איך תקבלו פטור מלא מהיטל השבחה במתחמי פינוי בינוי?

עו"ד משה רז כהן, משרד רז-כהן, פרשקר ושות', משרד המתמחה בדיני המקרקעין ומיסוי, חוזים ודיני תכנון ובניה, מציג את ההמלצה הכי משמעותית ליזמים בימי המלחמה והמשבר – להוציא פטור מהיטל השבחה יחד עם הדיירים, שיתחייבו מצדם להמשיך ולגור במתחם ארבע שנים לאחר סיום הפרויקט. בשיחה באולפן הפתוח של "מגדילים", בהנחיית כרמלה קופר, העורכת הראשית, אומר עו"ד רז כהן כי ההקלות שיזמים יכולים לקבל כעת נמצאות בלב ההתחדשות העירונית. "תחום הנדל"ן הוא הממונף ביותר בשוק, כאשר הריבית הגבוהה והדשדוש במכירות מסכנים את היזמים. איפה כן יש התעוררות עזה? במשרדי מכירות של מגורים. לא תעסוקה ולא מסחר, במגורים אנחנו מזהים התחלה של התפרצות הביקושים. מדובר בביקושים קשיחים, כולם יושבים על הגדר ומחכים לרגע הנכון, וחלק חשבו שזה עכשיו, ככה זה מתחיל להתגלגל ומשפיע על אחרים ואז מגיעה ההתפרצות". 

אולי הרוכשים ממהרים להנות מההטבות של היזמים?
"ההטבות הן תעלולים של היזמים, כדי לא להוריד בפועל מחירים. אפשר להגיע להנחה ניכרת מבלי שזה ישפיע על המחיר של הדירה, בהתאמות מיסוי". 

המדינה לא תעזור ליזמים, איך הם יכולים לעזור לעצמם?
"משרד האוצר עסוק בפוליטיקה, ואנחנו לא רואים כרגע עזרה אמיתית. חלק מהיזמים הגיעו למצב מסוכן בגלל המינוף העצום. לא נראה מפולות של החברות הגדולות אבל כן רואים קשיים בגיוסים, בעוד הפרויקטים נמשכים לאורך זמן והצפי למכירות לא התממש ולכן, הסיכון במלחמה גדל.

"ההיטל הבעייתי ביותר הוא היטל ההשבחה, היטל כבד מאוד על הפרויקט וקשה מאוד לחזות או להעריך אותו. הכלל לחישוב שלו הוא כמספרן של הוועדות המקומיות ושל ועדות הערר. לכן, הדרך להיערך כמו שצריך כדי להפחית אותו למינימום, מתחילה עוד בחתימת החוזה. יש הרבה סוגים של פטורים שאפשר לקבל". 

מה הפטור הכי משמעותי היום להצלחת היזמים?
"במתחמי פינוי בינוי, בהם הדייר ממשיך להחזיק את הדירה 4 שנים אחרי סיום הפרויקט.  היזם חייב להערך כבר בשלב החוזה, כדי לנצל את הפטור בהסדר מול הדיירים, דבר שיוכל להביא בהקלה משמעותית ועד פטור מלא מהיטל השבחה, במקרה שכל הדיירים יתחייבו לגור עד ארבע שנים בדירות. 

"כדי לעשות שימוש בפטור צריך הסדר בחוזה, לפיו הדייר מתחייב ומקבל בתמורה הטבה נוספת, בשטח או במפרט, הסדר שיוצר את המוטיבציה לבעלי הדירות להישאר לגור בפרויקט. כמובן, שאם הדייר לא יעמוד בהסכם אז הוא יצטרך לעמוד בעלות אבל יש כאן עסקה שמביאה תועלת, ואם משאירים אותה בצד אז היא נשארת על הרצפה ולא מנוצלת". 

מה לגבי פטור בהיטל ממ"ד?
"יש פטור להיטל השבחה על ממ"דים אבל אנחנו עושים את זה בהסכם מראש, כדי שהמימוש יהיה בדרך קנייה ולא בדרך מכר, ואז הפטור יחול על כל העסקה. מדובר על המון זכויות בנייה. בנוסף, ישנה סוגיה לגבי דירות בבעלות המדינה, יש הרבה היבטים שמשפיעים על הרווחיות. היטל השבחה מעמיס המון ומשנה את הרווחיות מהקצה לקצה. מס רכישה הוא זעיר לעומת היטל השבחה. אני אומר ליזמים שצריך לתכנן מס ולהערך מראש, לתכנן נכון, להכין חוזה נכון – ותוכלו להנות מפטורים ואף להפחית עד פי 3 מכל מה שהפחתתם בהוצאות התכנון". 

האם אתה יכול לייצר וודאות לגבי העתיד לבוא?
"השוק יודע לקום ולהתאושש ואין לנו ארץ אחרת, אף אחד לא יברח מכאן, זו המדינה שלנו ונאבק עליה ולכן, היא מתאוששת מהר, גם בשעת משבר. אני מציב זרקור על אחד הדברים הכי מכבידים והוא היטל ההשבחה – שם צריך להערך כדי להמשיך קדימה".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן