ארכיון: הריסה אלמוג כרמל מערב // צילום: אופיר נחמני
ארכיון: הריסה אלמוג כרמל מערב // צילום: אופיר נחמני

פינוי הדירות הישנות בפינוי בינוי: "שלב מאוד מורכב. גם יזמים וגם בעלי הדירות לא תמיד מבינים עד כמה"

בעלי הדירות וגם היזמים רק רוצים להגיע ליום הפינוי המקדם אותם עוד שלב משמעותי בדרך להשלמת הפרויקט וקבלת הדירות החדשות. גורמים בתחום שכבר הגיעו ועברו את שלב הפינוי מסבירים שמדובר בשלב מורכב ומסובך. "אם יזם לא מתכונן לשלב הזה כמו שצריך, זה יבוא לידי ביטוי אחר כך בדו"חות הכספיים שלו". כתבה חשובה גם לבעלי הדירות וגם ליזמים וקבלנים

אורי חודי 23.02.2021

בתהליך פינוי בינוי, או בפרויקט תמ"א 38/2 במסלול של הריסה ובניה מחדש, משקיעים בעלי הדירות וגם היזמים והקבלנים הרבה מאוד אנרגיה בשלבים הראשונים של הפרויקט. בגיבוש הנציגות, בהחתמת בעלי הדירות ובשלל נושאים אחרים שחשובים כדי להתחיל בתהליך. עם זאת, כל הגורמים המעורבים לא תמיד לוקחים בחשבון שגם אחרי שיוצאים לדרך, יש עוד כמה שלבים לא פשוטים. שלב אחד כזה למשל הוא שלב פינוי בעלי הדירות מהבניין הישן. על פניו זה השלב שכל בעל דירה רוצה להגיע אליו, כי הוא מתקרב משמעותית לקבלת הדירה החדשה. אבל, יש לא מעט דברים שצריך לקחת בחשבון בנושא הזה, וגם יזמים וגם בעלי דירות לא תמיד מודעים לתמונה הרחבה עד שנהיה מאוחר מידיי. גורמים בענף שכבר עברו את השלב הזה מתריעים כי חשוב לדעת ולהכיר גם את השלבים המאוחרים יותר בפרויקט, כדי לדעת מראש איך צריך להתמודד, ולא לגלות שיש לך "קנס" או בעיות בשלבים מאוחרים. 

"זה לא שבוע שבועיים, תקופת הפינויים. זה לוקח חודשים", כך מסביר עידן פלגי, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת פסיפס התחדשות עירונית שעוסקת בליווי יזמים ובעלי דירות. "זה יכול להיות 3 חודשים וגם 5 חודשים, תלוי בפרויקט. ולפעמים גם בשלב הזה יהיו מתנגדים. ויש הרבה דברים שאנשים לא מודעים להם, גם יזמים, שמגיעים לנקודה הזו. זה מאוד מורכב, ובגלל זה הנוהל אצלנו למשל הוא להוציא לבעלי הדירות כבר בתחילת הדרך מכתב מפורט שמתאר את כל התהליך, כולל השלבים המאוחרים יותר". פלגי מסביר איזו מורכבות קשורה בהליך הפינוי ומה יכול לעשות מתנגד אחד לכל התהליך: "בדיוק לא מזמן פינינו בניין בתל אביב. מועד הפינוי האחרון היה אמצע אוקטובר, והיה תהליך משפטי ורק לאחריו היה הפינוי . שלושה חודשים, כולם פינו למעט דייר אחד שסירב. זה עיכב אותנו עוד חודשיים, וזה חודשיים שהיזם יכל לעלות על הקרקע והוא כבר משלם שכירות לכולם ואפילו נאלץ לשנות תוכנית ביצוע. התחילו עבודות התארגנות שהדייר היה עוד בדירה".

בכלל, תקופת הפינוי, והאקט עצמו של היציאה מהדירה הוא הרבה יותר מורכב ממה שהיה אפשר לחשוב. "יש לא מעט דוגמאות לקושי של אנשים. במתחם בתל אביב למשל, אישה אמרה שחתמה על ההסכם אבל לא הבינה שעומדת לפנות הדירה. לא פעם אנשים מבינים מאוחר מדיי את המשמעות ומפנים בסופו של דבר את הדירה ביום האחרון בדקה ה-90. עוד מקרה שנתקלנו בו – דיירת שבעלה נפטר. היא גרה איתו 40 שנה, ובחדר השינה שלהם עשה חיפוי קיר בעץ. היא ביקשה שאנחנו נוריד את הדבר הזה, נאפסן את זה, ובדירה החדשה היא רוצה לשים את זה מחדש. ויש עוד מקרים כאלו –  לפעמים עושים תיעוד של דירות, להחזיר הכל בדירה החדשה כמו שהיה. אין לזה גבול, יש בזה המון דברים אמוציונאליים. ואלו דברים שחייבים לקחת בחשבון". 

חשוב לקחת בחשבון גם מועד פינוי של שוכרי דירות

עוד נושא רגיש בכל מה שקשור לפינויים קשור לדירות המוחזקות על ידי משקיעים ומושכרות. על פניו, תהליך מול דירה שמוחזקת על ידי משקיע אמור להיות פשוט יותר. אבל כמו שפלגי מסביר, זה לא תמיד המצב בשטח: "למשקיעים אין את העניין האמוציונאלי של הפינוי. אין שם רגשות לדירה. אבל יש שוכרים. ואז אתה נתון להסכמי שכירות שהם עשו בעבר. יזם חכם, שנה וחצי לפני הפינוי עושה סבב טלפונים לבעלי הדירות ומבקש להכניס סעיפים בהסכמי שכירות לנושא הפרויקט. כלומר, אם יש הודעת פינוי של 90 יום מהיזם לקראת התחלת פרויקט, זה יחול גם על השוכר. זה חשוב, וחוזה שכירות שלא מעודכן כך עשוי לעכב את כל הפרויקט. זה נושא מורכב ויזמים מייחסים לו מעט מאוד חשיבות, עד שהם נתקלים בקיר. זה המקום שהניסיון בא לידי ביטוי". 

עידן פלגי // יחצ
עידן פלגי // יחצ

אגב, פלגי מסביר שהנושא הזה עד כדי כך מורכב שלפעמים, הם מתקשרים עם יזמים כדי ללוות אותם רק בתהליך של הפינוי בלבד. "יכול להיות שאחר כך נכנס ונלווה גם את הביצוע. אבל זה לא תמיד. יש ליזמים את ה'יהיה בסדר' הישראלי. הפינוי זה אקט פיזי שנראה רחוק, ונראה פשוט, וכשמגיעים לזה רק אז מבינים מה הבעיה או המורכבות. גם אין הרבה יזמים שכבר עשו את זה בארץ".

עו"ד אביב טסה, בעלי משרד אביב טסה עורכי דין המייצג גם יזמים וגם בעלי דירות בהתחדשות עירונית, מסכים שמדובר בסוגייה לא פשוטה שלא תמיד נלקחת בחשבון כמו שצריך על ידי כל הגורמים.  "יש לי ניסיון בשלב הזה. ליוויתי פרויקטים של הריסה ובניה שהגיעו לשלב הפינוי בגבעתיים, בפתח תקווה ועכשיו גם בתל אביב. זה מאוד מורכב, וגם יזמים וגם בעלי הדירות לא תמיד מבינים עד כמה. זה עד כדי כך חשוב, שאם יזם לא מתכונן לשלב הזה כמו שצריך, זה יבוא לידי ביטוי אחר כך בדו"חות הכספיים שלו". עו"ד טסה מסביר שאם יזם לא מתכונן כמו שצריך לשלב הזה, הוא יכול למצוא עצמו משלם הרבה כסף מיותר: "כשיזם מגיע לסוגיית הפינוי, הוא מוציא אנשים שהולכים לגור בשכירות והוא צריך להוציא להם ערבות. אבל את הערבות מוציאים על כל הבניין, ואם יש לך 50 דירות, וכולם עזבו חוץ מדירה אחת או שתיים אתמה מתחיל לשלם את הערבויות ואת העמלות אבל לא יכול להתקדם עם ההריסה או הבנייה. כלומר – תשלום מיותר. זה הרבה כסף, זה יכול להיות עוד 80 או 100 אלף שקל בלי להניד עפעף". 

"בעלי הדירות צריכים לקבל הדרכה מלאה"

עו"ד אביב טסה // יחצ
עו"ד אביב טסה // יחצ

במקביל, עו"ד טסה מתייחס גם לבעלי הדירות בבניין ומוסיף שגם הם צריכים לקבל את ההדרכה הנכונה, ובמיוחד בעלי דירות שמשכירים את הדירה ולא גרים במקום: "לא פעם נתקלתי במצב שיש בעלי דירות שעל פי החוזה מול היזם מקבלים הודעה לפני פינוי של 30 יום, אבל בחוזה השכירות מול הדייר שגר בדירה הם חתמו על חוזה שקובע הודעה של 90 יום. ואז יש בעיה. בכלל, בעלי הדירות צריכים לקבל הדרכה מלאה עוד בשלבים מוקדמים של התהליך כדי שיהיו מוכנים. יש גם עניין לא פשוט עם מציאת הדיור החלופי. כשבניין הולך להריסה יש עשרות משפחות שרוצות למצוא דירה באותה השכונה וזה לא תמיד פשוט. גם זה משהו שצריכים לקחת בחשבון". 

עו"ד מורן גור // צילום: מיכל קושרוב
עו"ד מורן גור // צילום: מיכל קושרוב

עו"ד מורן גור, שותף במשרד רייסמן גור, המתמחה בהתחדשות עירונית ותכנון ובנייה, כבר ליווה לא מעט פרויקטים שהגיעו לשלב הפינוי ומציין עוד נקודה חשובה: "אני חושב שהדבר הכי חשוב זה להכין תוכנית סדורה לגבי כל השלבים הרלוונטים, ומבחינת עו"ד שמייצג בעלי דירות – לתת יחס אישי לכל משפחה או דייר לקראת הפינוי. מדובר ברגע מאוד חשוב בפרויקט, שכולם מחכים לו, אבל לא תמיד מכינים את האנשים כמו שצריך. לדעתי, וכך אנחנו פועלים, חשוב מאוד לעשות פגישה מיוחדת של שעה או שעתיים עם בעלי הדירות וגם עם בני המשפחות שלהם כדי להבין את הצרכים. גם להסביר להם מה עומד לקרות אבל גם להבין מהם מה הם צריכים. כל מקרה הוא מקרה מיוחד, ואנשים שגרו עשרות שנים בדירה משלהם בבניין הישן ופתאום צריכים להתמודד עם מציאת דירה להשכרה ועם בעל דירה שיש לו דרישות שונות ומשונות – זה לא קל. אני מצפה מעו"ד של בעלי הדירות בכל פרויקט שמעורב בו פינוי לבדוק את הרקע, להבין את הצרכים ואפילו לסייע במציאת דירה או פיתרון. צריך לזכור שיש היום גם חקיקה המתייחסת לקשישים שמחייבת את היזם להעניק להם פתרונות והם צריכים לדעת מזה. אלו דברים שצריכים לסגור ולטפל בהם חצי שנה ושנה לפני הפינוי, לא ברגע האחרון". 

"תהליך רגשי מאוד מורכב"

רון שחר, מנהל מחלקת ייזום בחברת בית וגג המקדמת פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית למגורים, מסביר גם הוא על מועד הפינוי וחולק כמה נקודות חשובות מניסיון החברה בתחום: "במקרה והדייר המפונה מתגורר בדירה, קיים תהליך רגשי מאוד מורכב של קושי לעכל שהמועד הגיע, זיכרונות ונוסטלגיה שעולים מהמגורים בבית, התמודדות עם אריזת כל החיים של המשפחה לתוך אריזות. באמצעות מחלקת קשרי הלקוחות שלנו אנו עוזרים לאתר דירה חלופית לתקופת הבניה במידת הצורך וכמובן דואגים לאריזה והובלה לדירה החלופית. במקרים חריגים גם מממנים מתווך למציאת דיור חלופי, גם אם לא התחייבנו הסכמית".

רון שחר // צילום: נמרוד כהן
רון שחר // צילום: נמרוד כהן

בתשובה לשאלה מה צריך לעשות כדי שהפינוי יעבור ויעבוד טוב, ובאיזה שלב צריך להתחיל ולדבר על זה עם בעלי הדירות? משיב שחר כי: "מחלקת קשרי הלקוחות של בית וגג עומדת בקשר שוטף עם הדיירים, מעדכנים אותם באופן שוטף כל 3 חודשים על ההתקדמות הפרויקט בנושאים כגון: ההיתר, משפטי, ליווי בנקאי ונושאים מסחריים שונים. במידת הצורך אנחנו משוחחים עם הדיירים להסברים נוספים או כאשר קיימות סוגיות משפטיות כגון, ירושה או דירות של מספר בעלים. לקראת הפינוי אנו מוציאים הסבר על כל התהליך שהדיירים יעברו ומה עליהם לעשות כגון , ניתוק הבניין מתשתיות, אנו מוסיפים ונותנים מידע גם על דברים שאנו לא נוגעים בהם כמו , דואר עוקב מדואר ישראל והעברת כבלים של YES  או HOT . לדיירי הגיל השלישי ודיירים עם מוגבלויות, לא מעט פעמים אנו מבצעים עבור הדיירים את כל הניתוקים והקשר עם המוקדים השונים. במידת הצורך מעלים אותם לשיחת ועידה מול הגורם הדורש את אישור הלקוח בעצמו".

הצטרפו אלינו לקהילת ההתחדשות העירונית >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות