הבנין ברקנאטי לפני ההריסה // צילום: מיכל ארבל | ארנון פרידמן // יחצ
הבנין ברקנאטי לפני ההריסה // צילום: מיכל ארבל | ארנון פרידמן // יחצ

מנכ"ל אשדר על פס"ד היטלי השבחה בפינוי בינוי: "הרעיד את תחום ההתחדשות העירונית לשווא"

מנכ"ל אשדר, ארנון פרידמן, מתייחס לראשונה להחלטת בית המשפט: "ההחלטה עוררה גלים והיו שטענו שהיא עלולה לטרפד את התממשותם של פרויקטי פינוי בינוי " אולם לדבריו, " המתודה בה קבע השמאי המכריע את שווי התכנית במצב החדש היא שובת לב, אבל אין דין מיוחד הנוגע לחישוב היטל השבחה בפרויקטי פינוי בינוי"

כרמלה קופר 03.10.2021

מדובר בפרויקט פינוי בינוי ברחוב רקנאטי שמקדמת חברת אשדר ואשר כולל 96 יח"ד קיימות, שבמקומן צפויות לקום 198 דירות חדשות בשלושה מגדלים. המחלוקת בין הצדדים כאמור נסובה על שיטת חישוב היטל ההשבחה בפרויקט, כאשר ברקע לדברים עומד פסק דין תקדימי של בית המשפט המחוזי בתל אביב, שניתן לפני כחודש, ובו קבעה השופטת ירדנה סרוסי כי היטל ההשבחה בפרויקט פינוי בינוי יחושב על פי הפרש שווי הפרויקט לפני ואחרי אישור התוכנית וכי החישוב יכלול גם את הדירות הנוספות שמקבל היזם למכירה בשוק החופשי. בכך קיבל בית המשפט ערר שהגישה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, וביטל את החלטת ועדת ערר המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, לאחר שזו האחרונה קבעה באפריל 2020 כי היטלי ההשבחה בפרויקט פינוי בינוי יחולו על בעלי הדירות ולא על היזמים. בין היתר, קבע בית המשפט כי סוגיית חישוב היטל ההשבחה תשוב לשמאי מכריע, ותחושב על פי המתודה המקובלת. 

היום, חודש לאחר שניתנה הפסיקה, אומר ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר כי בפסק הדין נקבע שהמתודה בה קבע השמאי המכריע את שווי התכנית במצב החדש, ושוועדת הערר אימצה כמתודה לפיה יש לחשב את שווי התכנית במצב החדש בתכנית פינוי בינוי, באמצעות כימות התועלת לבעלי הדירות הישנות היא שובת לב, אבל הואיל ואין דין מיוחד הנוגע לחישוב היטל השבחה בפרויקטי פינוי בינוי, יש להמשיך ולחשב את ההשבחה גם בפרויקטי פינוי בינוי בהתאם לעקרונות המקובלים והידועים.

"ההחלטה עוררה גלים והיו שטענו שהיא עלולה לטרפד את התממשותם של פרויקטי פינוי בינוי שכן יש בה כדי להגדיל את גובה היטל ההשבחה לעומת המתודה של כימות התועלת לבעלי הדירות הישנות בעסקת הפינוי בינוי", אומר פרידמן. 

לדבריו, "עיון בשומת הוועדה המקומית, בשומה הנגדית של שמאי מטעם הבעלים ובשומה של השמאי המכריע מבהיר שהעובדות הן הפוכות. שווי המקרקעין במצב החדש בהתאם לעקרונות המקובלים והידועים (שיטת ההשוואה ושיטת החילוץ) נמוך יותר משווי המקרקעין המתקבל מכימות התועלת לבעלי הדירות הישנות (בהתאם לשווי דירות התמורה שהם עתידים לקבל במסגרת עסקת הפינוי בינוי עם היזם)". 

על פי הנתונים שמציג פרידמן, בפרויקט שבנדון שומת הוועדה המקומית לשווי התכנית החדשה שנערכה בהתאם לעקרונות המקובלים והידועים הייתה 234,300,000 ₪, שומת השמאי מטעם הבעלים של הדירות הישנות שנערכה גם היא בהתאם לעקרונות המקובלים והידועים הייתה 194,014,000 ₪. שומת השמאי המכריע שנערכה בהתאם למתודה של כימות התועלת לבעלי הדירות הישנות הייתה 243,720,000 ₪. 

פרידמן: "סביר להניח שאילו השמאי המכריע היה עורך את שומתו בהתאם לעקרונות המקובלים והידועים הוא היה מגיע לשווי שנע בין הערכת שמאית הוועדה המקומית להערכת השמאי מטעם בעלי הדירות הישנות".

מה ההבדל המרכזי בין מתודות החישוב מבחינת הדיירים?
"בהתאם לעקרונות המקובלים והידועים נאמד שווי כלל הזכויות המאושרות לבנייה במקרקעין בהתאם לתכנית החדשה (הן שווי הזכויות להקמת דירות התמורה לבעלי הדירות הישנות והן שווי הזכויות להקמת הדירות המיועדות מכירה ע"י היזם) ובמתודה שבית המשפט פסל נאמד רק שווי דירות התמורה שעתידים לקבל בעלי הדירות הישנות, אבל בהתאם לעקרונות המקובלים והידועים מדובר בשווי זכויות הבנייה ואילו במתודה שנפסלה מדובר בשווי השוק של דירות התמורה הבנויות.

הדמית הפרויקט // ויופוינט
הדמית פרויקט רקנאטי // ויופוינט

"בחילוץ שווי קרקע בהתאם לעקרונות המקובלים נלקח בחשבון אומדן ההכנסות הצפויות ממכירת כלל הדירות שתיבנינה בפרויקט וממנו מופחתים המע"מ, הרווח היזמי והעלויות הכרוכות בהקמת הפרויקט (לרבות עלויות הבנייה, התכנון, הפיקוח, ההיטלים והאגרות, עלות חיבורי החשמל, עלויות השיווק והפרסום, עלויות המכירה, עלויות המימון, עלויות הניהול והתקורה, עלות מס הרכישה לרכישת הקרקע, וכו'). לעומת זאת שווי דירות התמורה שעתידים לקבל בעלי הדירות הישנות כולל את כל אלה (שווי זכויות הקרקע לבניית דירות התמורה, כלל העלויות הכרוכות בתכנון ובהקמת דירות התמורה, הרווח היזמי והמע"מ). בעלי קרקע רבים מעדיפים לבצע עם יזמים עסקאות קומבינציה ולקבל דירות בנויות ולא למכור את זכויותיהם במזומן מתוך הבנה ששווי הדירות שיישארו בידיהם בסיום הבנייה יהיה גבוה יותר מהתמורה שהם יוכלו לקבל במזומן".

ובכל זאת, מה ההבדל בין שווי מקרקעין שאושרה בהם תכנית פינוי בינוי לבין שווי מקרקעין פנויים שאושרה בהם תכנית חדשה?
"ההבדל הוא ביכולת לממש את התכנית החדשה. במקרקעין פנויים נהוג להפחית כ-10% משווי המקרקעין בהתאם לעקרונות המקובלים והידועים, כאשר במקרקעין מחזיקים מספר בעלים (מושע), שכן כדי לממש את התכנית החדשה על הבעלים השונים להגיע להסכמות ביניהם בדבר הדרך בה ימומשו הזכויות (מכירה ליזם במזומן, מכירה ליזם בקומבינציה בתמורות או ב"עין", בנייה עצמית, או שילוב בין הנ"ל). בהיעדר הסכמה נדרש הליך פירוק שיתוף. במקרקעין עליהם בנויים בתים משותפים הדרך למימוש הרבה יותר סבוכה וארוכה. בעלי הדירות הישנות, צריכים כולם להסכים להתקשר עם יזם בעסקת פינוי בינוי. הסיכוי שבעלי הדירות הישנות יסכימו כולם לשלם בעצמם את היטל ההשבחה אפסי. לכן, כל עסקת פינוי בינוי חייבת לכלול תנאי לפיו היזם יהיה מוכן לשלם את היטל ההשבחה חלף בעלי הדירות הישנות. 

"הסכמת היזם לשאת בהיטל ההשבחה חלף בעלי הדירות הישנות תלויה בכדאיות הכלכלית עבורו. רוב רובם של הסכמי הפינוי בינוי אכן מטילים על היזם את תשלום היטל ההשבחה חלף בעלי הדירות הישנות, אבל רובם כוללים תנאי מתלה לפיו תישמר ליזם כדאיות כלכלית, כך שבמקרה בו היטל ההשבחה יהיה גבוה עסקת הפינוי בינוי לא תתממש. אי הוודאות והצורך בהסכמת כלל בעלי הדירות הישנות משפיעים על שווי המקרקעין במועד הקובע, הוא מועד מתן תוקף לתכנית הפינוי בינוי והשמאים נוהגים להפחית משווי המקרקעין עשרות אחוזים בגין הדחייה למימוש ואי הוודאות במימוש. ככל ומקדם ההפחתה יהיה נמוך, והתוצאה תהיה שהיטל ההשבחה בגין מימוש התכנית החדשה יהיה גבוה, כך הסיכוי שהתכנית תמומש נמוך יותר (ולכן על השמאי להגדיל את מקדם ההפחתה)".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות