שלב הפינוי: האם היזמים יודעים להתנהל מול הדיירים המפונים?

מועד הפינוי בפרויקט פינוי בינוי, וגם בפרויקט מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) הוא אחת מנקודות הזמן המשמעותיות ביותר בחיי הפרויקט. בעוד מדובר באירוע חשוב לבעלי הדירות וליזמים והקבלנים, לפינוי הבניין הישן משמעות רחבה גם בהקשר הרחב יותר של ההתחדשות העירונית בישראל. בכתבה הקודמת התמקדנו בחשיבות האירוע לבעלי הדירות ובעלי המקצוע ואילו הפעם נתמקד במה המדינה עושה, או צריכה לעשות, כדי שהתהליך יפעל כמו שצריך ומה עושים בחלק מהרשויות המקומיות וחלק מהיועצים החברתיים בנידון. 

נתחיל קודם ברמת המאקרו. בעוד פינוי בעלי הדירות הוא אירוע חשוב, עד היום עיקר הפעולות של המדינה, באמצעות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התמקדו בעיקר בשלבים הראשוניים של הפרויקט. כלומר, במועד גיבוש הועד המייצג של בעלי הדירות למשל או חתימת הסכם מול עו"ד או מול יזם. ברשות להתחדשות עירונית מסבירים כי הפעילות הרחבה שעסקה בשלבים המוקדמים של הפרויקט חיונית אבל גם הם מרגישים שהגיעה העת להתמקד גם בשלבים מאוחרים יותר, זאת לאור העובדה שיש כבר יותר ויותר פרויקטים המתקדמים לכיוון.   

נועה פראוור, מנהלת תחום בכיר פיתוח חברתי וסגנית מנהלת אגף קשרי קהילה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתייחסת לנושא ומסבירה: "אם עד היום הרשות להתחדשות עירונית עשתה סדר בנושאים כמו הקמת הנציגות, כנסי דיירים, הכנת דוח חברתי, התקשרות בעלי הדירות עם עו"ד ועוד שלבים המהווים את ההתחלה וההתארגנות של פרויקט התחדשות עירונית עכשיו הגיע זמן להתקדם. אכן זיהינו את שלב הפינוי כתחום פרוץ ואחרי שעשינו המון סדר בשלבים המוקדמים בשלוש השנים האחרונות, עכשיו צריך לעבור לשלב הבא. יש כבר המון תוכניות שיצאו לפועל, וצריך לחשוב על זה. אנחנו מבינים שזה שלב פרוץ ושלב מאוד אמוציונלי, להתפנות מהבית, ואנחנו כבר עובדים על מדריך לעבודה חברתית בנושא. הרעיון הוא להתחיל לעסוק בנושא הפינוי עוד מטרום בקשת ההיתר. אנחנו עובדים על זה עכשיו, ונמצאים בקשר עם השטח. בוחנים את מה שקורה ולומדים מה צריך לקדם ועל מה צריך להקפיד.  למשל – בשלב הבקשה להיתר בעלי הדירות צריכים לחתום על הגרמושקה ואנחנו עובדים על נוהל, איך מנגישים את זה ואיך משתפים את כולם. במקביל, אנחנו רוצים גם לקדם מצב בו כמו שיש שיתוף ציבור בשלב התוכנית יהיה שיתוף ציבור בתכנון הבניין עצמו והשצ"פים (שטח ציבורי פתוח). זו השאיפה".

"המנהלות המקומיות מפנימות את הנושא"

פראוור מוסיפה כי נכון להיום ריבוי הפרויקטים שמגיעים כבר לקראת שלבי הפינוי מוביל גם להפנמה של השחקנים בענף שמדובר במועד שיש להתייחס אליו ברצינות, אבל לא כולם נמצאים באותו המקום. "יש יזמים שעושים עבודה מעניינת ועוזרים מאוד לדיירים", כך פראוור,  "יש גם הרבה פעמים שאנחנו נתקלים במקרים בהם ההתנהלות או המהלכים לא עובדים טוב עם הדיירים, לא מוצלחים. בדיוק בהקשר הזה אנחנו מתכננים לדרוש לעשות מיפוי חברתי לצד הדו"ח החברתי. בעוד הדו"ח נעשה בתחילת הדרך ועוד לפני היתר, שנים לפני ההיתר, אנחנו עכשיו מדברים על מיפוי חברתי שיעזור להבין מי נמצא בדירות עם דגש דווקא על הפינוי. מסמך שיהיה צורך לעדכן אותו בשלב של שנה לפני פינוי, כדי לראות מה קורה עם בעלי הדירות ומי צריך לעשות מה".

לשאלה האם מדובר בצעדים שיובילו לחקיקה חדשה בתחום מסבירה פראוור כי נכון לעכשיו זה עוד לא הכיוון:  "זה לא חובה, והרעיון נכון לעכשיו הוא לייצר סוג של המלצות בתחום. להסביר לבעלי המקצוע – כדאי לכם, זה יעזור לכם לפעול ככה מול בעלי הדירות. במקביל אנחנו גם רואים שהמנהלות המקומיות מפנימות את הנושא – שהן צריכות להתערב. יש מנהלות שפועלות כבר בתחום הזה, אבל כאמור, אין קביעה חוקית ולא צפויה חקיקה בנושא בעתיד הנראה לעין".

ג'ני ארבוב, יועצת חברתית מחברת סיטי וויז, שמלווה פרויקטים ברחבי הארץ, בין היתר באור יהודה, תל אביב ובאר שבע, מסכימה שיש לטפל בצורה שונה במועד הפינוי ואף מעניקה דוגמא להתנהלות שלה במתחם בו היא מטפלת. "במסגרת ליווי שאני עושה במתחם פינוי בינוי באור יהודה אני מקדמת התייחסות גם לנושא הזה. לא רק הפינוי עצמו, אלא כל השלב שמגיע לאחר היתר הבנייה במסגרתו בעלי הדירות והתושבים יכולים להשפיע הרבה מאוד על הבניין החדש שהם הולכים לגור בו ועל סביבת המגורים שלהם, הרבה יותר מאשר שלבי קידום ואישור התב"ע. בשלב ההיתר, יש רמה גבוה של יכולת השפעה – גם בתכנון, איך נראה הבניין, איך ייראה הלובי, השטח המשותף, איך רוצים לראות את חיי הקהילה ועוד. זו יכולת השפעה מאוד משמעותית שלא קיבלה מספיק תשומת לב. נכון להיום השיח מול בעלי הדירות הוא שרק מראים להם את הדירות וזה לא תהליך נכון. חשוב לעשות מפגשים עם האדריכלים והדיירים צריכים להיות מעורבים. אולי לא כולם, אלא נציגות חזקה. המעורבות הזו גם תעזור לייצר חיבור לסביבה החדשה וגם תסייע במועד הפינוי. אדם שהיה חלק מהיצירה של המקום החדש שהוא עובר אליו יהיה הרבה יותר מחובר אליו". גם ארבוב מסבירה כי שלב הפינוי הוא מהותי ועד היום הוא לא זכה להתייחסות נכונה ולעדכון המצב הקיים אחרי שלפעמים עברו שנים ארוכות מאז שלב החתימות ומאז בעלי הדירות בכלל עודכנו מה קורה עם הפרויקט. "בשלב הזה של הפינוי לפעמים אף אחר לא הולך לבדוק מה עם בעלי הדירות. עברו כבר הרבה שנים מאז החתימות הראשוניות וצריך לעדכן את הדברים. אני מכירה סיפורים של אנשים שהזדקנו, ואחרי שהרבה שנים עברו, הם פתאום כבר לא רוצים לעזוב את הדירות. נניח עברו 8 שנים, הרבה השתנה, אדם נתן את החתימה לפני שנים אבל הרבה השתנה מאז. זה גורם לסיר לחץ משמעותי במתחם".

עוד אומרת ארבוב כי לדעתה גם הרשות המקומית צריכה להיות חלק מהתהליך המשלים שקורה אחרי היתר ולקראת הפינוי: "העירייה צריכה לתת דגש, ולהיות חזק בתמונה בשלב הפינוי. גם בשביל הלוגיסטיקה, גם בשביל הסביבה, ומבני הציבור. הרי בתי הספר משתנים, אנשים מתפנים לכמה שנים מהמתחם ופתאום עוברים למקום אחר וזה משנה את הביקוש גם למוסדות החינוך. וצריך לזכור שהם מתכננים אחר כך לחזור, ופתאום הביקוש הזה יחזור איתם. הרשות המקומית צריכה להיות מוכנה לזה. יכול להיות שצריך לעשות ממש שולחנות עגולים בנושא הזה. הרי בחצי השנה של הפינוי, קורים יותר דברים ממה שקרה בעשר השנים האחרונות, והרכבת כבר נוסעת. הפרויקט יוצא לדרך. פתאום צצות הרבה מאוד שאלות. אנשים גם פתאום מקבלים שוב מסמכים לחתום עליהם. על שיעבוד או ערבויות. ואנשים אחרי 8 שנים פתאום נבהלים ולא מבינים למה שוב לחתום. וזה שוב מבהיל אנשים. זה הרבה דברים שצריך לקחת בחשבון. בגלל זה צריך לעשות מיפוי חדש של בעלי הדירות בשלב הזה, ולראות מי עכשיו צריך סיוע. הרבה דברים השתנו, וחשוב למפות מחדש האוכלוסייה ולעשות תוכנית עבודה חדשה, לפחות חצי שנה או 8 חודשים אפילו לפני הפינוי". 

"גיבשנו תוכנית כי אנחנו יודעים שצריך לעשות את זה כמו שצריך"

בזמן יש לא מעט המלצות מה כדאי לעשות ואיך, יש גם מקומות בהם החלו ליישם את הנקודות השונות לקראת פינוי. נעה מבורך, עובדת סוציאלית קהילתית ומנהלת תחום קהילה במינהלת התחדשות עירונית ביהוד מונוסון מספרת כי בחודשים האחרונים הבינו במינהלת כי הגיעה העת לעסוק בנושא: "אצלנו עוד לא הוציאו אנשים מהבית, זה יקרה בקרוב, אבל הבנו שצריך להיערך לזה. גיבשנו תוכנית כדי לעשות את זה כמו שצריך, במיוחד כדי שהפרויקט הראשון שיצא לדרך יהיה כזה שגם אחרים יוכלו ללמוד ממנו. תמיד צריך לזכור שגם אם יש דיירים לא מרוצים, או שחלילה נפגעים, הקבלן וכל בעלי המקצוע כבר לא נשארים אחרי הפרויקט, אבל התושבים ממשיכים לגור בעיר ויש לזה השפעת רוחב על ההתנהלות. לכן צריך לפתור את הדברים עוד לפני שהם מסתבכים. מה שעשינו הוא לגייס את כל הצדדים שישתפו פעולה ויעבדו יחד. הרי לנו איך סמכות כמינהלת לפעול בנושא הזה. ההיתר וכל השאר מקודם דרך מינהל ההנדסה. אבל הגישה שלנו אומרת שכן יש מקום להיות מעורבים ויש מקום לנו כמינהלת לקחת אחריות. הסברנו את זה לכל הגורמים ואמרנו שכדי שזה יעבוד כולן חייבים לשתף פעולה. וזה עובד". 

המתחם אליו מתייחסת מבורך הוא מתחם מוהליבר בעיר, 336 דירות ישנות שצפויות להיהרס ולמעלה מ-1,300 דירות חדשות שאמורות להיבנות בשלבים. על פי ההערכות, בשנה הקרובה עתיד המתחם להגיע לשלב פינוי. מבורך מספרת כי חלק מההיערכות הייתה לעשות מיפוי מעודכן למתחם: "מיפינו עם עו"ד הדיירים והנציגיות את המתחם ואת המתנגדים. בדקנו מה הסיפור של כל אחד, מה הבעיה. ואז התחלנו להרים טלפונים לכל דייר, כי אי אפשר היה להיפגש פרונטלית בגלל הסגר, ועדכנו אותם איפה עומדת התוכנית.צריך להבין שהמתחם הוא מאוד ותיק, ועברו המון שנים מאז ההתחלה. אנחנו התחלנו לעדכן את האנשים שהפרויקט התקדם והוא לקראת היתר. אחר כך מדברים איתם על זה שהמינהלת לא צד בעניין ואנחנו רק מציעים עזרה בין הסרבנים שלא חותמים לבין היזם או בעלי המקצוע. מסבירים להם גם על דייר סרבן, המשמעות, ההליך המשפטי האפשרי. אני חייבת להגיד שהתגובות היו ממש חמות וטובות. אפילו הופתעתי לטובה. הם מאוד שמחו שנכנסו אנחנו לתמונה, כי אנחנו שחקן ניטרלי. גם עורכי הדין קיבלו שיחה כזו, מה צריך ומה העלה המיפוי שעשינו, וקישרנו בין מי שהיה צריך לקשר. אחרי 3 שבועות בדקנו שחזרו לכולם באמת ושדברים מתקדמים. במקביל, ביקשנו גם ממחלקות שונות בעירייה, כמו ארנונה ומים למשל, לתעדף את הטיפול בזה, בבעלי הדירות שמתקדמים עם התהליך. ויש למהלך הזה תוצאות חד משמעיות –  התחלנו את הדרך עם כמות מסוימת של מתנגדים שלא רצו לחתום, לפני חודשיים וחצי, נכון להיום כבר חצי חתמו. הרבה מהבעיות היו סיבוכי בירוקרטיה, לא סחטנות או משהו כזה. אבל יש גם כאלו שיגיעו כנראה לתהליך של דייר סרבן, אם בגלל סחטנות או דברים כאלו". 

לסיכום, מבורך אף מספרת שבעקבות הפעילות של המינהלת, בעלי המקצוע מספרים שהמהלך מסייע להם בקידום הפרויקט: " היה לנו פורום מייצגי דיירים, עורכי דין, ואחד מעורכי הדין במתחם סיפר על התהליך וכמה זה עוזר לו. אחרי הפורום התקשרו אליי עוד עורכי דין שרוצים להתחיל עכשיו בתהליך דומה במתחמים אחרים. אומרים שאין למה לחכות וזו הדרך הנכונה לפעול. זו השקעה גדולה מהמינהלת, אבל זה מאוד חשוב. גם היזמים יבינו לדעתי שזה דבר מבורך ויכול לפתור הרבה מאוד בעיות".

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: