובות לחוד ומציאות לחוד....
אדריכל אמיר שוורץ 17.01.2022

איפה האחריות שלכם?

"יש להיות מוטרדים במיוחד מנושא העדר בטיחות מינימלית, שלא לומר סכנה ממשית, בחלק משמעותי ביותר של הבניינים הקיימים...
עו"ד אלדן דנינו 02.01.2022

נקודת התורפה להגדלת היצע הדיור

כשאין כלל הלימה בין תוכניות הבנייה לתוכניות התחבורה, שלא לדבר על תשתיות משלימות אלמנטריות – אישורי הבנייה נבלמים...
אייל בהרי 28.12.2021

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021

מי את תמ"א 47?

"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 –...
מגדילים 09.11.2021

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה...
רנית נחום-הלוי 03.06.2021

ההתחדשות העירונית לאן

הכוונה טובה – מדינת ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות ופועלות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית חדשים במקומה של...
רנית נחום-הלוי 25.05.2021

המדינה חוזרת לספסרות בקרקע

בימים האחרונים התפרסמו תוצאות של מכרז קרקע ברמת השרון. התוצאות מעידות על הסתערות יזמים וקבלנים וגם על מחירים...
מגדילים 28.01.2021

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות...
מגדילים 08.11.2020

הקורונה מתעתעת גם בנתונים

סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני...
אורי חודי 01.11.2020

בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של...
מגדילים 09.09.2020

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020

אשליית ההלוואות והמשכנתאות

יש לשמור לא רק על הבנקים, אלא על הצרכנים הלווים, ולקבוע קריטריונים (צ'ק ליסט) שיאפשרו לזהות לווים בעייתיים...
מגדילים 27.07.2020

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי...
מגדילים 22.07.2020

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית...
מגדילים 17.05.2020