banner
אייל בהרי // מאיר דקל
אייל בהרי // מאיר דקל

לאילו סוגיות לא מתייחסת הרפורמה בחוק פינוי בינוי?

הרפורמה בחוק פינוי בינוי חשובה אולם אין ברפורמה דיפרנציאציה מספקת בין תמ"א 38/2 ופינוי בינוי וכן, בין הצרכים של כל עיר ועיר – אייל בהרי עם כל הפרטים הקטנים שלא מופיעים בתיקון לחוק פינוי בינוי

 

אייל בהרי, מנכ"ל "צים בהרי" 02.11.2021

החלטות ועדת הפנים והסביבה של הכנסת המקדמות הקלות בנושא התחדשות עירונית, הינן בהחלט חשובות, אבל אינן מספיקות על מנת שנתעורר מחר בבוקר עם מאות אלפי יחידות דיור מקודמות במסגרת תמ"א 38/2 ובמיוחד פינוי בינוי.

בצד החיובי של אותן רפורמות, (הטעונות אישור בקריאה שנייה ושלישית), אני רואה את ההקלות הביורוקרטיות המאפשרות קיצור הליכים על ידי העיריות והרשויות המקומיות וכן המנדט שיוענק להן לקחת 25 אחוזים היטל השבחה, מה שללא ספק יאיץ במידה זו או אחרת לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. 

אולם עדיין ישנן, גם ברפורמות אלה, מספר אבני נגף  שלטעמי ניתן ואפשר להסירן על מנת לפתוח סוף סוף את הדרך להתחדשות עירונית כוללת בכל הארץ ובלוחות זמנים קצרים בהרבה לעומת היום.

ראשית, אין ברפרומות אלה דיפרנציאציה מספקת בין תמ"א 38/2 ופינוי בינוי וכן בין הצרכים של כל עיר ועיר, הן במרכז הארץ והן בפריפריה. ההסתכלות  הינה במבט על כולל על כל מדינת ישראל כמקשה אחת של התחדשות עירונית, מה שעלול מאוד להביא לבלבולים ולחוסר יכולת ליישם את הרפורמות, החשובות לכשעצמן, כבר בשלבים הראשונים.

שנית, התיקון המוריד את רוב הדיירים הדרוש לאישור קידום תכניות מ-80 ל- 67 אחוזים. עלול להפוך לחרב דמוקלס. הורדת הרף הנדרש הינה מזערית לעומת הציפיות, ומן הסתם קשורה באופן כזה או אחר ההצהרה של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ, שטען לאחרונה כי ההורדה ל-50 אחוזים תפגע בחופש הקניין.

הורדה מזערית זו עלולה להעניק באופן פרדוקסלי גושפנקה למצבים רבים שבהם יותר ממחצית הדיירים יהיו בעד קידום התחדשות עירונית, ובמיוחד בפרויקטים שבהם יוכח כי קיימת סכנה כזו או אחרת למבנים, אולם הפרויקט יטורפד בשל רוב הקטן מ-67 אחוזים. והרי אם מבנה מצוי בסכנת קריסה או שמא הוא בלוי ומתפורר, בשביל מה צריך את האישור של 67 אחוזים מהדיירים על מנת להרוס אותו ולבנות במקומות בניין מידות חדיש לתפארה?

שלישית, הרפורמה, בצדק, מציעה לממן סכומים נכבדים לעיריות ולרשויות המקומיות להשלמת תשתיות וכיו"ב, מה שתקע עד כה לא מעט תכניות. הסכומים, כך נראה, יגיעו לכרבע מיליארד שקלים. אולם שוב אליה וקוץ בה: ראשית, לא נקבע כיצד יחולק הסכום הנכבד לאורה הנ"ל בין העיריות השונות, מה שעלול להיות סלע מחלוקת וריב של ממש ביניהן. 

שנית, סכום מגוחך למדי, כ-70 מיליון שקלים, הוקצה לכל הפריפריה שמחוץ למדינת תל אביב, מה שיקבע ככל הנראה את הקיפאון המאפיין התחדשות עירונית ברוב חלקי מדינת ישראל שמחוץ לגוש דן המורחב.

רביעית, הרפורמות, בצדק רב, מנסות להגן על הדיירים הוותיקים בשורה של תקנות, כולל תקנה בהחלט חשובה המגבילה את תקופת ההתקשרות של היזמים לדיירים, ובמידה ואינם מצליחים לקדם את התוכנית, הדירים יוכלו להשתחרר מההתחייבות כלפיהם. זה טוב וחשוב, אבל עדיין אין כאן טיפול שורש עמוק בנקודת התורפה המלווה זנה עשרות בשנים את הדיירים הוותיקים.

אין זה סוד שהרוב הגדול של הדיירים הוותיקים, חרד מעצם השינוי הדרמטי ובחלק גדול מהמקרים ההתנגדויות מגיעות ממקומות פסיכולוגים ורגשיים עמוקים, ועל כך היה לטעמי מקום לקדם גם הרבה יותר הסברה כולל צוותים בתחום החברתי והפסיכולוגי שיכלו לעשות את השינוי במקרים רבים.

