מאת: עמית דובקין, יועץ אסטרטגי בתחום הנדל"ן
תמונה: עמית דובקין // צילום: ליאת מנדל
אין ספק. כל הסממנים בשוק הדיור מלמדים על שינוי מגמה שהולך ומתממש עקב בצד אגודל, זאת למרות ואל אף הניסיונות הבלתי נלאים של הממשלה, ובעיקר שר העל לנושאי הדיור כחלון, להוריד את מחירי הדיור. המדדים האחרונים המצביעים, כביכול, על ירידה קלה במחירים, מטעים בעליל. הם מגלמים בתוכם את המרכיב הלא מבוטל של דיור במסגרת מחיר למשתכן, המהווה כ-25 אחוזים מהשוק במהלך הרבעון האחרון, והינם בפועל דיור מסובסד על ידי הממשלה. אם נעקר את הנתון הזה, נמצא כי ב"שוק החופשי" עדיין היו עליות קלות.
מידי מספר שנים נוצרת "פאוזה"
אולם זה רק קצה קצהו של גל הביקושים הכבושים שאנחנו צופים כי ייצאו מן הכוח אל הפועל כבר ברבעון הקרוב, ובמהלך המשך 2018. ההיסטוריה של שוק הדיור במהלך שני העשורים האחרונים, מלמדת על תופעה מעניינת: מידי מספר שנים נוצרת "פאוזה" בעליית מחירי הדיור של כחצי שנה-שנה, בכל פעם מסיבה אחרת. או אז נדמה לכולם שאו טו טו הולכים המחירים לרדת, אולם המציאות טופחת פעם אחר פעם על מקבלי ההחלטות.
העלייה הראשונה במחיר הדיור התרחשה ב-2006, זאת לאחר מספר שנות קפאון שנבעו משילוב משבר הדוט קום של חברות ההיי טק(שנת 2000), ואינתפאדת אל אקצה (2000-2004) והעובדה ששוק הדיור היה רווי בהיצע, תוצאה של בנייה מואצת בשנות ה-90 של המאה הקודמת(ממוצע של כ-80 אלף דירות לשנה) וסיום גל העלייה הגדול ממדינות חבר העמים.
העלייה של אביב 2009
העלייה השנייה התרחשה באביב 2009, זאת לאחר שבקיץ 2008 נפל על שוק הדיור העולמי, כרעם ביום בהיר, משבר קריסת בנק ליהמן ברדרס' וצניחת שווקי המניות בכל העולם. התחזיות האפוקליפטיות דיברו על משבר כלכלי עולמי בנוסח 1929 ובתוך זה משבר דיור חמור אף יותר מזה שהיה ב2000-2004. חלפה כחצי שנה ועולם כמנהגו נוהג וסחרחרת המחירים עולה שוב מהטעם הפשוט שמול 20-30 אלף התחלות בנייה לשנה בלבד, הביקושים היו חזקים הרבה יותר.
העלייה אחרי המחאה החברתית
העלייה השלישית התרחשה ב-2012, זאת לאחר ה"פאוזה" של המחאה החברתית של קיץ 2011. בעקבות המחאה החברתית נוצר לפתע קפאון כמעט מוחלט בשוק הדיור, מספר העסקות ירד, המחירים נעצרו לחלוטין, היו אפילו ירידות קלות, וכל התחזיות דיברו על שינוי מגמה. אולם העובדה שבפועל המצב לא השתנה, היצע הדיור נותר על כנו, כ-30 אלף התחלות בנייה לשנה, זאת לעומת ביקושים כבושים גבוהים, ועד מהרה יצאו אותם ביקושים מן הכוח אל הפועל ועליית המחירים כלפי מעלה חזרה אל כנה אפילו ביתר שאת.
העלייה הרביעית התרחשה בסוף 2014, זאת לאחר"פאוזה" נוספת של כשמונה חודשים, הפעם בעקבות הכרזתו של שר האוצר לפיד במרץ 2014 על תכנית המע"מ אפס שעצרה את השוק, בתקווה להוזלה מיידית של מחירי הדיור. כזכור תקוותם של הרוכשים נכזבה בעקבות ביטול התכנית(נובמבר 2014) ו"מירוץ הראלי" כלפי מעלה, חזר לסורו.
העלייה החמישית: בחודשים הקרובים
העלייה החמישית צפויה, כאמור להתרחש כבר בחודשים הקרובים, זאת מהטעם הפשוט שכל פעולות הממשלה בשלוש השנים האחרונות עסקו בראש וראשונה בעצירת הביקושים, דוגמת הברחת משקיעים, הכפלת מס הרכישה, הנסיון להשית מס דירה שלישית, להפנות את עיקר השוק כלפי מחיר למשתכן והסכמי גג ולהעניק להם תעדוף מוחלט, ולמתן באופן מלאכותי את שוק משפרי הדיור.
וההיצע? נכון, היתה במהלך שנים אלה עלייה מסוימת בהיצע שחצה אשתקד את ה-40-45 אלף התחלות בנייה לשנה, אולם "על המדף" הגרעון בהיצע לעומת הביקוש לא רק שלא קטן, הוא אף עלה והחמיר במהלך שנים אלה. הסיבה לכך פשוטה: אם בעשור הקודם צרכי השוק דיברו על כ-40-45 אלף דירות לשנה, כיום מדובר כבר בכ-70 אלף לפחות, פועל יוצא גם של הגידול באוכלוסיה שהינו הגבוה ביותר בארצות המערב וגם הגרעון המתגבר בדירות שלא הוקמו במהלך העשור האחרון.
לכן, כל עוד בעיית ההיצע לא תיפתר, אנחנו צפויים לעלייה חמישית זאת. נתוני השבועות האחרונים מצביעים על עלייה במדד הביקושים, בעיקר באיזור השרון, אולם גם בגוש דן, אמנם בעיקר בדירות קטנות וזולות יחסית, אולם כמו בעליות הקודמות של שני העשורים האחרונים, מדד ביקושים זה הינו בבחינת ה"סנונית שמבשרת את האביב". אנא רשמו לפניכם.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
