תמ"א 38 2 | תמ"א 38 2 | חיים מאירוביץ // אלון קירה

היתרונות והחסרונות של תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 – מה עדיף?

מה ההבדל בין שני המסלולים ואיזה מהם עדיף לבחור? כל המידע והתשובות במדריך שלפניכם

מגדילים 17.09.2018

תמונה: מאירוביץ' // צילום: אלון קירה

מאת: חיים מאירוביץ' , בעלים ומנכ"ל  של קבוצת מאירוביץ'

תמא 38 2 מול תמא 38 1

תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, שאושרה ב 2005 ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ובניה,  היא אסופת תקנות שתפקידן העיקרי הוא להתמודד עם הסכנה של רעידת אדמה בארץ, זאת באמצעות חיזוק היסודות של הבניין או החלפתן. בעצם תמ"א 38 מאפשרת לקבל היתר בניה לחיזוק מבנה והוספת זכויות בניה ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת על הקרקע.

 

ההבדלים בין מסלול תמא 38 2 לתמ"א 38 1


על פי התכנית כל הבניינים  שנבנו לפני ינואר 1980 אינם עומדים בדרישות התקן הישראלי לעמידות בפני רעידות אדמה ועל כן זכאים לתמ"א 38. מדובר כאמור במאות אלפי בניינים ברחבי הארץ הזקוקים לחיזוק יסודות על פי החוק .  על מנת לעודד יזמים לבצע את חיזוק המבנים הוחלט להעניק תמריץ כלכלי ליזמים שיבחרו לבצע פרויקט שכזה בדמות זכויות בנייה מוגדלות המוקנות מכורח התמ"א ולעיתים משולבות גם עם תכניות התב"ע הלא מנוצלות של בניין מסוים.  

 

בהתחלה כאמור הייתה תמ"א 38/1 שעל פיה ניתן היה אך ורק לחזק את המבנה הקיים ולהוסיף לו זכויות בהתאם למה שמקנה התמ"א – עד שתי קומות . אך מאחר ותכנית זו לא גרמה למספיק ביקוש ולא התאימה לכל בניין שכן במקומות רבים הבניין הישן הוא גם בעל מיעוט ניכר של דירות ועל כן ליזם לא הייתה כדאיות כלכלית לקדם שם פרויקט, הוחלט לקדם תיקון חדש לחוק וכך "יצא לאור"  תמ"א 38/2 – הריסה ובניה מחדש. במסגרתו ניתן לנצל יותר זכויות בניה משני התכניות על הקרקע – התמ"א והתב"ע . כך הפכו פרויקטים רבים לכלכליים יותר עבור יזמים פוטנציאליים.

 

יתרונות וחסרונות של שני המסלולים


יתרונותיה הבולטים ביותר של תמ"א 38 2 נעוצים בעובדה שלמעשה בונים בניין מראשיתו.  העובדה שהורסים כליל את הבניין ומאפשרים תכנון חדש על מגרש נקי , מאפשרת לנצל בצורה אחרת וחכמה יותר את המגרש . אין צורך להתאים את התכניות החדשות למשל לאילוצים של הבניין הישן, הקיים כמו שיש לבצע בתמ"א 1. מאידך חיסרון של תמ"א 38 2 ביחס לתמ"א 1 הוא באורך הזמן ובמורכבות הפרויקט, וכן בגודל הדירות שמתקבלות.

 

מבחינה בטיחותית וקונסטרוקטיבית– לצורך עמידותו של הבניין ברעידות אדמה ואל מול סכנת פגיעתם של טילים  עדיפה תכנית תמ"א 2 על תמ"א 1. מאחר ובתמ"א 38 2 כאמור מפנים את הדיירים ומתחילים בעצם את הבניה מהתחלה במגרש ריק,  ניתנת אפשרות לבנות יסודות חזקים הרבה יותר – וזוהי כאמור המטרה הראשית למענה חוקק החוק. בתמ"א 1 , חיזוק המבנה מתבצע בעיקר בצורה חיצונית ולפעמים גם דרך המדרגות , אך מאחר ולא הורסים את הבניין, לא מתאפשר להחליף את היסודות אלא רק לחזק אותן.

 

מצדם של הדיירים יש הבדל משמעותי בין תמ"א 38/1 ל תמ"א 38/2, הנוגע לאיכות החיים, אותו הם צריכים לשקול, בעיקר בתקופת הבנייה.  בתמ"א 1 הדיירים יחיו בדירותיהם במהלך הבניה ויאלצו לסבול בזמן שהם חיים פשוטו כמשמעו באתר בניה, את הרעש והלכלוך. בעוד שבתמ"א 38 2 עוברים הדיירים על חשבונו של היזם בד"כ להתגורר בשכירות ,  לתקופת הבניה לדיור חלופי השווה ברמתו לפחות לדירות בהם גרו.

 

איכותו של הבניין – בתמ"א 38 2 לאדריכל יש את היכולת לתכנן בניין חדש מהיסוד ולצופף את הדירות בצורה חכמה הרבה יותר ובכך מתאפשר לו לחלק את השטחים הציבוריים בבניין גם בצורה חכמה יותר ולמשל להשקיע יותר בלובי גדול ומפואר ועוד ובתמ"א 1 התוספת היחידה היא לדירות עצמן.

 

חניות – בתמ"א 1 קשה יותר לייצר חניות מאותה הסיבה. אין את יכולת לייצר מקום נוסף יש מאין כשהבניין המקורי נשאר על תילו ואילו בתמ"א 2  האפשרות קיימת, שכן המגרש נקי וניתן להקצות יותר שטח לחניון , באמצעות תכנון וציפוף נכון יותר של הזכויות במגרש.

 

שווי הדירות – במידה ושטח הדירות גדל באותו היחס בין תמ"א 1 לתמ"א 2 שווי הדירות בתמ"א 2 יהיה גבוה יותר על פי הערכות שמאים מאשר בתמ"א 1  בסדר גודל של בין 10%- 15% . זאת מכיוון שכל הפרויקט וכך גם הדירה שמקבל הדייר הוותיק חדשים בעוד שבתמ"א 1 מדובר רק בהגדלת שטח הדירה ולא בדירה חדשה.

 

מנגד בתמ"א 38/1 בדרך כלל הרשות המקומית תיתן היתר בניה מהר יותר מתהליך של תמ"א 38/2 שהוא הריסה ובניה מחדש ולכן נחשב למורכב יותר. על כן פרויקט של תמ"א  38/1 גם יתחיל ויסתיים מהר יותר. זאת מכיוון שבתמ"א 2 נדרשות הרשויות לאשר ליזם תוספת של יותר יחידות דיור וחניות לפרויקט. הרשויות עצמן טוענות שאין ביכולתן לעיתים קרובות את התשתיות הנדרשות ליחידות דיור כה מרובות .

 

הבדל משמעותי נוסף בין תמא 38/1 לתמא 38/2

עוד הבדל מהותי הנוגע לעניין החוזי בין תמ"א 38/2 לבין תמ"א 38/1 הוא שקיים הבדל גדול בערבויות ובדגשים בהתקשרויות בין תמ"א 38/1 ל-תמ"א 38/2 – בעוד שהראשונה מגלמת בתוכה סיכון, כי הבנייה תופסק והדיירים יאלצו למצוא יזם אחר אך, הם עדיין נשארים בדירותיהם ויכולים להמשיך בחייהם, הרי שהפסקת הבנייה בתמ"א 38/2 עשויה להביא למצב של פגיעה בדייר שנאלץ לשכור על חשבונו דירה ואין לו דירה לשוב אליה עד שיימצא מחליף ליזם.

 

קבוצת מאירוביץ' מתמחה בייזום נדל"ן והתחדשות עירונית. בנוסף החברה פועלת בתחומי בניה למגורים, מבני ציבור, מסחר, תשתיות ושטחים ציבוריים.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות