מהדוח עולה כי אין עמידה ביעדי הבנייה, הליכי אישור תכניות מתארכות מעל הרצוי ואין מיצוי של הליכי התחדשות עירונית
היעדר תוכנית פעולה לייזום תכנון מפורט על מקרקעי ישראל, אי עמידה ביעדי התחדשות עירונית. חוסר יעילות בניצול קרקעות לשיווק. אלה הן רק חלק מממצאי דוח מבקר המדינה, מתניה אנגלמן, שעסק, בין השאר, את התנהלותה של רשות מקרקעי ישראל בתכנון ושיווק של קרקעות למגורים. הדוח חושף עוד כי ב-16 השנים שבין 2006 – 2022 נוצר מחסור מצטבר של כ-189,000 יחידות דיור (יח"ד), וזאת משום שמספר יח"ד שנבנו היה קטן מהנדרש לפי צורכי הדיור. דבר זה הוביל לעלייה ניכרת במחירי הדיור – מדד הנדל"ן עלה ב-208 אחוזים בשנים 2007-2022..
המבקר מציין בדוח כי יכולתם של המדינה ומוסדותיה להשפיע על היצע הדיור ולווסת את מחירי הדיור, ניכרת בעיקר משום שהמדינה מחזיקה בכלים ובמשאבים רחבי היקף, כמו שליטה על הרוב המוחלט של קרקעות המדינה ומעורבות בתהליכי תכנון וכן שליטה על פיתוח תשתיות לאומיות הנדרשות לפיתוח שכונות מגורים. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) היא הגוף הממשלתי העיקרי המופקד על הגדלת היצע הדיור, בשל מעורבותה לאורך שרשרת הייצור של יח"ד משלב תכנון הקרקע דרך שיווקה ועד פיתוחה.
הדוח בחן את פעולותיה של רמ"י בנוגע לתכנון ולשיווק של קרקע למגורים. הנושאים שנבדקו היו, בין היתר, יישום התוכנית האסטרטגית לדיור, תכנון סטטוטורי של קרקעות למגורים ושיווק וביצוע של עסקאות בקרקע למגורים. הדוח מעלה שורה של ליקויים בתחום זה.
פער מצטבר בין צורכי הדיור לגמר בנייה
מהדוח עולה כי על פי נתוני המועצה הלאומית לכלכלה, בכל המחוזות קיים מחסור מצטבר בהיקף של 189,000 יח"ד אל מול צורכי הדיור. המחסור המשמעותי ביותר הוא במחוזות המרכז וירושלים – 55,000 יח"ד ו-46,000 יח"ד בהתאמה. במחוזות דרום ותל אביב המחסור עומד על 34,000 יח"ד ו-25,000 יח"ד בהתאמה. מחסור זה הוביל לעלייה נוספת במחירי הדירות, ובשנים 2020 – 2021 הדירות המשיכו להתייקר ומחיריהן השלימו עלייה נוספת של כ-19% בשנים אלה
אי עמידה ביעדי הבנייה
עוד נכתב בדוח כי בהחלטת הממשלה ממרץ 2017, אומצה תחזית צורכי הדיור שבתוכנית האסטרטגית. לפי התוכנית, בשנים 2017 – 2040 נדרשת בנייתן של כ-1.5 מיליון יח"ד, ובהתאם לזה נקבע יעד כולל לתכנון של כ-2.6 מיליון יח"ד בתוכניות מפורטות לאותן השנים. עם זאת, בבחינת ביצוע התכנית בשנות החומש (2017-2021), עולה כי נוצר פער בין היעד לביצוע. במחוזות תל אביב והמרכז, אזורי הביקוש, היה הביצוע כ-96% (83,000 יח"ד מול יעד של 86,000 יח"ד) וכ-96% (154,000 יח"ד מול היעד של 163,000 יח"ד) מיעדי הממשלה, בהתאמה.
מספר יחידות הדיור שאושרו במחוזות אלה היה נמוך בכ-12,000 מהיעד (237,000 יח"ד מול היעד של 249,000 יח"ד). מנגד, במחוזות הצפון והדרום, אזורי הפריפריה, שבהם אין פער גדול בין היקף סיומי הבנייה לעומת הביקוש ליח"ד, אושרו מספר יחה"ד בתוכניות מפורטות בשיעור של כ-121 אחוז. מכאן שבמחוזות המרכז ותל אביב, שלהם השלכה ממשית על מחירי הדיור, נוצר מחסור ביחה"ד המתוכננות, בעוד שבמחוזות הדרום והצפון נוצרו עודפי תכנון.
הדוח מעלה עוד כי רמ"י ומשרד הבינוי לא גיבשו תוכנית פעולה לייזום תכנון סטטוטורי על פי תוכנית הפעולה לתכנון האסטרטגי שגובשה במינהל התכנון כנדרש בהחלטת הממשלה על התוכנית האסטרטגית.
לא ממצים תהליכי התחדשות עירונית
ליקויים נמצאו גם במיצוי תהליכי התחדשות עירונית. מתוך יעד התכנון של 2.6 מיליון יח"ד של התוכנית האסטרטגית לדיור, כ-33 אחוזים (852,000) הן במסגרת התחדשות עירונית. הדוח מעלה כי היעד בעשור הקרוב (2021 – 2030) לתכנון המפורט בתוכנית התחדשות עירונית על פי התוכנית האסטרטגית הוא קצת יותר ממחצית (51 אחוז) מיחידות הדיור שנבנו לפני שנת 1980 ועונות לצורך בהתחדשות עירונית. כמו כן, עלה כי נכון למועד סיום הביקורת משרד הבינוי ואגף התקציבים לא גיבשו את תוכנית הפעולה להתחדשות עירונית כפי שנקבע בהחלטת הממשלה. עוד עלה כי בתוכנית העבודה של רמ"י לשנים 2017 – 2018 ו-2021 לא נקבעו יעדים ומשימות בנושא התחדשות עירונית. לעומת זאת, בשנים 2019 – 2020 נמצא כי רמ"י קבעה יעדים ומשימות בעניין התחדשות עירונית; עם זאת, לא נקבעו יעדים פרטניים, משימות לביצוע ומדדי תפוקות.
הדוח מעלה כי רוב יחידות הדיור בתוכניות התחדשות עירונית שאושרו בשנים 2017 – 2021 היו ביוזמה פרטית (79 אחוזים), ורק מיעוטן (21 אחוז) ביוזמה ציבורית. אף שבשנים 2017 – 2021 נראית עלייה מתונה של שיעור יחה"ד בתוכניות התחדשות עירונית ביוזמה ציבורית (מ-12 אחוז ל-24 אחוז), עדיין שיעור התכנון של יח"ד בהתחדשות עירונית ביוזמה ציבורית נותר נמוך באופן ניכר לעומת שיעורו ביוזמה פרטית.
התארכות הליכי אישור תכניות
הדוח מעלה כי כ-28 אחוזים (1,529) מהתוכניות, שכללו כ-52 אחוז (כ-192,000) מכלל יחה"ד, אושרו בוועדות המחוזיות בחריגה מזמן התקן (18 חודשים). נוסף על כך, כ-35 אחוז מיחה"ד נכללו בתוכניות שבהן התקבלה הכרעה בפרק זמן של 19 – 36 חודשים, וכ-16% בתוכניות שבהן התקבלה הכרעה בפרק זמן ארוך מ-37 חודשים.
בעניין אישור תוכניות ביוזמה ציבורית על מקרקעי ישראל בוועדות המחוזיות נמצא כי רק כ-50 אחוז מהתוכניות, שכללו כ-54 אחוז (כ-94,000) מיחה"ד, אושרו בזמן התקן.
שיעור נמוך של ניצול קרקעות מתוכננות לצורכי שיווק
שיעור יחידות הדיור ששווקו מכלל יחידות הדיור שאושרו בתוכניות על מקרקעי ישראל נע בין 2 אחוס בשנת 2019 לכ-31 אחוז בשנת 2018. "מדובר בשיעור נמוך של ניצול קרקעות מתוכננות לצורכי שיווק, בייחוד בשנים 2019 – 2021. על כן, הפוטנציאל התכנוני הקיים למגורים אינו מנוצל דיו לשיווק", נכתב.
עוד עלה כי ב-114 מתוך 328 תוכניות שאושרו בשנים 2017 – 2021 (כ-35%) קיימים חסמים. מתוכן, ב-95 תכניות (83 אחוז מהתכניות שבהן היו חסמים), שבהן כ-140,000 יח"ד, החסמים היו בשלב השיווק; ב-16 תכניות, שבהן כ-43,000 יח"ד, בשלב היתר הבנייה; וב-3, שבהן כ-7,000 יח"ד, בשלב האכלוס.
הדוח מעלה כי בתוכניות שבהן קיים חסם, רמ"י מסווגת את כלל יחה"ד בתוכנית כ-"חסומות" אף שבפועל רק חלקן חסומות והיתר אינן חסומות. עקב כך, אין בידי הרשות תמונת מצב מלאה המשקפת את מלאי יחה"ד הזמינות לשיווק ולבנייה בתוכניות מאושרות שטרם מומשו.
לא עומדים בתכניות לדיור לחרדים
המבקר בחן גם את נושא קידום פתרונות דיור לאוכלוסייה החרדית. מהדוח עולה כי בניגוד להחלטת הממשלה אשר קבעה כי בשנים 2016 – 2035 נדרשת בנייתן של כ-200,000 יח"ד לאוכלוסייה החרדית ובממוצע כ-10,000 יח"ד לשנה, מספר יחה"ד בתוכניות שהגישו משרד הבינוי ורמ"י בשש השנים 2016 – 2021 היה כ-29,700 יח"ד, שהן כ-76 אחוז מהיעד הממשלתי.
מספר יחה"ד בתוכניות הדיור לאוכלוסייה החרדית שאושרו בשנים 2017 – 2021 היה כ-4% מתוך כ-623,000 יח"ד שאושרו לכלל האוכלוסייה באותן שנים, זאת בהשוואה לשיעורה של האוכלוסייה החרדית מכלל משקי הבית, שהיה כ-7% (ושיעורה מכלל האוכלוסייה – כ-13%).
המבקר המליץ כי "כדי להמשיך לעמוד ביעדי התוכנית האסטרטגית בחומשים הבאים מומלץ כי מינהל התכנון יגביר את פעולותיו לקידום ולאישור של תוכניות מפורטות, בדגש על מחוזות המרכז, תל אביב וירושלים, וזאת בשים לב לעודפי התכנון שנוצרים במחוזות הדרום והצפון, באופן שיינתן מענה הולם על הביקושים באזורי המרכז, שלהם השפעה ממשית על מחירי הדיור".
עוד ממליץ המבקר כי כי שר הבינוי והשיכון העומד בראש מועצת מקרקעי ישראל יפעל לקיום דיון במועצה בתוכנית האסטרטגית, באופן עיתי ולפחות אחת לשנה, ויפעל לקידום תוכנית פעולה או מדיניות כוללת לייזום תכנון קרקע כפי שנקבע בתוכנית. עוד מומלץ כי המועצה תפקח על פעולות רמ"י בנושא.
המלצה נוספת עוסקת בתעדוף תכניות. מאחר ששיעור גבוה של התוכניות נוגע למעט יח"ד, ונוכח מגמת העלייה בשיעור התוכניות האלו, מומלץ למינהל התכנון לשקול בין היתר תיעדוף של תוכניות מפורטות לקידום במוסדות התכנון לפי מספר יחה"ד שבהן והתמקדות בתוכניות עתירות יח"ד, מהלך שבכוחו להביא לתוצאה אפקטיבית יותר
רמ"י: פועלים במרץ להגדלת היצע הקרקעות
מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "רשות מקרקעי ישראל פועלת למימוש כלל הקרקעות למגורים על מקרקעי ישראל, אשר אושרו סטטוטורית ואשר זמינות לשיווק. יחד עם זאת, חלק גדול מהתכניות המאושרות אינן ניתנות למימוש מידי, בין היתר בשל חסמי תשתית, מחזיקים, פולשים והצורך בהסכמות עם השלטון המקומי. החל משנת 2021, הושגו הישגים משמעותיים בשיווקי שיא אשר הגיעו עד היום לכ 250 אלף יח"ד ונערכו עסקות בפועל בהיקף של כ 160 אלף יח"ד.
"רשות מקרקעי ישראל תמשיך לפעול במלא המרץ להגדלת את היצע הקרקעות למגורים. רק הגדלת ההיצע תגרום לירידת מחירי הדיור, ירידה שניתן לראות את ניצניה כבר עתה ולהערכתנו תימשך".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
