פינוי בינוי ראשון בקריית שפרינצק בחיפה // באדיבות עיריית חיפה
פינוי בינוי ראשון בקריית שפרינצק בחיפה // באדיבות עיריית חיפה

21% מהתחלות הבנייה בארץ בוצעו בפרויקטים להתחדשות עירונית

כך עולה מניתוח נתוני הלמ"ס שפורסמו היום. מדובר בעלייה של 2 אחוז לעומת הרבעון הקודם. יחד עם זאת, נרשמה ירידה של 30.2% בדירות שנבנו במסלול תמ"א 38/2

כרמלה קופר 17.09.2018

תמונה: פינוי בינוי ראשון בקריית שפרינצק בחיפה // באדיבות עיריית חיפה

הלמ"ס פרסמה היום את נתוני הרבעון השני לשנת 2018 ובתוך כך סיכום שנתי לחודשים יולי 2017-יוני 2018. מהנתונים עולה כי ההתחדשות העירונית השפיעה באופן משמעותי על מצב התחלות הבנייה, זאת לאחר שפרויקטים במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי מהויים כ-21% מהתחלות הבנייה, לעומת 19% ברבעון הקודם.

עוד עולה כי בחודשים אלו החלה בנייתן של כ-5,660 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, עלייה של כ-6.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מתוך דירות אלה, כמחצית נבנו במחוז תל אביב, כ-48.2%, כ-20.6% נבנו במחוז המרכז, וכ-15.3% נבנו במחוז חיפה.

ירידה של 30.2% בתמ"א 38/2
מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-2,250 דירות נבנו במסגרת תמ"א 38/2, ירידה של כ-30.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. נוסף על כך, בחודשים יולי 2017–יוני 2018 החלה בנייתן של כ-3,850 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, עלייה של כ-18.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

מתוך דירות אלה, כ-32.1% נבנו במחוז תל אביב וכ-22.0% נבנו במחוז המרכז. מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוספות בנייה לבניינים קיימים, כ-2,240 דירות נבנו במסגרת תמ"א 38, עלייה של כ-4.0% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

לדברי יו"ר לשכת שמאי מקרקעין חיים מסילתי "ברבעון השני יצאו לדרך מספר פרויקטי פינוי בינוי שגרמו לזינוק בחלק היחסי של פרויקטי התחדשות עירונית מכלל התחלות הבנייה. מדובר על 1259 דירות בפינוי בינוי לעומת 829 דירות ברבעון הראשון. עם זאת, צריך להמשיך ולהתיר חסמים כדי להגדיל עוד יותר את התחלות הבנייה ולספק את הביקושים הרבים לדיור הן מצד זוגות צעירים והן מצד משפרי דיור זאת בפרט בפרויקטי התחדשות עירונית".

חיים מסילתי יו"ר איגוד השמאים // צילום: דנה קופל
חיים מסילתי יו"ר איגוד השמאים // צילום: דנה קופל

בכירים בענף הנדל"ן וההתחדשות העירונית מתייחסים לדו"ח

יהודה כתב יו"ר ארגון הקבלנים והבונים ת"א- יפו- בת ים: "נתוני הלמס המתפרסמים היום המעידים על עליה בהתחלות בניה מעודדים מאוד ומראים כי קיימת הבנה לגבי הצורך לשים רגל על הגז בכל הנוגע לבניה מאסיבית למגורים בישראל. עם זאת, הפער בין צרכי השוק לבין קצב הבניה עדיין רחוק מלהיות משביע רצון. מה שנדרש כעת הוא לשמור על מגמת העליה בהתחלות בניה, דבר שניתן להשיג באמצעות קיצור משמעותי של הליכי הבירוקרטיה והסרבול ברשויות המקומיות. להגדיל את כוח האדם שאמון על מתן אישורים והיתרים, לקצר הליכים סטטוטוריים ולתת לקבלנים להתחיל לבנות. זה נחמד שהמדינה מאשרת תכניות, אלא שבסופו של יום, הדברים מתנקזים לרשות המקומית ושם הם נתקעים. הפרויקטים שיוצאים כיום לפועל הם פרויקטים ממשלתיים במסגרת תכניות מחיר למשתכן. יזמים לא מקדמים פרויקטים חדשים לשוק החופשי בגלל מחסור בקרקעות ובגלל קשיים ועיכובים ביורוקרטיים. המחסור בדירות בישראל הוא מהבעיות החמורות במדינה המשליכות על הפערים החברתיים והכלכליים בחברה הישראלית ומשמרים אותם. הנתון המרשים של עליה בבניה של פרויקטים של התחדשות עירונית נובע בין השאר מכך שיוזמה לקידום פרויקטים על קרקעות מדינה היא במסגרת מחיר למשתכן בלבד. ואולם, אני מאמין שהתחדשות עירונית היא הדרך לפתרון מצוקת הדיור בישראל, בייחוד זו מסוג פינוי בינוי המאפשרת להגדיל את כמות הדירות החדשות במקומות המבוקשים ביותר במרכזי הערים, למשוך אל הערים אוכלוסיות צעירות, ולאפשר לתושבי העיר להישאר בעיר הולדתם ולקנות דירות במרכז העיר".

