אורית ארליכמן ראש המינהלת להתחדשות עירונית בבאר שבע// אוסף תמונות פרטי

בלעדי! באר שבע, עיר ללא פינוי בינוי, מתחילה להמריא ולהתחדש

בראיון עם ראש המינהלת להתחדשות עירונית, אורית ארליכמן, היא מספרת על המנגנון הייחודי שגיבשה העיר כדי להתגבר על חוסר הכדאיות הכלכלית, על השכונות שעומדות לעבור מהפך ובעיקר על הפוטנציאל החברתי שייצרו 6000 יח"ד שייבנו בהתחדשות עירונית

כרמלה קופר 14.04.2019

תמונה: אורית ארליכמן // אוסף תמונות פרטי

אורית ארליכמן נכנסת לתחום ההתחדשות העירונית

אחרי 20 שנה במגזר העסקי, כסמנכ"לית תכנון ופיתוח בחברת "דור אלון", החליטה לעשות סיבוב של 180 מעלות ולהיכנס הישר לתחום ההתחדשות העירונית במגזר הציבורי. אורית ארליכמן, ראש המינהלת להתחדשות עירונית בבאר שבע, היא היום מי שמובילה לצד ראש העיר, רוביק דנילוביץ', את מהפכת ההתחדשות העירונית בעיר. על הסיבה שלשמה היא התייצבה לתפקיד, היא אומרת: "החלטתי להתחדש ולתרום מניסיוני, להפנות את המרץ ותשומת הלב לתחום ההתחדשות העירונית, מתוך האתגר של שילוב בין עולמות התכנון לעולמות החברה והקהילות". מזה כשנתיים היא מובילה את המינהלת ומבחינתה לא יכלה לבחור "במקום מושלם לעשייה זו מאשר העיר באר שבע, בהובלת ראש העיר, ההנהגה וההנהלה המקצועית המצוינת".

פוטנציאל לחידוש כ- 6000 יחד בשכונות הוותיקות בהליכי התחדשות עירונית


בימים אלו נמצאת עיריית באר שבע כאמור, בעיצומם של תהליכים להאצת ההתחדשות העירונית, שהחלו בהגדרת השכונות הוותיקות בליבת העיר כשכונות מועדפות לתהליכי התחדשות עירונית. "תכנית מתאר הכוללנית שנמצאת בימים אלו בהפקדה, קבעה את האזורים הגיאוגרפים המיועדים להתחדשות,  שכונות א, ב, ג, ד, העיר העתיקה והמרכז האזרחי", אומרת ארליכמן, "עוד קובעת תכנית המתאר הכוללנית שיש לקדם לגבי כל אזור תכנית אב / תכנית מדיניות.

שדרות רגר, באר שבע // באדיבות דוברות העירייה
שדרות רגר, באר שבע // באדיבות דוברות העירייה

באר שבע מציעה פוטנציאל של אלפי יח"ד בהתחדשות עירונית בשכונות הוותיקות, כאשר שתים מתוכן כבר מקודמות  בתכנון סטטוטורי, שכונה ג' והעיר העתיקה. בשכונה ג' מדובר בכ-1600יח"ד המיועדות להבנות במסגרת פינוי בינוי, במתחם "אורות" לצד מבנה לשימור (קולנוע אורות), שצפוי להפוך למוקד עירוני ובמתחם "וינגייט" עיר העתיקה ובסך הכל כ- 3000 יח"ד, כאשר היתרה תבנה במסלול של תוספות זכויות בנייה בתמ"א 38. בימים אלו יוצאות לדרך שתי תוכניות אב משמעותיות- תכנית אב למרכז האזרחי ולציר רגר, שם מתוכננות 3000 יח"ד נוספות בהתחדשות עירונית. "אני מקווה שתוך שנתיים יוצבו היסודות ליצירת וודאות תכנונית על ידי תכניות אב שכונתיות", אומרת ארליכמן, "ועד סוף 2020 תושלמנה התכניות המרכזיות לשכונה ג', לעיר העתיקה".

מה המדיניות שמובילה המינהלת?

"מאז הקמתה בספטמבר 2017 קבענו תפיסה חדשה, מתוך הבנה שבאר שבע אינה דומה לערים אחרות, 'היא לא דומה לאף אחת אחרת…' ומהמקום הזה ייצרו סט כלים ייחודי לפעולה, שבמרכזו שיפור סביבות המגורים ואיכות חיי התושבים, בדגש על שמירה על ה די.אנ.איי והמאפיינים הייחודיים. החזון שלנו הוא להפוך את השכונות מאוסף של שכונות לרקמה עירונית תוססת, מגוונת, מעורבת שימושים, בטוחה, נגישה. בכדי לייצר עירוניות בליבת העיר, לאורך הציר המרכזי שלה, הפתרונות אינם באים לידי ביטוי רק בתוספת יח"ד או בשאלות של צפיפות וגובה. המיקוד ותשומת הלב צריכות לסייע להבניית סביבות המגורים והחיים ב-3 מישורים עיקריים- מרחב ציבורי ופרטי, פיתוח המרכזים המסחריים השכונתיים ופיתוח קהילתיות. כמובן שתהליכים אלו אינם מנותקים מפיתוח תחבורה, תרבות, פנאי ועוד. להשגת יעדים אלו הונחו 4 התשתיות בפעילות המנהלת להתחדשות עירונית- תשתית אירגונית, תשתית תכנונית, תשתית חברתית-קהילתית ויצירת שיתוף פעולה".

החסם המרכזי: חוסר כדאיות כלכלית

עד היום הוצעו היתרים ספורים בלבד במסגרת תמ"א 38 ואפס היתרים במסלול פינוי בינוי, בשל חוסר כדאיות כלכלית. "חוסר כדאיות כלכלית הוא החסם המרכזי של העיר", אומרת ארליכמן, "מה שמחייב אותנו לייצר מנגנונים אחרים ולהתמודד עם המתח שבין תכנון מיטבי נכון ומתאים לעיר מחד לבין חוסר הכדאיות הכלכלית מאידך. מרכיב הקרקע ומחירי הדיור בבאר שבע מובילים למכפיל של 1:7 – מכפיל שמביא לצפיפות שאינה תואמת את עקרונות תכנית המיתאר הכוללנית תפקידנו לשמור ככל שניתן על העקרונות שנקבעו בתכנית זו. בהעדר כדאיות כלכלית אנחנו בונים חברה קהילה משתפת ומשתתפת ולוקחת אחריות על התהליך. חשוב לנו להקשיב ולזהות את הצרכים ולבנות יחד מודל מנוהל בקהילות".

מה לגבי קרקע משלימה?

"הפתרון של קרקע משלימה אינו ישים בבאר שבע, בשל ערכי הקרקע הנמוכים. לכל מתחם של פינוי בינוי נדרשות מאות יח"ד בקרקע משלימה ומשמעו הצפה של מלאי הדיור בעיר".

האם הסכם הגג תורם לפיתוח התחדשות עירונית?

"הסכם הגג נחתם באפריל 2015 והוא כולל 20,000 יח"ד בשכונות חדשות שיבנו בהיקף העיר. להסכם יש תרומה אדירה לפיתוח העיר מבחינת תקציבים חדשים  להשקעה בעיר ובשכונות הוותיקות. אולם יח"ד החדשות שייבנו במסגרתו מהוות 'איום' על מצאי הדיור בשכונות הוותיקות מבחינת יצירת 'אפקט הבייגלה'- עיבוי המעטפת ויצירת מציאות חלולה במרכז, בליבת העיר. לפיכך, נדרש הסכם גג להתחדשות עירונית בפריפריה, שיגדיר פינוי בינוי בשכונות הוותיקות בפריפריה בצפיפות ומקדמים תכנוניים מיטיבים  קרקע משלימה במרכז זה הפתרון היחיד".

עירוב שימושים, בעד או נגד?

"אין ולא יכולה להיות התחדשות עירונית בליבת העיר ללא עירוב שימושים מתחמי וערוב שימושים ורטיקאלי לשם אנחנו הולכים".

איך תשאירו את הצעירים בעיר?

"נטפל ביצירת סביבות מגורים וחיים מגוונות, משולבות תעסוקה, מגורים, מסחר ופנאי. רובע החדשנות הוא דוגמא ליצירת סביבות מגורים ייחודיות שתמשוכנה צעירים ומשפחות צעירות לקבוע את מרכז החיים בבאר שבע

היזמים יזכו לשיתוף פעולה מצדכם?

"חשוב לנו מאוד ואנחנו בקשר עם יזמים, מזמינים אותם להיות מעורבים ואת התושבים ובעלי הנכסים להתייעץ לפני שחותמים"  התפקיד של המנהלת לסייע בקדום תכניות ובעיקר בהסברה והסדרת תהליכים בין הדיירים בעלי הנכסים היזמים והעיריה.

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

בואו להגיב ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו עכשיו לקבוצת הפייסבוק הפורום הישראלי להתחדשות עירונית >>> להצטרפות

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות