בפאנל "מי מזיז את הפרויקט?" בכנס הנדל"ן השנתי של מגדילים מתחו יזמים, ראשי רשויות ונציגי המדינה ביקורת על התמשכות הליכי התכנון, המחסור בתשתיות והיעדר גוף מתכלל. ראש עיריית נס ציונה: "כל יועץ מלך – תוקע לנו חודשים"; רמ"י: "המדינה רצה אבל התשתיות נשארות מאחור"; אבי פרץ: "בסוף הכול מתכנס למנהלי הקרקע שחושבים שהם בעלי הקרקע ותוקעים אותנו בסוף הדרך"
האם החסם המרכזי לקידום פרויקטי מגורים והתחדשות עירונית הוא התכנון, הרישוי, התשתיות או דווקא הכדאיות הכלכלית? סוגיה זו עמדה במרכז פאנל "מי מזיז את הפרויקט? המקום שבו המדינה, העיר והיזם נפגשים כדי להכריע", שנערך במסגרת כנס מגדילים. במהלך הדיון עלו ביקורות מצד יזמים וראשי רשויות על התמשכות הליכים, ריבוי גורמים מעורבים והיעדר גורם אחד שמרכז את כלל התהליך.
רמה אורם, מנכ"לית קבוצת גנור, סיפרה על פרויקט התחדשות עירונית בירושלים שהושלם לאחר יותר משני עשורים. "22 שנים. הדיירים כולם קיבלו את הדירות, אבל זה פרויקט שנכתב בדם", אמרה. לדבריה, אף שעיריית ירושלים נחשבת לאחת הרשויות המתקדמות בתחום, עדיין קיימים פרויקטים שנמשכים זמן רב מדי. "הבירוקרטיה ארוכה ומסורבלת, וכל פעם שקורה משהו אנחנו נתקעים בעוד אגף שנפתח ועוד בירוקרטיה".
לדבריה, "עד שלא יקום גוף שיאגד את כל התחנות והשלבים, יהיה לוח זמנים קצוב ותהיה בקרה כמו שצריך – לא יזוז שום דבר". אורם התייחסה גם לשחיקת הרווחיות בפרויקטים ארוכי טווח. "יש לנו פרויקט בירושלים שהתחלנו ב-2018. מי חשב אז על קורונה, מלחמה, סגירת הפועלים הפלסטינים ועלויות חדשות? זו שחיקה של רווחיות".
תמר פוריה, סמנכ"לית התכנון של ICR, אמרה כי העיכובים פוגעים בכל הצדדים המעורבים. "רשות מקומית שהתהליכים אצלה מתארכים גם היא מפסידה", אמרה. לדבריה, אין גורם אחד שאפשר להאשים. "אין פה אשם אחד. התהליכים מורכבים ולא סטריליים". היא ציינה כי לאורך השנים נעשו ניסיונות לשיפור באמצעות רישוי זמין, מכוני בקרה וכעת גם רישוי עצמי. "כל תהליך כזה קצת הזיז את הגבינה", אמרה, אך הוסיפה כי נדרש מנגנון בקרה מקצועי ואפקטיבי ברמה הלאומית.
רון רקח, מנהל רשות הרישוי הארצית במינהל התכנון, הציג את פעילות המסלול שנועד לסייע בקיצור תהליכים. לדבריו, "רשות רישוי ארצית זה דבר חי וקיים", והסביר כי המטרה היא לבחון בתוך שישה חודשים מהגשת הבקשה להיתר היכן נמצאים החסמים. "החלטנו לקיים דיון ולראות איפה הדברים עומדים. קיימנו דיון ראשון במתחם האלף בראשון לציון וההחלטה הייתה WIN-WIN לכולם". רקח הדגיש כי היתרון המרכזי של הרשות הארצית הוא ביכולת לרכז סביב שולחן אחד גופים כמו חברת החשמל ומקורות. "כל התשתיות מגיעות אלינו. הבעיה היא התקצוב והביצוע".
אבי פרץ, מנכ"ל חברת RE-NEW, אמר כי בפריפריה האתגרים שונים לחלוטין מאלה של אזורי הביקוש. "צריך לדבר בשפה שיבינו אותה", אמר. לדבריו, הרשויות המקומיות בפריפריה מתמודדות עם שנים של מחסור בהשקעות בתשתיות, בחינוך ובשירותים ציבוריים. פרץ מתח ביקורת גם על רשות מקרקעי ישראל וטען כי פרויקטים רבים נתקעים סביב סוגיות קרקע ותשתית. "בסוף הכול מתכנס למנהלי הקרקע שחושבים שהם בעלי הקרקע ותוקעים אותנו בסוף הדרך". לדבריו, ברוב המקרים הבעיה אינה בשלב הרישוי אלא בשלב התכנון. "בדרך כלל ברישוי כבר אין בעיה. האתגרים הם בתב"עות".
מאיר שטאובר, מנהל אגף פיתוח ברשות מקרקעי ישראל, השיב כי המדינה מצליחה לקדם תוכניות בקצב מהיר יותר מאשר את התשתיות הנדרשות להן. "המדינה רצה אבל התשתיות נשארות מאחור", אמר. לדבריו, במקרים רבים ניתן לקדם תוכניות ואף לשווק קרקעות, אך בהמשך מתברר שחסרות תשתיות חיוניות כמו מט"שים, מחלפים, קווי מים ופתרונות ניקוז. "בסוף עוצרים כי אין מקום במט"ש וצריך להקים אותו". שטאובר קרא להקמת מטה דיור שיתכלל גם את תחום התשתיות.
ראש עיריית נס ציונה, שמואל בוקסר, טען כי הרשויות המקומיות אינן צוואר הבקבוק. לדבריו, בנס ציונה ניתן לקדם תוכניות במהירות רבה. "יזמים היום ב-3 חודשים מקבלים אצלי אישור במליאת מועצת עיר", אמר. לטענתו, העיכובים המשמעותיים מתחילים דווקא לאחר מכן. "למה לוקח 3-4 שנים? זה לא אצלי, זה למעלה". בוקסר מתח ביקורת חריפה על ריבוי היועצים בתהליכי התכנון. "כל יועץ מלך. נכנסת תוכנית להפקדה, מתעורר יועץ תנועה שהחליט שכל התכנון לא טוב וזה תקוע חצי שנה". לדבריו, "הבעיה שלי בתור ראש עיר היא שלא נותנים לי לעבוד".
צחי אבו, מנכ"ל ובעלים קבוצת אבו, טען כי האיום הגדול ביותר כיום הוא דווקא הכלכליות של הפרויקטים. "אנחנו צריכים להפסיק להסתכל על הכיס של היזם", אמר. לדבריו, תוכניות רבות אושרו על בסיס הנחות כלכליות שכבר אינן רלוונטיות. "עלויות הביצוע קפצו בצורה דרסטית, מחירי הדיור במקרה הטוב לא עלו, וזה שחק את הרווחיות". אבו הזהיר כי היקף הבעיה גדול בהרבה מכפי שנהוג לחשוב: "אם לפני כמה חודשים חשבתי ש-20% מהתב"עות לא יצאו לפועל בגלל כדאיות, אז כבר 40%-50% מהפרויקטים שאושרו עם תב"ע מאושרת, בעקבות עליית מחירי הביצוע והתשומות וירידת מחירי הדיור, נהיו לא כלכליים. הפרויקטים לא ייצאו לפועל". לדבריו, המדיניות המתמקדת בצמצום הרווח היזמי פוגעת דווקא ביכולת לממש את הפרויקטים. "כל זה כי מישהו הסתכל כמה היזם ירוויח. אם היו נותנים לו יותר להרוויח, הוא היה משלם יותר והייתה יותר ודאות".
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
מכירים מישהו שצריך לקרוא את הפוסט? שתפו אותו. ?