יהודה כתב יו"ר ארגון קבלני ת"א יפו בת ים // יחצ

רן מלאך, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת בוני התיכון: חלקן הגדל והולך של התחלות הבניה בתחום הפינוי-בינוי הנו ביטוי להבשלת תהליך ארוך שנים  של תכנון מחדש של מרכזי ערים באזורי ביקוש.
לפיכך, הנתונים שהוצגו היום על-ידי הלמ"ס מעודדים אך אינם מפתיעים, עם זאת היקף המימושים עדיין מצומצם. קיימות עשרות אלפי יחידות בשלבי תכנון ורישוי שונים שטרם מומשו.
בצד הגדלת העוגה הכללית של התחלות בניה, על המדינה לשאוף שחלקה של התחדשות עירונית בעוגה ילך ויגדל. שם, בתחום ההתחדשות העירונית, יינתן פתרון אמיתי למשבר הדיור – הגדלת הצע של דירות באזורי ביקוש בעלי תשתיות מפותחות שיכולים לקלוט ולשרת את האוכלוסייה המצטרפת ולספק לה מקומות תעסוקה, בצד חידוש  שורשי ויסודי של מרכזי ערים שירדו מתפארתם.

רן מלאך, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת בוני התיכון // צילום: שי פרנקו
רן מלאך, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת בוני התיכון // צילום: שי פרנקו

ורד צרפתי זבולון, סמנכ"לית חברת צרפתי שמעון: "חוסר הוודאות בשוק שיצר כחלון ממשיך לשאת את אותותיו ומתרגם לירידה שנתית בהתחלות הבניה, שכן ככל שאי הוודאות בשוק גדולה – כך זה גורם לירידה בייזום של פרויקטים חדשים. בנוסף, הלחץ של האוצר לשווק קרקעות בהיקפים גדולים במסגרת מחיר למשתכן מוביל לכך שרמ"י משווק קרקעות לא מפותחות, וכך המינהל משווק את כל השכונה כמעט בבת אחת, ללא כל התייחסות לשלבי פיתוח ותשתיות, כך שקרקעות ששווקו ליזמים אינן בשלות לבניה. המשמעות היא שהבניה עליהן תחל רק בעוד כמה שנים, ובינתיים לא נראה בניה חדשה בשטח. מבחינת השוק הביקושים כיום רדומים, אבל בשלב כלשהו הביקושים יחזרו אך לא יהיה מספיק היצע שיפגוש את הביקוש, מה שיביא לעלייה במחירי הדיור. האוכלוסיה בישראל מונה כיום כ-9.2 מיליון איש, וכל 6 שנים יש תוספת של מיליון איש. לפי תוואי השיווקים והבנייה הקיימים כיום, אין ספק שלא יהיה מענה בתחום הדיור לתושבים".

ורד צרפתי זבולון סמנכלית חברת צרפתי שמעון // צילום: אבי רוקח
ורד צרפתי זבולון סמנכלית חברת צרפתי שמעון // צילום: אבי רוקח

ניר שמול , מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית : " ישנן שתי סיבות מרכזיות לעלייה בהתחלות הבנייה ברבעון הזה  מול הרבעון האחרון. הסיבה הראשונה היא שבאזורי הביקוש, יש בעיקר פעילות של התחדשות עירונית בדגש על אזור המרכז שכן אין כמעט תכניות  ממומשות של מכרזי מחיר למשתכן והעובדה שהמדינה היא בעלת כ 88% מהקרקעות בעצם מביאה את השוק לאלטרנטיבה היחידה בדמות התחדשות עירונית בדגש על פינוי בינוי כי זו האלטרנטיבה היחידה למשפרי הדיור או לזוגות הצעירים שמעוניינים לקנות דירה באזור המרכז. סיבה שניה שאנו רואים יותר פינוי בינוי מאשר תמ"א 38  נובעת מהעובדה שזכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38 מצומצמות באופן יחסי ממה שמוגדר בחוק או בתכניות שאושרו על ידי הרשויות השונות במטרה לצמצם את כמות היקפי הבניה במרכז העיר ללא פתרון הולם של תשתיות נלוות כגון: בתי ספר , גני ילדים , תחבורה , חניה וכיו"ב. על כן העיריות מעדיפות פרויקטים של פינוי בינוי שבמסגרתם הן יכולות לכלול מוסדות ציבור ומטלות ציבוריות אחרות .  נזכיר גם שרעידות האדמה האחרונות שפקדו לפני מספר חודשים את מדינת ישראל העלו את המודעות לצורך הבהול להתחדשות עירונית בכל רחבי הארץ בכלל ובפריפריה בפרט".

ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית // יח"צ
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית // יח"צ

חיים מאירוביץ', מנכ"ל  קבוצת מאירוביץ' : " בחצי השנה האחרונה אנשים החלו להבין כי ההכרזות הרבות של משרד האוצר בנוגע להצלת הזוגות הצעירים שאינם יכולים להגיע לדירה ופתרון משבר הדיור באמצעות מכרזי מחיר למשתכן  אינן מתממשות  ומדובר  בדיבורי סרק שאולי נועדו להנפיק לשר האוצר כותרות חיוביות אך לא באמת הביאו להבראה של השוק או שיפור מצבם של הזוגות הצעירים. הזוגות הצעירים ככל הנראה הבינו שמחיר למשתכן לא יספק עבור רובם את הפתרון וחזרו לחפש דירות גם בשוק החופשי במסגרת פרויקטים להתחדשות עירונית וביקושים מייצרים  היצע  ולא ההיפך.  כמו כן ניתן לראות על פי הנתונים כי בין יולי 2017 ליוני 2018 נבנו מחצית מהדירות במסגרת הליכים של התחדשות עירונית , תמ"א 38 ופינוי בינוי בעיקר באזור המרכז ובאזור תל אביב. הסיבה לכך היא כאמור מיעוט בהתחלות בניה במסגרת מחיר למשתכן באזור המרכז ומנגד כישלון של תהליכי התחדשות עירונית בפריפריה. אמנם הנתונים מראים עלייה של התחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית ברבעון האחרון אך מדובר בטיפה בים. המדינה זקוקה להרבה יותר התחלות בנייה בתחום זה ועל מנת שהדבר יתבצע יש לקדם תהליכי התחדשות עירונית גם בפריפריה הכין שכיום אין ליזמים כדאיות כלכלית לבצע זאת. על כן המדינה חייבת להעניק ליזמים תמריצים כלכליים משמעותיים כדי שיוכלו לבנות פרויקטים כאלה גם מחוץ לאזור המרכז".

חיים מאירוביץ // אלון קירה
חיים מאירוביץ // אלון קירה

חיים קראדי, מנכל אשי פרשקובסקי מציין כי: "אחד מהנתונים הבולטים מנתוני הלמ"ס הוא זינוק במספר הדירות שהחלה בנייתם במסגרת פרוייקטים של פינוי בינוי. נראה כי הרשויות הבינו שהפרויקטים של מתחמים גדולים עדיפים על תמא 38/2 כי הם מסייעים בחידוש של מתחמים שלמים בתוך הערים ולכן רואים שגם ברמה העירונית וגם ברמה המחוזית והארצית, יש רצון לקדם את הפרויקטים האלו. בנוסף אנחנו רואים שפרויקטים רבים שהיו בצנרת התכנון בשנים האחרונות – יוצאים כיום לדרך. גם אנחנו קיבלנו השנה, היתר בנייה לפרויקט פינוי בינוי גדול בשכונת נווה שאנן בחיפה. במסגרת פינוי המתחם נבנות תשתיות חדשות ומחודשים רחובות שלמים".

חיים קארדי מנכל אשי פרשקובסקי // יחצ
חיים קארדי מנכל אשי פרשקובסקי // יחצ

איל הנדלר יושב ראש קבוצת כנען: "נתוני הלמ"ס בנוגע להתחלות בניה בתחום ההתחדשות העירונית כפי שפורסמו היום, מוכיחים שוב לצערנו כי הרשויות וכן, שר האוצר שמים מקלות בגלגלי פרויקטים שמטרתם להגדיל את מספר יחידות הדיור במרכזי העירים ובכלל במסגרת התחדשות עירונית.  חבל שבעקבות כך פרויקטים של תמ"א 38 במסגרת הליך 1 (חיזוק ) מקודמים בשנה האחרונה לעומת פרויקטים במסגרת הליך 2 (הריסה ובניה מחדש). כתוצאה מכך אנו צפויים לראות המשך עלייה של מחירי הדיור שהיא פועל של פערים בין היקף וסוגי יחידות הדיור הנדרש לעומת ההיצע הקיים בשוק. העולם מכוון לחזרה למגורים במרכזי הערים ובישראל מטרפדים את התהליך".

איל הנדלר - יו"ר קבוצת כנען // צילום: הילה לוצקי
איל הנדלר – יו"ר קבוצת כנען // צילום: הילה לוצקי

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין אומרת כי: "על פניו מדובר בעלייה מבורכת בהתחלות הבנייה, אבל כאשר בוחנים את הנתונים במבט רחב יותר רואים כי התחלות הבנייה עדיין בשפל, רחוקות מלענות על הדרישה ועל הצרכים בשוק. האצבע המאשימה צריכה להיות מופנית באופן חד משמעי לכחלון – הוא זה שבחר לקרר את השוק, ליצור אווירת קיפאון, לדחוק את המשקיעים ולריב עם הקבלנים. שלוש וחצי שנים לתוך הקדנציה וברור כי מחיר למשתכן לא מהווה פתרון אמיתי לזוגות הצעירים, ופגעה באופן חמור בכל שאר הגורמים בשוק. אני מקווה שלמרות הכל תימשך מגמת ההתפכחות ממחיר למשתכן, הירידה מהגדר והמשך עלייה בהתחלות הבנייה".

שמאית המקרקעין והמשפטנית - נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי
שמאית המקרקעין והמשפטנית – נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי

רוני צברי בעלים של חברת צברים, מציין כי "בתחום ההתחדשות העירונית העלייה בהתחלות הבנייה נובעת מכך שהרבה מאוד פרויקטים הבשילו אחרי שנים, שכן קבלת היתר בפרויקטי התחדשות עירונית היא פרוצדורה ארוכה ומורכבת ותלויה בשיקול דעתה של הרשות המקומית. אם בוחנים את הנושא במיקרו אז למשל בירושלים החלו לצאת לדרך הרבה מאוד פרויקטים, אחרי שנים שכלל לא היו בה פרויקטים מסוג זה. גם בתל אביב , תכנית הרובעים המשתרעת על כ-2,825 דונם ותאפשר תוספת של 5,100 דירות בתחומי הרובע. אני מאמין כי גם הרשויות הבינו שכדי להגדיל את מלאי יחידות הדיור החדשות במרכזי הערים חייבים לאשר עוד ועוד פרויקטים שכאלו".

רוני צברי - הבעלים של חברת צברים // צילום שירן כרמל
רוני צברי – הבעלים של חברת צברים // צילום שירן כרמל

רו"ח אודי בלום, מנכ"ל מטרופוליס, מסביר כי: "נתוני הלמ"ס מראים את העלייה בהיקף התחלות בנייה בפרויקטים של פינוי בינוי לעומת תמ"א 38 הריסה ובנייה. הסיבה העיקרית לכך היא הנכונות של רשויות מקומיות לאשר פרויקטים של פינוי בינוי שמחדשים במקביל תשתיות עירוניות במסגרת הפרויקט לעומת פרויקטי תמ"א 38 שנשענים על תשתיות עירונית ישנות. לראייה, רק בשבוע שעבר אישרו לנו את מתחם מנדלבלט-אבן עזרא בהרצליה – פרויקט פינוי בינוי ראשון בעיר. פרויקטים נוספים שזוכים לעידוד מטעם הרשויות הם תמ"א 38 ברמת מתחמים להבדיל מבניינים בודדים, מאחר שגם במתחמי תמ"א 38 העירייה מחדשת במקביל את התשתיות העירוניות".

יגאל צ'ודנר מנכ"ל ומייסד חברת נתיבי הקמה: "אחרי שנה וחצי של ירידות בהתחלות בניה, מעודד לראות כי המגמה משתנה והיקפי בניה עלו גם אם בשיעורים נמוכים יחסית. מדאיג לראות שחלק משמעותי מהתחלות בניה מרוכזות במרכז הארץ בכלל ובתל אביב במיוחד דבר שמעיד על כך שפתרונות מגורים למרבית השוק עדיין רחוקים מלהתקיים. כדי שיתבצע תיקון אמיתי בירידה בהתחלות הבניה בשנה וחצי האחרונות וכדי לייצר מסה של בניה בפריסה ארצית יש לאזן בין ביקושים להיצע. הקושי בכך נובע בעיקר מכך שהוצאת היתרי בניה הינו השלב המסורבל והארוך ביותר בדרך ליישום וביצוע בניה של דירות. על המדינה לעשות כל שביכולתה על מנת להעלות את התחלות הבניה לרבות ייזום של מהלכים תכנוניים לטווח ארוך או קצר ופיתוח כלים שיאפשרו לרשויות להגדיל את כמות היתרי הבניה ולקצר משמעותית את הזמן שלוקח להוציא אותם. כפתרון ניתן לשקול למשל, ביטול זמני של הקלות ושימושים חורגים בבקשות להיתרים למבני מגורים, הרחבת רשימת העבודות הפטורות מהיתר והתווית מסלולים נוספים לקבלת אישור שאינם כרוכים בהליך רישוי מלא. דבר זה יפנה לוועדות התכנון זמן בו יוכלו לקדם ולאשר היתרי בניה למגורים.  חשוב להבין כי המפתח צריך להיות הליך תכנוני ארוך והליכי רישוי קצרים על פי תכנית. יש להתיר את חסמי הבירוקרטיה אשר מסרבלים ומעכבים את תהליך הוצאת היתרי הבניה ולהתחיל לעשות שינוי אמיתי שיאפשר לאזרחי ישראל סוף סוף לרכוש בית במחיר סביר ומבלי לחכות שנים להקמתו".

יגאל צודנר מנכל חברת נתיבי הקמה // צילום: אילן ספירא
יגאל צודנר מנכל חברת נתיבי הקמה // צילום: אילן ספירא

ננה חן, משנה למנכ"ל קבוצת רפאלי, מסבירה כי: "בתקופה האחרונה הייתה עצירה במתן היתרי בנייה לפרוייקטים של תמא 38/2 גם ברמת גן בגלל שינויי מדיניות בעירייה וגם בתל אביב בגלל ההמתנה לאישור התוכניות הכוללניות שקבעו את מדיניות התמ"א באזורים השונים בעיר ולכן אנחנו עדים לירידה בהתחלות הבנייה בתמ"א 38/2 עם זאת אני מעריכה כי בשנה הקרובה פרוייקטים רבים יאושרו ובניינתם תחל בחודשים הקרובים. גם בחברה שלנו קיבלנו היתר בניה לפרוייקט ברחוב תל חי ברמת גן ואנחנו מצפים לקבלת היתר להריסה ובנייה ברחוב התנאים בתל אביב".

ננה חן משנה למנכל קבוצת רפאלי // יחצ
ננה חן משנה למנכל קבוצת רפאלי // יחצ

לדברי עו"ד ענת בירן, בעלת משרד המתמחה בדיני מקרקעין ודיני תכנון ובנייה "ועדות התכנון מערימות קשיים על הוצאת היתרי בניה מכוח התמא וזאת על ידי שינויים תכופים במדיניות, דרישות שונות ומשונות כמו בנית שטחי ציבור עבור העירייה בבנייני המגורים החדשים, הפרשות שטחי קרקע לטובת הרחבת דרכים ללא בסיס חוקי, פרשנות מצמצמת של שטחי הבניה והקפאת היתרי בניה באמצעות פירסום הודעות מתאימות המכונות ״ תנאים לפי סעיפים 77-78״. ואם לא די בכך, שינויים וגזרות אלה מוחלים באופן רטרואקטיבי על בקשות להיתרים שכבר נמצאות בצנרת והוגשו על פי מדיניות קודמת ולאחר שהסכמים עם דיירים נחתמו על בסיס איתה מדיניות.

עורכת הדין ענת בירן // צילום: בני אדם
עורכת הדין ענת בירן // צילום: בני אדם

המגמה להקשות וערעור היכולת של היזמים להסתמך על כללים ברורים כלשהם, גורמים ליזמים רבים למשוך ידיהם מהתמא. במקביל, הועדות מעודדות תכנון מתחמי, שבמסגרתו ניתנים פיתרונות לצרכי ציבור, ועל כן יזמים ובניינים רבים עוברים למסלול זה, על אף שהוא ארוך ומורכב יותר".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות