ועדת ערר מחוזית התפוצצה על הוועדה המקומית בני ברק // depositphotos
ועדת ערר מחוזית התפוצצה על הוועדה המקומית בני ברק // depositphotos

ועדת ערר מחוזית התפוצצה על הוועדה המקומית בני ברק

עוד שערורייה מבית היוצר של הוועדה המקומית בני ברק. ועדת ערר מחוזית לא נשארה חייבת: "לא נוכל לקבל מצב לפיו, הוראות המחוקק ביחס לרוב הדרוש במקרים של בקשות להיתרים מכוח תמ"א 38 לא תחולנה בתחומי הוועדה המקומית בני ברק. החלטתה העקרונית של הוועדה המקומית, משמעהּ שהיא אינה מקבלת את קביעת המחוקק"

רונן דמארי 15.07.2018

ועדת הערר המחוזית בתל אביב ביטלה לאחרונה את החלטתה של הוועדה המקומית בבני ברק, שדחתה בקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38 להריסה ובניה מחדש. עם זאת, ועדת הערר לא קיבלה את הערר ולא אישרה את הבקשה בהעדר הרוב הקבוע הנדרש בהתאם לחוק החיזוק.

טענו כי נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים
המדובר בבית משותף בן שני אגפים ברחוב נורדאו בבני ברק, האחד של קומה אחת והשני של שלוש קומות. הבקשה הוגשה על-ידי מרבית בעלי הזכויות בבית המשותף, למעט בעלי הזכויות המתגוררים בדירה בקומה השלישית, אשר מתנגדים לבקשה. בהתנגדותם הם טוענים שהבקשה אינה תואמת את התכניות התקפות וההקלות שהתבקשו מהוות סטייה ניכרת. כמו-כן, הם טוענים שלא התקבלה הסכמתם לבקשה, וכי מכיוון שמדובר בבקשה להריסה ובניה מחדש תוך הוספת דירות 13 דיירים נוספים, נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים.

היזם: נדרש רוב של 80 אחוז
החברה היזמית שהגישה את הערר טענה בין היתר כי החלטת הוועדה המקומית ניתנה בניגוד להוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) וכי השיקול לסרב לבקשה, מכיוון שיש בבניין מגורי משפחה המסרבת לבקשה, אינה בגדר השיקולים הנתונים לוועדה מקומית במסגרת הוראות תמ"א 38, וכי עניין זה נתון לשיקול דעת המפקח על הבתים המשותפים.

עוד טוענים העוררים, שיש בידיהם את הרוב הדרוש בהתאם לחוק החיזוק, שכן לטענתם לפי חוק החיזוק די ברוב של 80% מהדיירים, ואילו במקרה הנדון יש בידיהם רוב של 92% מהזכויות במקרקעין.

הוועדה המקומית: נדרש רוב של 100 אחוז
מנגד, הוועדה המקומית טענה, שכאשר מדובר בהרחבת דירות, קובע חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 שדי בהסכמה של 75% מבעלי הזכויות בבית המשותף, אולם ביחס לתוספת יחידות דיור, או להריסה – יש צורך בהסכמה של 100%. לטענת הועדה המקומית, מכיוון שהבקשה כוללת גם זכויות בניה מכוח התכניות החלות, לרבות הקלות מתכניות אלו, ולא רק זכויות בניה מכוח תמ"א 38, הרי שהוראות חוק החיזוק אינן חלות בענייננו, ואחוז ההסכמות הנדרש הוא 100%. מכיוון שאין במקרה הנדון את הסכמת כל בעלי הזכויות, לא ניתן בכלל לאשר את הבקשה.

עוד טוענת הוועדה המקומית, שמכיוון שהקניית זכויות מכוח תמ"א 38 היא עניין שבשיקול דעת, הרי שהוועדה המקומית רשאית לקבוע מדיניות לעניין הענקת זכויות כאמור. מכח סמכותה זו קבעה הוועדה המקומית עמדה עקרונית לפיה בקשה להריסה ובניה מחדש – תותנה בהסכמת כל השכנים.

בעלי הזכויות באחת הקומות המשיכו להתנגד
בעלי הזכויות בדירה בקומה השלישית המתנגדים לבקשה חזרו על התנגדותם בפני ועדת הערר וטענו שהיא נובעת, בין השאר, מכך שבמסגרת הבקשה מתבקשים בעלי הזכויות לחתום על התחייבות לוותר על שטח לטובת שטח לצרכי ציבור כתנאי למימוש זכויות מכוח התמ"א בחלקה. הם טוענים שאין הם מסכימים לוותר במסגרת הבקשה על שטח בגודל 75 מ"ר לטובת עיריית בני-ברק, אותו היא דורשת לשימוש ציבורי בתחום הבניין החדש שייבנה. בהקצאת שטח ציבורי כאמור יש לטענת המשיבים משום פגיעה תכנונית ופגיעה בזכותו להתגורר בבית שייעודו הוא רק למגורים.

סוכות בבני ברק // shutterstock
בני ברק // shutterstock

לאחר ששמעה את טענות הצדדים קבעה הוועדה: "לא נוכל להסכים עם החלטתה של הוועדה המקומית, לפיה כל בקשה להריסה ובניה מחדש יש להתנות בהסכמה של כל בעלי הזכויות בבית. עם זאת, נקדים ונבהיר שבנסיבות המקרה הנדון גם לא נוכל לאשר את הבקשה להריסה ובניה מחדש. החלטת הוועדה המקומית לפיה בסמכותהּ להתעלם מהוראות חוק החיזוק ולקבוע מדיניות עקרונית בתחומה, לפיה בבקשות להריסה ובניה מחדש תידרש הסכמה מלאה – לא יכולה לעמוד בעינה. לא נוכל לקבל מצב לפיו, הוראות המחוקק ביחס לרוב הדרוש במקרים של בקשות להיתרים מכוח תמ"א 38 לא תחולנה בתחומי הוועדה המקומית בני ברק. החלטתה העקרונית של הוועדה המקומית, משמעהּ שהיא אינה מקבלת את קביעת המחוקק בדבר הרוב הדרוש והאיזונים הקנייניים המתאימים ביחס לפרויקט מכוח תמ"א 38".

הוועדה מתחה ביקורת על הוועדה המקומית וציינה: "בהחלטת הוועדה המקומית, אשר קבעה שהיא מתנה כל בקשה להיתר בניה להריסה ובניה מחדש בהסכמה של כל בעלי הזכויות בבית המשותף, יש כדי לעקר את קביעת המחוקק בדבר ההסדר וההליך המתאים להכרעה בעניין זה. לא נוכל לקבל החלטה כזו. לא נוכל גם לקבל את טענת הוועדה המקומית, לפיה כאשר במסגרת הבקשה להיתר מתבקשות גם זכויות בניה מכוח התכניות החלות במקום והקלות מהן, בנוסף לזכויות מכוח תמ"א 38, לא חל ההסדר הקבוע בחוק החיזוק. ככלל, כל בקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38 להריסה ובניה מחדש, כוללת גם זכויות בניה מכוח תכניות נוספות, מעבר לתמ"א 38. בדרך כלל מבקשים מגישי הבקשה לבנות את הבניין החדש בהתאם להוראות התכניות החלות במקום, ובנוסף זכויות בניה מכוח תמ"א 38".

לאור כל האמור, החליטה ועדת הערר פה אחד לבטל את החלטת הוועדה המקומית, אשר מתנה כל החלטה להריסה ובניה מחדש בהסכמה של כל בעלי הקרקע. אולם כאמור, למרות זאת, היא קבעה כי לא תוכל לקבל את הערר ולאשר את הבקשה, וזאת בהעדר הרוב הקבוע הנדרש בהתאם לחוק החיזוק במקרה הנדון: "בהתאם להוראות סעיף 5א לחוק החיזוק, במקרה של בקשה שמטרתה הריסת בניין והקמתו מחדש, רשאי המפקח על הבתים המשותפים לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של 4/5 מבעלי הדירות שלהם צמודים 4/5 מהרכוש המשותף. במקרה הנדון, קיימות בבניין 4 דירות בלבד, ואחד מבעלי הזכויות בדירה מתנגד, ולפיכך אין בידי המבקשים את הרוב הדרוש של 4/5 מבעלי הדירות".  

בהחלטת הוועדה נאמר עוד כי טרם קבלת החלטה, ניתנה לצדדים שהות של 30 ימים על מנת לנסות ולהגיע להסכמות ביניהם, זאת לאור החשיבות שרואים חברי הוועדה

בפרויקטים של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה: "מכיוון שתקופת 30 הימים חלפה זה מכבר, לא נותר לנו אלא לקבל החלטה בערר. בנסיבות אלו, נמצא שמונחת בפנינו בקשה להריסה ובניה מחדש של הבית, שהינה בקשה שתשנה מהיסוד את הבית הקיים ואין בידי המבקשים את הרוב הדרוש בהתאם להוראות החוק לצורך ביצוע עבודות כאמור. בנסיבות אלו, אין מקום שמוסדות התכנון ידונו בבקשה".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות