רוני מזרחי // צילום: עזרא לוי
רוני מזרחי // צילום: עזרא לוי

ההצקות של הרשויות ליזמים ולקבלנים פוגעות בהתחדשות העירונית

בעקבות ההחלטה לבטל את היטל ההשבחה על מרפסות בפרויקט תמ"א 38 בבת ים: "נתח ההתחדשות העירונית הינו כ-18% משוק הדיור וניתן היה להכפיל אותו, אם הרשויות היו מחבקות את היזמים והקבלנים ולא מציקות להם בהיטלים מיותרים" // דעה

מגדילים 02.03.2021

מאת: רוני מזרחי

לאחרונה, די מתחת לרדאר, התקבלה בבת ים החלטה שלטעמי תהיה בשנים הקרובות בעלת משמעות מכרעת בהחלטה של יזמים האם ללכת או לא ללכת על תמ"א 38. בפרויקט קטן של חברת צרפתי, שאמורה לבנות במקום בניין רכבת שייהרס ייבנה בניין חדש החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כלומר עירית בת ים, היטל השבחה בסך 7.2 מיליון שקלים בגין המרפסות שיהיו בדירות החדשות. בערר שהגישה החברה היא זכתה, באמצעות  שמאי מכריע, להפחתה דרמטית ביותר של היטל ההשבחה ל-2.3 מיליון שקלים בלבד, זאת לאחר שהשמאי ביקר קשות את "הרעב של העיריות להיטלי השבחה שאינו יודע גבול".

למרות שמדובר בפרויקט בוטיק קטן של תמ"א 38/2, ההחלטה הינה דרמטית בחשיבותה. לפרוטוקול, רוב הפרויקטים הפוטנציאלים של תמ"א 38 אינם יוצאים לדרך בראש וראשונה בשל העדר כדאיות כלכלית ליזמים. גם כך השיתו מקבלי ההחלטות בממשלה כמו גם בעיריות השונות מוקשים בלתי נגמרים בפני היזמים, בתוכם לדוגמא החלטה מהתקופה האחרונה של מנהל התכנון במשרד הפנים, לאלץ יזמים להקצות במסגרת תמ"א 38/2 קומה שלמה לעיריות לטובת נדל"ן מסחרי ושטחים למען הציבור הרחב, מה שהפך באיווחה אחת את התמ"א 38 לבלתי כדאית ברוב המכריע של הערים.

גם העובדה שמנהל התכנון קצב, זאת לאחר שבשלב מסוים החליט לבטל לחלוטין את התמ"א, את ימיה של התמ"א 38 עד אוקטובר 2022, איננה מוסיפה כלל ועיקר מוטיבציה בקרב יזמים לקדם את התמ"א. בכלל קיימת אנומליה מובנית בין ההכרזות החוזרות ונשנות של מקבלי ההחלטות לגבי חשיבות התמ"א, הן לשדרוג ערים, שכונות ומתחמים, הן להגנה בפני רעידות אדמה והן להגדלת היצע הבנייה בכלל, לעומת המכשולים הבלתי אפשריים שעומדים בפנינו, היזמים שעוסקים גם בהתחדשות עירונית.

דווקא הדוגמא האיזוטרית, כביכול, של פרויקט קטן בבת ים, שבהחלטה מושכלת ונכונה של שמאי מכריע "חסך" סכום נכבד של כ-5 מיליון שקלים שלא היה צריך בכלל להיות, זה עלה ליזם כ- 15% , 750,000 שכ"ט לשמאים שלו ועוד כ- 100 אלף שקלים שכ"ט לעו"ד אשר ייצגו אותי ועוד 80 אלף שקלים שכ"ט לשמאי המכריע, עוד הוצאות מיותרות ויקרות ממחישה ב"קטן", את ה"צרה הגדולה" שמולה אנחנו עומדים 24/7, זאת בנוסף לסיכונים רבים נוספים שאנחנו נוטלים על עצמנו, התעסקות עם ביורוקרטיה עירונית אינסופית, חוקים מהותיים שמשתנים מידי יום בענף ,התעסקות עם דיירים וועדים למיניהם ועם עיכובים כאלה א אחרים גם במהלך בניית הפרויקטים, החל מסגרים  ועד בכלל.

בכלל, את כל הנושא הכאוב של היטלי ההשבחה וגם מי יממן את התשתיות המשלימות באיזור הפרויקט, האם היזם או העיריה, צריך לתכלל מחדש. לדידי לא ייתכן שמחד גיסא החליטה הממשלה על התמ"א כפרויקט לאומי ראשון בחשיבותו למיגון מאות אלפי מבנים כנגד רעידות אדמה, ובניית ממ"דים להכנה מתקיפות טילים על העורף הישראלי הנמצא בסכנה גדולה יותר מיום ליום אולם מאידך גיסא היא מטילה על העיריות והיזמים להתכתש כל העת ביניהם מי יממן את התיעול, הביוב, הכבישים, השצ"פים ומוסדות הציבור שיזדקקו להם בעקבות תוספת התמ"א 38.

ומה שאולי הכי חשוב: ניסיוני מלמד כי התמ"א 38, על כל חסרונותיה הינה אולי האמצעי היעיל ומהיר היחידי להגדיל באופן ניכר את התחלות הבנייה. נכון להיום הנתח של ההתחדשות העירונית בכלל הינו כ-16 -18 אחוזים משוק הדיור וניתן ואפשר היה בנקל להכפיל אותו, ואולי אף יותר מכך, אם הרשויות היו מחבקות את היזמים והקבלנים ולא מציקות להם בהיטלים מיותרים כאלה או אחרים. בסיכומו של דבר, הן יהיו הנהנות הראשונות מהפרויקטים האלה, הן בשדרוג הערים והן בהבאת אוכלוסיות טובות וחזקות!

*כותב המאמר, רוני מזרחי, הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות