עו"ד שלומי הדר
עו"ד שלומי הדר

זכויות בניה עתידיות – מה מעמדן ואיך נשמור עליהן?

בעקבות פס"ד חדש שניתן בעליון, אומר עו"ד שלומי הדר: "חשוב לתת דגש גם לזכויות עתידיות שקשה לצפות אותן ואת השלכתן"

מגדילים 13.11.2017

מאת: שלומי הדר, עו"ד – משרד ג'ון גבע, הדר עו"ד ומגשרים

ביום 23.10.17 ניתן בבית המשפט העליון (מ' נאור, ס' ג'ובראן וח' מלצר) פסק דין בהליך ערעור שהתנהל בין נציגות בית משותף בתל אביב לבין חלק מדייריו ('פסק הדין'). בית המשפט דן בשאלה, מי זכאי ליהנות מזכויות בניה שנוספו לבניין אותן ביקשו לנצל חלק מהדיירים לצורך השלמת קומה בה ממוקמות דירותיהם. אותם דיירים טענו כי ישנה הסכמה של יתר הדיירים לפיה זכויות נוספות שתהיינה בעתיד לא תהיינה חלק מהרכוש המשותף.

נושא זכויות הבניה ללא ספק מעורר מתח ושאלות רבות במגוון רחב של עסקאות מקרקעין וזאת למרות שרבים לא מייחסים לכך חשיבות.

זכויות בניה אינן מהוות "שטח" בבית משותף

סעיף 71א לחוק המקרקעין קובע, כי "זכויות בניה" הן זכויות לבניה בבית משותף לפי תכנית בת-תוקף כמשמעותה בפרק ג' לחוק התכנון והבניה. בפסק הדין נקבע בהתאם לשורה של פסקי דין והלכות קודמות, כי זכויות בניה אינן מהוות "שטח" בבית משותף אלא מבטאות אפשרות לניצול הקרקע לבניה לפי דין. עוד נקבע, כי זכויות הבנייה מהוות נכס ועל כן יכול שתהיינה מושא להסכמות חוזיות, מה שמאפשר ויתור עליהן ואף העברתן לאחר.

הערעור נדחה
השאלה, האם הייתה הסכמה להחריג זכויות בניה כנכס משותף לכלל הדיירים היא שאלה שתלויה בנסיבות ובראיות וכמו במרבית המקרים הבנת ההסכם מצריכה גם את פרשנותו. לשם מלאכת הפרשנות בוחנים בתי המשפט, בין היתר, את אומד דעת הצדדים וכוונתם בהסכם ובכלל זה, בוחנים, האם המוכר הותיר בידיו את החופש לבצע שינויים בתכנית בניין העיר ואת התנהגות הצדדים לאחר חתימת ההסכם.

בעניין שנבחן בפסק הדין, הסכמי המכר, המפרט והתקנון העלו הסכמות ברורות המאפשרות ליזמים ולחברה הקבלנית לנצל את זכויות הבניה העתידיות לטובת חלק מהדירות ועל כן, הערעור באותו מקרה נדחה ופסק הדין של בית המשפט המחוזי (כב' השופט י' פרגו) נותר על כנו.

ממקרה זה ניתן בהחלט ללמוד, כי על אף שתשומת הלב בעסקאות מקרקעין מופנית בעיקר לנכס קיים וממשי שלשמו נערכת העסקה ולגביו נערכות גם תכניות אדריכליות שיש בהן להמחיש את המבנה הצפוי, חשוב לתת דגש גם לזכויות עתידיות שקשה לצפות אותן ואת השלכתן על זכויות הצדדים לעסקה בעת החתימה על הסכם המכר.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020
נשמח לדבר אתך
נגישות