חמישית, מכיוון שמדובר במאות מתחמים המיועדים להתחדשות עירונית בכל רחבי הארץ, היה מקום, לטעמי, לכלול בתוך המהלך החשוב לכשעצמו, גם שילוב צוותים חיצוניים שימונו על ידי הממשלה, ויכללו אנשי מקצוע בתחום התכנוני והערכת שווי כל פרויקט ופרויקט, כולל עורכי דין, אדריכלים, מהנדסים ושמאי מקרקעין, אשר יוכלו מראש, ובתיאום מירבי מול העיריות הרלוונטיות, לקבוע סדרי עדיפויות (!), כך שכל פרויקט ייבדק לגופו של עניין, וההסתכלות לא תהיה כוללנית לפי אותו קנה מידה.

אלו, אדגיש, רק מספר הערות והארות ועוד היד נטויה לשפר ולשדרג את המתווה שהוצע בוועדת הפנים של הכנסת. לטעמי הכיוון הינו בסך הכל חיובי, אבל אם כבר עושים את המלאכה החשובה, כדאי גם להשלים את "הפרטים הקטנים" כפי צריך ולסיים אותה על הצד הטוב יותר.

*כותב המאמר הוא אייל בהרי, מנכ"ל קבוצת צים בהרי

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022

מי שומר עלינו?

גם בשעות הלילה המאוחרות, באזורי תעשייה שוממים ובמקומות מרוחקים הסיירים והמאבטחים האזרחיים הם הכוח המגן שמונע פריצות ונזקים...
ניר גלבוע 18.04.2022

המלחמה על אדמות קיבוץ האון

ינקי  קוינט, מנהל  רשות  מקרקעי  ישראל, סוקר את הרקע לשיווק קרקעות קיבוץ האון, שאדמותיו שעל שפת הכנרת קורצות...
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל 31.03.2022

לא למהר להעלות את שער הריבית!

בנק ישראל בפרט, ומקבלי ההחלטות בתחום הכלכלי בכלל, יעמדו מן הסתם במהלך בימים הקרובים  בפני דילמה לא פשוטה:...
עמית דובקין 17.03.2022

תמ"א 38 בסטטוס של אסיר ברישיון

אין לנו היזמים והקבלנים, אלא לחוש כמו אסירים ברישיון כשהמדינה עושה לנו טובה ומאריכה בשנה את תוכנית תמ"א...
רוני מזרחי 16.03.2022

מגלופוליס 2050 – האתגר הלאומי הגדול

"מודל ה"קפסולה" של מגדלים כבר קודם בהצלחה מרובה בשכונת סירקין שבפתח תקווה, ויעניק לתושבים את כל השירותים האפשריים"...
אדריכל רוני תימור 08.03.2022

הסתירות הלוגיות של תא/5000

כוונתה של עיריית תל אביב לעדכן את תכנית המתאר תא/5000 היא טובה אולם כוונות טובות לחוד ומציאות לחוד....
אדריכל אמיר שוורץ 17.01.2022

איפה האחריות שלכם?

"יש להיות מוטרדים במיוחד מנושא העדר בטיחות מינימלית, שלא לומר סכנה ממשית, בחלק משמעותי ביותר של הבניינים הקיימים...
עו"ד אלדן דנינו 02.01.2022

נקודת התורפה להגדלת היצע הדיור

כשאין כלל הלימה בין תוכניות הבנייה לתוכניות התחבורה, שלא לדבר על תשתיות משלימות אלמנטריות – אישורי הבנייה נבלמים...
אייל בהרי 28.12.2021

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021

מי את תמ"א 47?

"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 –...
מגדילים 09.11.2021

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה...
רנית נחום-הלוי 03.06.2021

ההתחדשות העירונית לאן

הכוונה טובה – מדינת ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות ופועלות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית חדשים במקומה של...
רנית נחום-הלוי 25.05.2021

המדינה חוזרת לספסרות בקרקע

בימים האחרונים התפרסמו תוצאות של מכרז קרקע ברמת השרון. התוצאות מעידות על הסתערות יזמים וקבלנים וגם על מחירים...
מגדילים 28.01.2021

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות...
מגדילים 08.11.2020

הקורונה מתעתעת גם בנתונים

סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני...
אורי חודי 01.11.2020

בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של...
מגדילים 09.09.2020

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020

אשליית ההלוואות והמשכנתאות

יש לשמור לא רק על הבנקים, אלא על הצרכנים הלווים, ולקבוע קריטריונים (צ'ק ליסט) שיאפשרו לזהות לווים בעייתיים...
מגדילים 27.07.2020

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי...
מגדילים 22.07.2020

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית...
מגדילים 17.05.2020