banner
אמיר שוורץ // צילום: נמרוד קפולוטו
אמיר שוורץ // צילום: נמרוד קפולוטו

ראשון לציון – האתגר הבא בתוכנית החלופית לתמ"א 38

"התוכנית החלופית לתמ"א 38, שהוצגה לאחרונה, איננה כלכלית דיה עבור היזמים", אומר אדריכל אמיר שוורץ מבעלי משרד תימור שוורץ אדריכלים, מומחים להתחדשות עירונית ולעירוב שימושים

אדריכל אמיר שוורץ 02.04.2023

לדברי אדריכל שוורץ, מבעלי משרד תימור שוורץ אדריכלים, מומחים להתחדשות עירונית ולעירוב שימושים, ראשון לציון היא העיר הרביעית בגודלה בארץ ואחת הערים החשובות בישראל. היא מונה כ-260 אלף תושבים ובעלת שטח מוניציפאלי של כ-60 אלף דונם, מה שהופך אותה לעיר בעלת צפיפות נמוכה ביותר, כ-4,000 תושבים בלבד לקמ"ר, לעומת כ-10,000 בקירוב בתל אביב, נתונים אלו מעידים על הפוטנציאל העתידי הגלום בפיתוח העיר ובהתחדשות עירונית בקרבה, שיקדמו תוספת של עוד מאות אלפי תושבים חדשים.

המכפיל בראשל"צ נמוך יותר מהמכפיל של פרויקטים בתל אביב
בתוכנית החלופית לתמ"א 38, שהציגה לאחרונה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה – "תכנית מגרשית" לחיזוק בנייני, יש מקום לשיפור. "דווקא משום שראשון לציון מהווה את אחת הערים הפוטנציאליות המשמעותיות ביותר של תמ"א 38 במרכז הארץ לשנים הבאות, תוכנית זו אינה מממשת די הצורך את צרכי ההתחדשות העירונית העתידית של העיר, ואיננה כלכלית דיה עבור היזמים הבונים בה", אומר אדריכל שוורץ, ומסביר כי תוכנית זו הוצגה כמענה לעובדה שתוקף תמ"א 38 אמור לפוג באוקטובר 2023, כלומר בעוד חצי שנה בלבד. "בנקודה זו הייתי ממתין להחלטת מנהל התכנון במשרד הפנים והרשות הארצית להתחדשות עירונית לפני שהייתי יוצא בתוכנית אלטרנטיבית". 

בנוסף, התכנית מדברת על מכפיל של 2.8 בלבד ומתייחסת לבניינים בנפח של 8 קומות. "מחישוב כלכלי שערכנו במשרד תימור שוורץ, מכפיל זה לא יהיה כלכלי כלל ועיקר עבור היזמים והינו אף נמוך יותר מהמכפיל שאותו מעניקה העיר היקרה ביותר בארץ, תל- אביב, בלא מעט פרויקטים". 

ההחלטה על מכפיל 2.8 הינה גורפת לכלל השכונות בראשל"צ
דוגמא אחת מיני רבות היא פרויקט של חברת בית וגג ברחוב פנקס שבלב רובע 4 היוקרתי (הצפון הישן של תל אביב), בו קיבלו היזמים מכפיל של 3.4. "אם תל אביב היקרה מעניקה מכפיל שכזה, האם אין טעם שראשון לציון תשקול מכפיל יותר גבוה מזה?", תוהה שוורץ, ואומר כי במסגרת תכנית המתאר רצ/2030 העניקה הוועדה המקומית בראשל"צ לא אחת מכפילים הרבה יותר גבוהים מהמכפיל אותו היא כיום מציעה. אדריכל שוורץ נותן כדוגמא את מתחם רחוב ירושלים שבמרכז העיר, בו קיבלו היזמים מכפיל של 3.66 שאפשר להם לקדם בנייה של 450 יח"ד במקום 136 יח"ד כפי שהיו במקור. 

בנוסף, ההחלטה הגורפת על מכפיל של 2.8 איננה מבדלת כלל בין כל השכונות והמתחמים בראשון לציון, כשדין "שכונת יוקרה" מבוקשת הינו כדין שכונה ותיקה ומתפוררת. 

"אין שום סיבה שהמכפיל בתוכנית החדשה לא יעודכן לכל הפחות ל-3 וכן, הנפח יועלה מ-8 קומות כיום ל-10 קומות, מה שכמובן יהפוך לא מעט פרויקטים לכלכליים הרבה יותר. כמו כן ה"תכנית המגרשית" מאפשרת, אמנם, גם ניוד זכויות למגרשים ריקים, אולם גם כאן הניסיון הוכיח כי הביורוקרטיה השוחקת הופכת כמעט בכל המקרים את ההליך הזה לבלתי ריאלי", מסכם אדריכל שוורץ ומוסיף, "דווקא מתוך הערכה רבה למנהל ההנדסה ויתר מקבלי ההחלטות בוועדה המקומית  לתכנון ובנייה בראשון לציון, המלצתנו היא לשקול מחדש את "התוכנית המגרשית" ולבצע את השינויים הנדרשים, שיהפכו את התוכנית לכדאית כלכלית ליזמים וכמובן לעיר ראשון לציון שכאמור עוד נכון לה עתיד ורוד כאחת הערים הגדולות והמובילות במדינת ישראל". 

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות