אילוסטרציה // depositphotos

בית המשפט אישר החייאת חברה מחוקה לצורך ביצוע תמ"א 38

בית המשפט המחוזי בלוד אישר החייאת חברה שנמחקה, "אלישיב בע"מ", מרשם החברות לפני עשרות שנים, לצורך קידום פרויקט תמ"א ובתמורה לפירעון חוב האגרות

מגדילים 01.04.2019

את התובענה לביטול מחיקת החברה מפנקס רשם החברות הגישה חברה יזמית "רם מוגרבי ארדיטי בע"מ", בשמם של בעלי דירות בבניין ברחוב שמעון התרסי בתל אביב, עמם התקשרה לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38.

מהתובענה שהוגשה נגד רשם החברות במשרד המשפטים עולה כי החברה שביטול מחיקתה מבוקש, היא למעשה חברת "בית משותף" הרשומה בהתאם לרישום בפנקס המקרקעין כבעלת המקרקעין עוד משנת 1953. החברה אינה פעילה מזה עשרות שנים, מנהליה אינם רשומים בנסח רשם החברות ומרשם בעלי המניות בה אינו מעודכן.

החברה היזמית טענה בפני בית המשפט כי על מנת שבעלי הזכויות בדירות יוכלו לממש את זכותם לרשום בית משותף ולהתקשר בהסכם התמ"א לביצוע העבודות הנדרשות, עליהם לפעול גם בשם החברה ולחתום בשמה על הסכם התמא ועל שאר המסמכים הנדרשים להוצאתו לפועל ולביצוע הפרויקט, כמו גם להגיש בשמה של החברה את הבקשה לרישום בית משותף כדין.

בתובענה צוין כי כפי שהיה מקובל בשנות החמישים של המאה הקודמת, ובשל פטור ממס שהיו נהוג קודם התיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג – 1963, נהגו קבלני בנייה לרשום בנייני דירות על שם חברה בע"מ, כאשר כל מניה או קבוצת מניות הוצמדה לדירה מסוימת. באופן זה, במקום לרשום בית משותף שיאפשר להעביר את הדירות על ידי רישומן כיחידת רישום נפרדת (תת חלקה) בלשכת רישום המקרקעין, נכרת הסכם חכירה בין מי שרשום כבעל מניות וחוכר הדירה לבין הקונה ובמקביל הועברו מניותיו של המוכר בחברה שהיו "צמודות" לדירתו, אל הקונה.

בשלב מסוים משבוטל הפטור ממס בהעברת זכויות בחברת "בית משותף" או בחברת "גוש חלקה", הפסיקה החברה לעדכן את מרשם בעלי המניות באופן שבו חוכרי הדירות יהיו רשומים גם כבעלי המניות בחברה, ומרשם החברה נותר במצבו הקודם והלא מעודכן. מכל מקום, על אף הרישום הלא מעודכן, בעלי הזכויות בנכס הם למעשה בעלי הזכויות בחברה בפועל ובעלי הזכות להירשם כבעלי מניות בה.

לטענת החברה היזמית, לצורך הסדרת הזכויות הרישומיות בבניין, לרבות רישום בית משותף ומתן הסכמה לעבודות הריסה ובניה במסגרת פרויקט תמ"א 38, נדרשת החייאת החברה. החייאתה נדרשת אך לצורך זה, כשאין לטענת המבקשת, בפעולות אלו משום עשיית רווח או פעילות מסחרית כלשהי בשם החברה, והיא תפורק בסמוך לאחר סיום הפעולות. בנסיבות אלו ביקשה החברה היזמית לקבל פטור מתשלום חוב האגרות לרשם החברות.

החייאה בתמורה לפירעון חוב האגרות
עמדת רשם החברות התבקשה והתקבלה, ובה הוא ציין כי הוא אינו מתנגד למתן צו להחייאת החברה, אך מתנה הסכמתו בעמידת המבקשים בתנאים מסוימים, ביניהם פירעון מלא של חוב האגרות שנצבר לחברה בתקופת מחיקתה ממרשמיו. לטענת הרשם, הבקשה הוגשה על ידי בעלי המניות בחברה, המצויים למעשה במעגל הפנימי של המופקדים על החברה והאחראים על מילוי התחייבויותיה על פי חוק, לרבות חובת תשלום אגרות שנתיות. חוב האגרות הוא חוב של החברה עצמה ובהתאם לכך, על בעלי המניות בה לדאוג לקיום חובותיה עפ"י דין.

כן טוען הרשם כי: "התכלית שבבסיס בקשת ההחייאה היא לאפשר לבעלי המניות בחברה לפעול להשבחת נכס המקרקעין בדרך של פרויקט תמ"א 38. פעולה זו היא רצונית ורווחית המיטיבה את מצבם של המבקשים ואינה פעולה המתחייבת מכוח דין".

הרשם טען כי במצב דברים זה, מתן פטור לחוב אגרות החברה, יוביל למצב בו "חוטא יצא נשכר", ולאבחנה לא שוויונית והעדפה לא מוצדקת בין החברה המדוברת לבין חברות אחרות המקפידות לשלם את אגרותיהן השנתיות במועד, בלא קשר לתדירות ואופי פעילותן.

סגן הנשיא השופט יעקב שפסר קבע בהחלטתו כי החברה היזמית תשלם את חוב האגרות לצורך החייאת החברה: "ההחלטה לחיוב החברה באגרות "עבר", בגין התקופה בה הייתה מחוקה מהמרשם, פורשה בפסיקה כמושתתת על בחינתם של שני יסודות מרכזיים: הראשון, עניינו בזהות מבקש החייאת החברה, ובמסגרתו תיבחן ידיעת המבקש אודות מצבו המשפטי של הנכס והימצאותו ב"מעגל הפנימי" של החברה והשני, הוא המטרה לשמה מבוקשת החייאתה, קרי האם ביטול מחיקתה נועד לביצוע פעולות שהחברה נדרשת לבצע לפי דין ולפעולות פורמאליות הקשורות לפירוקה או שמא לשם המשך פעילותה".

השופט קבע כי בעלי הדירות בבניין מצויים ב"מעגל הפנימי" של החברה המחוקה וחבים בחובותיה בד בבד עם ההנאה מהזכויות הנלוות אליהם.  עוד נאמר בהחלטה: "המטרה לשמה מבוקשת החייאת החברה בענייננו היא הסדרת הזכויות הרישומיות בבניין, לרבות רישום בית משותף וביצוע פרויקט תמ"א 38. להעברת הזכויות בנכס משם החברה אל בעלי הזכויות והוצאה מן הכוח אל הפועל של הסכמי המכר. במילים אחרות, לאפשר לבעלי המניות בחברה לפעול להשבחת נכס המקרקעין בדרך של פרויקט תמ"א 38. לפיכך צודק הרשם שמדובר בפעולה רצונית, רווחית המיטיבה את מצבם של המבקשים ואינה פעולה המתחייבת מכוח דין. אין מדובר בפעולה שמוטלת על החברה חובה לבצעה לפי דין, אלא בפעולה שבבסיסה תכלית כלכלית – הפקת רווח למבקשת ולבעלי הזכויות – ומשכך, איננה נכנסת לפטור הקבוע בתקנות".

השופט הוסיף: "לא נכון יהיה להתעלם מטענת הרשם לצורך באי העדפת חברות שהתרשלו בהסדרת תשלומי האגרה ונמחקו מרישומי הרשם בעקבות זאת, על פני חברות שפעלו כדין ושילמו חובותיהן לרשם במשך השנים, בבחינת למנוע מן המעוול ליהנות מעוולתו. זאת ועוד, מתן פטור מתשלום אגרה לתקופת מחיקתן של החברות עשוי להוביל לפרקטיקה נפסדת של מחיקת חברות במטרה לחמוק מתשלומי אגרה והחזרתן אל המרשם תוך פטור מתשלום או תשלום מופחת".

בסופו של דבר קבע השופט כי בנסיבות העניין ובאיזון האינטרסים השונים, החברה היזמית תמלא את תנאי רשם החברות לרבות פירעון חוב האגרות ולאחר מכן החברה תוחיה כמבוקש.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות