היום שאחרי המלחמה: הרנסנס של שוק הנדל"ן בישראל

ביום שאחרי המלחמה באיראן, שוק הנדל״ן הישראלי לא יתאושש לאט. הוא יזנק. זה לא ביטוי של אופטימיות עיוורת אלא תוצאה כמעט מתמטית של שלושה כוחות שמחכים על הקווים: ביקוש כבוש, מחסור מבני בהיצע, וחזרת ודאות פיננסית שמדליקה מחדש את המנוע של המשכנתאות והיזמות.

היום אנחנו בתקופת ביניים של זהירות. העסקאות התכווצו, הקונים בודקים פעמיים, והכסף נהיה יקר יותר. סקירת הכלכלן הראשי באוצר הראתה שבדצמבר 2025 נרכשו 8,526 דירות, ירידה של 24% לעומת דצמבר 2024. זה הנתון של שוק שממתין, לא של שוק שנשבר.

בדיוק כאן נמצא הפרדוקס הישראלי: גם כשהשוק מאט, המחיר מתקשה לרדת. לפי הלמ״ס, במדד מחירי הדירות הכולל דירות חדשות ויד שנייה, נרשמה עלייה של 0.8% בהשוואת נובמבר דצמבר 2025 מול התקופה הקודמת, ובמחוז תל אביב העלייה הדו חודשית עמדה על 2.0%. השוק מאותת שהוא אולי נושם, אבל הוא לא מתקפל וממשיך לשמור על רמת ביקוש יציבה בבסיסה.

מכאן מגיעה נקודת המפנה של היום שאחרי. כשהמתיחות תרד, פרמיית הסיכון תרד איתה. השקל נוטה להתחזק בסביבה של ודאות, והאינפלציה מקבלת רוח גבית מירידת אי הוודאות. זה מרחב שמאפשר לבנק ישראל להמשיך מסלול של ריבית נמוכה יותר, או לפחות לייצר ציפייה כזו, והציפייה בשוק הדיור כמעט חשובה כמו ההחלטה עצמה. נכון להחלטה האחרונה, הריבית עומדת על 4% ובנק ישראל מצביע במפורש על השפעת אי הוודאות הגיאו פוליטית.

התרחיש הזה נשען גם על התמונה המקרו-כלכלית שבנק ישראל עצמו מציג. בדוח המדיניות למחצית השנייה של 2025, תחזית הבסיס מדברת על צמיחה של 5.2% בשנת 2026 וריבית של 3.5% בסוף 2026. אם זה הכיוון, המשק מקבל דלק וענף הדיור מקבל גפרור.

במקביל, סקרי השוק שאנחנו עורכים בשטח לא מצביעים על ציפייה ציבורית לירידת מחירים. להפך. רוב הקונים שדחו החלטה לא ביטלו חלום, הם רק דחו חתימה. וכשהם יחזרו, הם יחזרו יחד עם הביקושים הכבושים.

ביום שאחרי מלחמה רב זירתית מול איראן ולבנון, הזינוק יורגש קודם כל בשטח, לא בגרפים: במשרדי המכירות, אצל יועצי המשכנתאות, ובשוק השכירות. מי שישב על הגדר יחזור לשוק יחד, זוגות צעירים שדחו חתימה ירצו לסגור לפני שהמחיר בורח, משפרי דיור יחזירו נכסים למדף, ומשקיעים יזהו מחדש את היתרון הישראלי הישן, דירה היא מקלט פיננסי כשאי הוודאות מתפוגגת. במקביל, התחזקות השקל אחרי ירידת מתיחות צפויה להוזיל חלק מהתשומות המיובאות ולשפר את מצב הרוח של היזמים, והריבית צפויה להתקרר בהמשך לפי תחזיות בנק ישראל, מה שפותח מחדש את הברז של האשראי ומחזיר קונים לשולחן. התוצאה הסבירה היא לא חזרה לשגרה, אלא גל רכישות מרוכז שיגיע בדיוק כשההיצע עדיין מוגבל, ולכן הלחץ יתורגם מהר למחיר.

הכותב הוא שחר פרי, מנכ"ל ובעלים, קבוצת GS, העוסקת בשיווק ויזמות נדל"ן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן