יורי גמרמן: "בלי כדאיות כלכלית פרויקטים של התחדשות עירונית לא ייצאו לפועל"

המלחמה האחרונה והפגיעות הקשות בעורף הישראלי חידדו את הצורך בקידום מהיר של התחדשות עירונית, בהרחבת המיגון ובשיקום מתחמים שנפגעו. סוגיות אלה עמדו במרכז פאנל "שכונות ללא מחסה – הפצצה המתקתקת של ישראל", שנערך במסגרת הכנס השנתי של אתר מגדילים ועסק באתגרי השיקום, התכנון וההתחדשות העירונית ביום שאחרי המלחמה.

עו"ד ירון טיקוצקי, שותף מייסד במשרד דורון טיקוצקי ושות' שהנחה את הפאנל, אמר כי חוק השיקום באמצעות התחדשות עירונית יצר מנגנונים חדשים שנועדו לתת מענה למציאות שנוצרה בעקבות המלחמה. לדבריו, "צעד משמעותי נעשה במסגרת חוק שיקום בדרך של התחדשות עירונית שגילם חשיבה מחוץ לקופסה", וציין כי החוק כולל בין היתר "הורדת הרף של הרוב הדרוש, מנגנון BUYOUT והתערבויות רגולטוריות של יזמים שיכולים להתקדם בפרויקטים האלה". 

ראש עיריית רחובות, מתן דיל, התייחס לפגיעות שספגה העיר במהלך המלחמה וסיפר כי שלושה טילים פגעו ברחובות. "העין לא תופסת את הנזק הגדול", אמר. "הטיל הזה פגע ב-200 בניינים, בתוכם שבעה בניינים ציבוריים עירוניים. גם בניין העירייה הושבת". לדבריו, "הלקח המרכזי בתוך האירוע המשברי הזה הוא שאי אפשר להסתכל רק על המבנים שנהרסו אלא בראייה מרקמית רחבה". דיל הוסיף כי עיריית רחובות החלה לפעול מיד לאחר הפגיעה: "עיריית רחובות לא שקדה על השמרים. מהרגע הראשון צללנו לתוך תכנון", וציין כי העיר הייתה בין הראשונות שנכנסו למסלול שהגדיר החוק החדש.

בהתייחס לחשיבות העבודה מול התושבים אמר דיל: "במתחם של ההרס אנחנו נפגשים עם הדיירים, משקפים להם את המצב, מסבירים להם שהכי נכון להסתכל על התכנון, להבין את הזכויות וללכת עם יזמים גדולים ומשמעותיים". לדבריו, "המון תלוי בביטחון שאתה נוסך בתושבים ובשיח איתם".

אדריכלית אתי אפרתי-אריה, מתכננת הוותמ"ל במינהל התכנון, אמרה כי הוותמ"ל נערכת לקלוט מתחמים נוספים שנפגעו במלחמה. "אנחנו נדרשים לקצר גם את התהליך הטרום-סטטוטורי", אמרה, "כדי להגיע לאותו תוצר תכנוני ישים ואיכותי בלוח זמנים קצר משמעותית". לדבריה, "ההתחדשות העירונית בצפון ובדרום היא משימה לאומית שכולנו מגויסים לה".

אפרתי-אריה התייחסה גם לסוגיית הכדאיות הכלכלית בפרויקטים ואמרה כי "תקן 21 שמדבר על אחוז הרווח לא מספר את כל התמונה". לדבריה, לעיתים ניתן לשפר את הכדאיות באמצעות הפחתת תקני חניה, צמצום יחידות דיור או הקטנת התמורות, אולם לא תמיד מדובר בפתרון הרצוי. "המטרה של כולנו היא למצות את כושר הנשיאה של השטח", אמרה. "הצפיפות היא חלק מהיתרון של התוכנית החדשה שמאפשרת לתת שירותים טובים יותר ברמה העירונית". עוד הוסיפה כי "זה לא פתרון בית מרקחת, צריך להפשיל שרוולים ולכלכלך את הידיים".

מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יורי גמרמן, אמר כי החוק החדש מציב אתגר משמעותי למדינה. "החוק יוצר לנו אתגר שאפתני מבחינת לוחות זמנים והתארגנות", אמר. לדבריו, הרשות כבר מקדמת מתחמים שנפגעו ברחובות, ערד, דימונה, רמת גן, תל אביב, חיפה וערים נוספות. "את רוב הבתים שנפגעו אנחנו כבר למעשה קידמנו להתייעצות ראשונה", אמר.

גמרמן הדגיש כי סוגיית הכדאיות הכלכלית היא תנאי בסיסי להצלחת ההתחדשות העירונית. "לגבי היעדר כלכליות, ברור שהשוק בקיפאון ויש נסיגה של המחירים. כולם מברכים על כך, מצד שני זה פגש את ההתחדשות". לדבריו, "קודם כל צריכה להתבצע בדיקה של כלכליות, במיוחד באזורי ביקוש. אחר כך להתאים את התכנון. בלי כלכליות הפרויקטים לא ייצאו הפרויקטים". הוא הוסיף כי הרשות פועלת מול מינהל התכנון לקידום מהלכים שיסייעו לשפר את הכלכליות גם בתוכניות שכבר אושרו.

סוגיית המתחמים התקועים והיזמים שאינם מסוגלים לקדם פרויקטים חזרה שוב ושוב במהלך הדיון. פולי טטרו, מייסד ומנכ"ל טופ קפיטל, אמר כי יזמים גדולים שמגיעים לקדם פרויקט פינוי-בינוי מגלים לא פעם ש"הנסח מלוכלך" על ידי יזמים קטנים שפעלו במקום בעבר. לדבריו, "אף אחד לא טרח להסיר את הערות האזהרה ששמו על הנסח". טטרו הדגיש כי גופי המימון חייבים לבצע בדיקות מעמיקות: "אנחנו רוצים לדעת שהיזם יודע להתחיל ולסיים את הפרויקט, שהוא לא אופורטוניסט".

מיכל גור, מנכ"לית פרץ בוני הנגב, אמרה כי "אנחנו לא יכולים לחיות עם מתחמים מלוכלכים". לדבריה, יש צורך בקמפיין ציבורי שיסביר לבעלי דירות את המשמעות של חתימה מול גורמים שאינם בעלי יכולת מתאימה. "צריך להגביר את המודעות של האנשים ולהסביר להם מה הנזק שהם גורמים לעצמם כשהם הולכים וחותמים לגוף שאינו איתן כלכלי, אינו מנוסה ואינו מוסמך", אמרה. "בעלי הבתים נמצאים במלכוד, לא יכולים לצאת ממנו, וכולנו נפגעים מזה".

קובי אופק, יו"ר ובעלים קבוצת אופק, טען כי אחד החסמים המרכזיים כיום הוא דווקא בתחום התשתיות. הרשויות משיתות על היזמים מטלות ציבוריות כבדות שלעיתים הופכות את הפרויקטים ללא כלכליים. תחום ההתחדשות העירונית צריך להפוך למשימה לאומית, אני קורא מפה לראש הממשלה ולשרים הרלוונטיים לשים את הנושא בראש סדר העדיפויות הלאומי, לכל אזרחי ישראל ראוי שיהיה דירות ממוגנות, ראינו במלחמות מול איראן כמה אזרחים שילמו בחייהם ".

אבי חבר, בעלים ויו"ר קבוצת א. חבר, הצטרף לביקורת על תופעת היזמים חסרי הניסיון. "אני רואה תופעה של אנשים שהחתימו דיירים ואוחזים אפילו ב-70%, אבל נמצאים במצב שהם לא יכולים להוציא פרויקט לפועל", אמר. לדבריו, "אין כסף, אין ניסיון, אין גב פיננסי". עוד הוסיף כי "הנושא של התחדשות עירונית חייב לקבל תקינה מסוימת, מדד יזמים בדיוק כמו שיש מדד קבלנים". לדבריו, "לא ייתכן שכל אחד יקום בבוקר, ייקח מזוודה ויחתים".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן