השמאי המכריע ביטל את היטל ההשבחה שקבעה עיריית בת ים לפרויקט תמ"א 38/2, והיא הופחתה בכ-5 מיליון שקל: "אני בדעתם לכך שמקור המרפסות הינו מכוח התקנות וכי אין לחייב בגינן היטל השבחה"
החלטה שניתנה לאחרונה על-ידי השמאי המכריע בועז קוט בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) בבת ים, ביטלה את ההשבחה על שטחי מרפסות בדירות החדשות.
ההחלטה התקבלה בעקבות ערעור של יזם הפרויקט, חברת צרפתי, באמצעות שמאי המקרקעין אופיר ליברמן ושמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד 'קמיל-טרשנסקי-רפאל', נגד חישוב ההשבחה של הוועדה המקומית בת ים בגין בקשה להיתר בנייה להריסת בניין מגורי רכבת ישן בן 2 קומות בצפון-מערב העיר, הכולל סה"כ 16 דירות. במקומו מתוכנן לקום בניין חדש בן 10 קומות עם 57 דירות וחניות.
על הבניין שביקשה העירייה למסות על-ידי היטל השבחה חלה תכנית עירונית לפי סעיף 23 לתמ"א, שמכוחה ניתן לבנות בניין חדש בנוסף להקלות. בעת קביעת ההשבחה חישבה הוועדה המקומית את שטחי המרפסות העודפים בפרויקט ביותר מ-212 מ"ר. יחד עם מרכיבים נוספים בתכנית הגיעה הוועדה להשבחה כוללת של 6.4 מיליון שקל ובשלב מאוחר יותר אף העלתה את גובה ההשבחה ל-7.2 מיליון שקל.
במהלך הדיון בפני השמאי המכריע טען היזם כי הוועדה המקומית שגתה בחישוב המרפסות בדירות החדשות בפרויקט, שכן מקורן בתקנות התכנון והבנייה ולא בהקלות. לדבריו, "מקור השטחים למרפסות הינו תקנות התכנון והבנייה, המהוות מקור שהתוספת השלישית לחוק לא חלה עליו ולא ניתן לגבות בגינו. ללא התקנות, לא ניתן לבנות מרפסות ללא תוספת יח"ד. התקנות הן המקור התכנוני למרפסות ולא ההקלה ביח"ד".
בנוסף, עמדה בין הצדדים מחלוקת בנוגע לצביעת הזכויות הפטורות מתשלום היטל השבחה מכוח תמ"א 38 ושאלת "ריקון" זכויות מהתכניות המפורטות. בעניין זה טען היזם, שהוועדה המקומית שאבה זכויות בנייה בפרויקט לצורך חישוב ההשבחה בניגוד לפס"ד אקו סיטי. פס"ד התקדימי, שניתן ב-2019 על-ידי בית המשפט המחוזי בת"א כנגד עתירה של עיריית גבעתיים, קבע כי רק לאחר שמוצו כל הזכויות שמעניקה תמ"א 38 ניתן לגבות היטל השבחה על שטחים בגין תכנית אחרת, וזאת בשיטת "המדרגות" לפי הלכת פמיני. ההלכה נפסקה בבית המשפט העליון ב-2006 ביחס לאופן חישוב היטל השבחה בעקבות מספר תכניות משביחות.
בהחלטתו קיבל השמאי המכריע את עמדת שמאי היזם לעניין המרפסות וכתב: "אני בדעתם לכך שמקור המרפסות הינו מכוח התקנות וכי אין לחייב בגינן היטל השבחה. אני סבור כי תוספת יחידות הדיור היא זו שצריכה לעמוד לבחינת ההשבחה ולא רכיב אחד ממנה ובמקרה זה מרפסת הזיז".
לעניין סל הזכויות, הוא קבע כי החישוב צריך להתבצע בהתאם לאפשרויות ניצול זכויות הבניה מתכניות תקפות, כתוספת לבניין הקיים (ללא צורך בהריסתו) וכתוספת זכויות מכוח תמ"א 38. "במקרה הנדון, הבניין לא כולל בניה חלקית בקומת הקרקע, כך שלא יובאו זכויות לסגירת קומה", כך הוא קבע.
בסופו של דבר, השמאי המכריע הפחית את ההשבחה בשיעור של 68% – במקום 7.2 מיליון שקל היא נקבעה על 2.3 מיליון שקל. היטל ההשבחה שהוטל על היזם, העומד על 50% מההשבחה הכוללת, הסתכם ב-1.15 מיליון שקל לעומת 3.6 מיליון שקל לפי דרישת העירייה.
שמאי המקרקעין טרשנסקי, מסר כי: "הרעב של העיריות בהיטלי השבחה לא יודע גבול ומביא לטעויות משמעותיות בחישוב עליית ערכם של נכסים. זכויות הבנייה הפטורות לפי תמ"א 38 הינן קריטיות ומהותיות עבור יזמים. כל סטייה, שאיננה מאפשרת ליזם לקבל את מלוא התמריצים המוקנים לו לפי הוראות הדין, מעמיסה עליו עלויות כספיות כבדות. המשמעות של אותן עלויות היא פגיעה ממשית בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים, שמיועדים לחיזוק ולהתחדשות בנייני מגורים ישנים, לצד הגדלת היצע הדיור".
הצטרפו אלינו לקהילת ההתחדשות העירונית >>> לחצו כאן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
