מאת: עו"ד משה טרספולסקי, ראש האגף להתחדשות עירונית ושותף בכיר במשרד משה נסים רינקוב סנדרוביץ
אם אתם גרים בשכונה ותיקה בעיר מנומנמת במרכז הארץ, אז בטוח כבר ביקר אצלכם "מאכער" שהבטיח לכם הרים וגבעות אם תואילו להצטרף לפרויקט פינוי בינוי מסוג תמ"א 38 שבז'רגון המקצועי נקרא בשם התחדשות עירונית. תפקידו של המאכער הוא לארגן את הדיירים להתקשרות מול יזם. המאכער בד"כ אינו מל"ו צדיקים והוא בדרך הטבע ידחוף את הדיירים לעסקאות שנוחות לו כלכלית.
ניגוד אינטרסים זועק
כמעט שנה חלפה מאז שאושר בכנסת החוק לארגון עסקאות המכונה חוק "המאכערים", אשר קבע כללים בכדי להגן על הדיירים מניצולם ע"י המארגן והיזם שפועל עמו. עד לכאן הכל נשמע ונראה מצוין, אלא שהחוק הרצוף כוונות טובות, אינו ממלא את ייעודו וזאת בלשון המעטה. בראש ובראשונה החוק לא אסר, באופן ברור ולא משתמע לשני פנים, על יזמים ו/או גורמים מתווכים להיות הגורם המארגן, למרות ניגוד האינטרסים הזועק שיש בין המארגן שדואג לכיסו וליזם ולא לרווחת הדיירים. בכדי למנוע ניצול דיירים, בעקר מוחלשים, ע"י מאכערים", אין מנוס ולא כל פתרון אחר הנראה לעין באין התארגנות ספונטנית (אגב, יש רבות כאלה), מלבד, העברת סמכות הארגון למנהלות ההתחדשות העירוניות שהוקמו ע"י משרד השיכון והרשויות המקומיות.
אכן המנהלות העירוניות בעלות יכולת לארגון דיירים, הכנתם לתהליך המורכב, ביעילות ובלוח זמנים מקוצר. המנהלות שהנם גופים מלכ"רים ממלכתיים קונות בקלות את אמונם של הדיירים, פועלות בשקיפות, מונעות מאינטרסים מאוזנים ולרוב מקצרות באופן ניכר את אורך התקופה שנדרשת להתארגנות הפרויקט. הגם אם נניח שמארגנים ויזמים ימשיכו במלאכת הארגון, אז גם במקרה שכך החוק לא טיפל בשורש הבעיה – נוסח המסמך (נון שופ) שהדיירים נדרשים לחתום עליו. ה"מאכער" מחתים את הדיירים בדרך כלל על טופס של עמוד אחד, חסר פרטים מהותיים רבים שמהם אי אפשר להבין הרבה.
יש לחייב החתמה על טופס אחיד
הפתרון לכך הינו תיקון החוק – לדעתי נדרש הרבה יותר ממה שעיגן החוק "הסכמים לארגון עסקאות" הן לגבי תוכנו של טופס ההתקשרות (נון שופ) בין הדייר לגורם המארגן והן לגבי דרישות נוספות למארגן. סוגיה חשובה ראשונה היא קביעת כללים לתוכנו של טופס ה"נון שופ" שעליו מחתימים מארגנים את הדיירים. יש לחייב החתמה על טופס אחיד בו ניתנים מרחבי ניסוח מצומצמים, טופס שיחולו עליו כללים נוקשים בדומה לחוזה אחיד.
שינוי נוסף שמחוקקי חוק ה"מאכערים" היו חייבים לתת עליו את הדעת הוא כי בשלב החתימה על מסמך ההתקשרות עם המארגן, הדיירים כבר יהיו מחויבים לייצוג משפטי שייבחר על ידם וישמור על האינטרסים שלהם, רצוי מתוך מאגר עורכי דין בעלי ניסיון בנושא.
המחוקק היה צריך להחיל חובה על המארגן לדאוג לקבלת מספר הצעות ממספר יזמים טרם לבחירת היזם המתאים ביותר לבעלי הדירות ולא להסתפק בקבלת הצעה מיזם בודד. הטלת המשימה על "מארגן" הקשור ליזם (על אף שהוא יצהיר, עפ"י דרישת החוק, שלא כך הדבר), כמוה כמו לתת לחתול לשמור על השמנת.
לא עומד במבחן הזמן
החוק אינו עומד במבחן הזמן ועצם קשירת הדיירים למארגן, לעתים לשנים, גורמת ל"תקיעת" פרויקטים רבים מכיוון שהאינטרס הכספי שלו למקסם את עמלותיו, מביא אותו לעתים קרובות להעדיף יזמים מפוקפקים שאינם יכולים להוציא אל הפועל פרויקט כה מורכב כמו פינוי בינוי. חוק המארגנים אינו משנה מצב זה, וחבל.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
