ועדת ערר: "יש טעם לפגם בכך שמבקש היתר מודע מראש לכך שהבקשה שהגיש חורגת באופן משמעותי ביותר מהוראות התכניות החלות, ואף על פי כן מגיש ערר על דחיית בקשתו להיתר"
ועדת הערר המחוזית בתל אביב דחתה ערר שהגישו שתי חברות יזמיות, "פסגות גבעתיים בע"מ" ו"א.ם אמטיסט פיתוח בע"מ", שביקשו להקים פרויקט תמ"א 38 ברמת השרון, זאת לאחר שקבעה כי הבקשה להיתר חורגת באופן מהותי מהתכנית שאושרה על ידי הועדה המחוזית לעניין תמ"א וחלה בעיר.
הערר שהגישו החברות נוגע לשני בתים צמודי קרקע ברחוב תרשיש ברמת השרון המחוברים בקיר משותף חלקי. המבנים הממוקמים במגרש בשטח של 805 מ"ר נבנו בהתאם לשני היתרים נפרדים שניתנו בשנות השבעים.
הועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון דחתה בקשה להיתר להריסת מבנים קיימים ובניית בניין חדש לפי תמ"א 38 כולל מרתף, חניה קומת קרקע, 3 קומות מגורים וקומת גג חלקית. במסגרת ההקלות ביקשו החברות היזמיות הגדלת מספר יח"ד בשיעור 23 אחוזים – סה"כ 11 יחידות דיור מבוקשות במקום 9 יח"ד המותרות עפ"י תכניות ותמ"א 38.
החברות היזמיות: תוספת יח"ד לא תכביד על התנועה
בערר שהגישו החברות היזמיות בעקבות הדחייה, נטען כי הבקשה להיתר תואמת את הוראות תמ"א 38 וכן את הוראות תכנית רש/3838 שהיא תכנית שאושרה על ידי הוועדה המחוזית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, אשר חלה ברמת השרון, למעט תיקונים הנדרשים בעקבות שינויים שחלו מאז הגשת הבקשה ועד לאישור תכנית רש/3838.
לטענת החברות, הן סבורות כי הוועדה המקומית רשאית להתיר 11 יחידות דיור בהליך של הקלה, אך הן מוכנות לצמצם את מספר יחידות הדיור שהתבקש על ידן.
לעמדת העוררות, הבקשה לא פוגעת באופייה של הסביבה שמאופיינת בבתים צמודי קרקע לצד בתים משותפים. עוד הן טוענות שדווקא מיקומו של המגרש, בקצה הרחוב, באזור בו הוא מתרחב, יחד עם הפרשי הגובה בין רחוב התרשיש לרחוב השדמה הגובל בו ממזרח, שמביא לכך שגובה המבנה המתוכנן לא יעלה על גובהו של המבנה הגובל ברחוב השדמה, מסייע להשתלבות המבנה המתוכנן בסביבה. הן הדגישו את חשיבות ההתחדשות העירונית ותוספת יחידות דיור בשטחים בנויים.
באשר לנימוק שהובא בהחלטת הוועדה המקומית בכל הנוגע לעומס התנועתי, טוענות העוררות כי תוספת יחידות הדיור המבוקשת לא תכביד על התנועה ברחוב וכי מדובר בתוספת מינורית ברחוב שרוחב הכביש בחלק הפנימי ביותר שלו מול החלקה נשוא הבקשה מתרחב ועומד על יותר מ – 15 מ'.
הוועדה המקומית: סטייה ניכרת של מאות מ"ר
מנגד טענה הועדה המקומית כי לא ברור כיצד ניתן להגיש ערר כאשר אין מחלוקת שהמבוקש בבקשה מהווה סטייה ניכרת של מאות מ"ר ולא עומד בדרישות תכנית רש/3838. לדבריה: "אין מדובר באי התאמה קלה שניתן לתקנה באופן שאינו מביא לשינוי מהותי בבקשה, אלא בצמצום של מאות מ"ר כמו גם אחוז ניכר של יחידות הדיור שהתבקשו. מטעמים השמורים עם העוררות, הן בחרו שלא לתקן את הבקשה להיתר לפני העלאתה לדיון נוסף בוועדה המקומית, ולא להתאימה להוראות תכנית רש/3838".
הועדה הוסיפה עוד כי המבנה המבוקש יהווה נטע זר ברחוב המאופיין במבנים בני שתי קומות ויפגע באופייה של הסביבה וכי מדובר ברחוב צר שכל יחידת דיור נוספת תכביד את בעיית התנועה והחניה הקיימת בו.
המתנגדים המתגוררים ברחובות הסמוכים שבו ופרטו בתשובותיהם לערר את התנגדויותיהם לבקשה, בפרט בכל הנוגע לאופייה ומרקמה של השכונה, הקושי התנועתי, והמטרד שיהווה המבנה המבוקש שיהיה חריג לסביבתו, לו יאושר.
לאחר שוועדת הערר שמעה את טענות הצדדים ואף ערכה סיור ברחוב, היא החליטה לדחות את הערר שהגישו החברות היזמיות. הועדה קבעה בהחלטתה: "העוררות היו מודעות להליך התכנוני שהוביל לאישורה של רש/3838, והראייה לכך היא שהן ביקשו הקלה לתוספת יחידות דיור (ומכאן שידעו שתכנית רש/3838 המתהווה מגבילה את תוספת יחידות הדיור, בניגוד לתמ"א 38 שאינה כוללת הוראה דומה). בנסיבות אלה היה לעוררות זמן רב לתקן את הבקשה ולהתאימה גם להוראות תכנית רש/8383 וזאת עוד לפני שהבקשה עלתה לדיון בהתנגדויות בפני הוועדה המקומית בדצמבר 2017.
"מקובלת עלינו טענת הוועדה המקומית וטענת המתנגדים לפיה החריגות שבבקשה להיתר הן מהותיות ומשמעותיות ובמקרה הזה היקף החריגות הוא כזה שאינו מצדיק להתערב בהחלטתה של הוועדה המקומית לדחות את הבקשה ולהורות על אישור הבקשה בתנאים שמשמעותם שינוי מהותי של הבקשה".
עוד קבעה ועדת הערר: "אנו סבורים כי יש טעם לפגם בכך שמבקש היתר מודע מראש לכך שהבקשה שהגיש חורגת באופן משמעותי ביותר מהוראות התכניות החלות, ואף על פי כן מגיש ערר על דחיית בקשתו להיתר".
ועדת הערר ציינה כי התרשמה כי מדובר ברחוב שמתאפיין בבנייה נמוכה: "אמנם, במאזן בין הצורך לחזק מבנים לבין שמירה על צביון שכונת המגורים, יכול שאינטרס חיזוק המבנים יגבר, אך אנו סבורים כי אין לשלול את האפשרות של מתן תמריצים באופן חלקי בלבד, מקום בו אינטרס החיזוק קטן יחסית בהתחשב במספר יחידות הדיור הקיימות ובאפשרות לממש גם זכויות תב"עיות שטרם נוצלו".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
