האם המדינה צריכה להתערב ולקבוע את התמורות לדיירים, וכיצד ניתן לשמור על רווחיות? תקציר העמדות של בכירי עולם הנדל"ן
"תוספת של 12 מ"ר בהתחדשות זה לא דבר קדוש, ניתן להסתפק בפחות והשוק הולך לשם", כך אומר גורי נדלר, מנהל אגף בכיר תכנון, ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בפאנל שעסק ברווחיות פרויקטים של התחדשות אל מול דרישות התושבים, שנערך במסגרת הכנס השנתי של אתר "מגדילים", בהנחיית העיתונאי אודי חודי, עורך מוסף ידיעות הנדל"ן בידיעות אחרונות.
תחת הכותרת "12 מטר או יותר?", נשאלו משתתפי הפאנל כיצד שומרים על רווחיות של פרויקטים מול דרישות הדיירים והעירייה ומה קורה כשיזם נותן תמורות חלופיות, וזאת תחת המדיניות שמתירה תוספת של עד 12 מ"ר לדירה.
רן בן אברהם, יו"ר צמח המרמן: "אנחנו בונים בכל הארץ. ויש בעיה בפריפריה שאין כלכלה, וקשה להגיע שם לרווחיות. 12 מ"ר או לא, זה לא משנה, כי המדינה צריכה לסבסד את האירוע הזה, אין דרך אחרת. בנוגע לקרקעות משלימות, אם ניקח את כרמיאל, אז צריך שם מכפיל 6, וזה מביא לצפיפות לא נורמלית, ולכן צריך קרקעות משלימות. אבל כשאני שומע קרקעות משלימות, אנחנו בורחים. לכן בפריפריה נושא ההתחדשות לא עובד עד שהמדינה תכניס יד לכיס. במקומות אחרים במרכז, הדברים מאוד ברורים". בן אברהם הזכיר את נתניה, שבה קיימת מדיניות קשוחה לגבי התמורות הניתנות: "בעיריית נתניה לא נותנים לעשות מסחרה. אומרים מה גבולות הגזרה, ונשאר רק להתחרות מי נותן יותר. בנתניה אומרים: אנחנו דואגים שהיזם לא יפשוט את הרגל. אני דוגל בזה".
נדלר: "הגענו לסטטוס קוו שהמדינה לא מכתיבה את התמורות אלא מנהלת את האירוע וקובעת סטנדרטים. לא הייתי רוצה להיות במקום שבו המדינה קובעת, כי יש הבדלים בין דירות. אבל להשאיר את המקום הזה פתוח לגמרי, זה גם לא נכון. קבענו ליזם תקן 21, לדיירים תמורה של 12 מ"ר, כחלק מחבילה של תמורות. מי שאנחנו לא נוגעים בו זה העירייה, וזה גורם להרבה בעיות. אני מקווה שהרשות תיצור סטנדרטים כמה העירייה תרוויח, כי יחלק מהבעיה היא שהעיריות עצמן לא יודעות כמה הן מרוויחות".
השמאי ארז כהן – בעלי חברת ז.כ מחקר וסקרים: "ההגדרה של תוספת 12 מ"ר זה קו מנחה, ואני חושב שזאת טעות גדולה. כי תמורות לדיירים זה פרי של מו"מ בין היזם לדיירים איזו תמורה תתקבל בראי התכנון. יש הנחיה של רווחיות הפרויקט, וההנחיה של תקן 21 דיברה בעבר על רווח 20 אחוז, אחר כך יצא הנחיה חדשה שמדברים על רווח שבין 14 ל-17 אחוז. זה תחשיב שנותן מרווח תמורות לדיירים. לי היה ויכוח בעיריית נתניה עם חברה שנתנה לדיירים תמורה של 25 מ"ר. אבל אז יצאה הנחיה שצריך לתת 12 מ"ר, והיינו צריכים ללכת לתחשיב מחדש. מהנדס העיר רצה להוריד עוד את התמורות. זאת הנחיה לא סבירה. צריך להשאיר את המתח בין הדיירים ליזם, להגדיר מספר מדויק זה טעות".
עו"ד זיו גרומן, מייסד ובעלים משרד גרומן ושות' עורכי דין: "צריך ודאות, נתניה לקחה את זה לצד הקיצון, ואפילו קובעת כמה לוקחים עמלה. כשדיירים מקבלים הצעות של 30 מ"ר תוספת, היזם לא יוכל לעמוד בזה. זה מיותר. צריך לייצר ודאות".
אלעד אפרגן, בעלים ומנכ"ל ישראל אירופה: "ב-2008-2009 הייתי דופק על דלתות ומסביר למה לעשות תמ"א. היום הנושא יותר מתוחכם, הדיירים מתוחכמים ויודעים מה הם רוצים. הם יוצאים עם מכרזים לעו"ד ומארגנים. כולם רוצים להיות הכלה הכי יפה, והדיירים מקבלים הבטחות לארמונות. הדייר בטוח שהוא יעבור משיכון דורה לפנטהאוז בבבלי, ויש לו ציפיות גדולות. אז אני מגיע כיזם, ואני יכול לומר שלהוריד את הדיירים מהעץ זה המשימה הכי קשה. קרה לנו שלקחנו פרויקט שהבטיחו בו תוספת של 22 מ"ר, והורדנו לדיירים 10 מ"ר בתמורות, כי שיקפנו את המציאות. בירושלים נותנים תמריץ טוב כי יש אפס היטלי השבחה, ואז הפנטהאוז אפשרי".
ליאור זייטלר, בעלים משותף, א.ל הנדסה ניהול ופיקוח פרויקטים: "ודאות מבחינת מטראז' חייבת להיות. אסור שתהיה סיטואציה שלא מעניקים תמורה לדיירים, כי מה שהדיירים רוצים זה להוסיף עוד חדר. בהנחה שלא יקבל מטראז' נוסף – אז לא רק שיישאר עם מה שיש לו, אלא אפילו יירד. בלי תוספת מטראז' לא יהיו פרויקטים. כולם מדברים על תמורות, והיזמים מיישרים קו בנושא הזה וגם בנושא המשפטי. ההבדל הוא המפרט הטכני. בסוף התמורות הן אותן תמורות, והמפרט הטכני זה הכלי שמאפשר לבחור בין יזם אחד לאחר".
יונה גרין, שותף ומנכ"ל טרא נדל"ן ויזמות: "אנחנו מקדמים מעל 10,000 יח"ד בירושלים. התחלנו בתמ"א חיזוק, ועלויות הבנייה כמעט הכפילו את עצמן. המכירות גם גדלו, אבל לא בצורה פרופורציונליות. גם בפינוי בינוי בתקן 21 מדברים על עלויות של 7,500 שקל למ"ר. זאת עלייה משמעותית מבחינת עלויות הביצוע וזה ישפיע בסופו של דבר להעלות מחיר לתת פחות הטבות, וזה פוגע בכולם. אנחנו מתכננים כל פרויקט 3-4 פעמים, כי אתה מגיש לוועדה המקומית, במחוזית מוסיפים קרן תחזוקה והפרויקט משתנה שוב ושוב, זה יוצר סחבת ענקית בתכנון ולוקח זמן".
עו"ד גרומן: "מה שצריך לקרות והכי חשוב זה לקצר הליכי תכנון ולייצר ודאות, ופתרונות ברמת החקיקה. אם ניקח לדוגמה מקרה של בניין סרבן בפרויקט. אפשר להתמודד עם דייר סרבן, אבל לנושא של בניין שלם שמסרב אין מענה, ולזה צריך למצוא פתרון".
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
