עו"ד תומר צליח // צילום: פיפל פוטוגרפי
עו"ד תומר צליח // צילום: פיפל פוטוגרפי

"יש בתחום הרבה חאפרים או מה שאנחנו מכנים קבלני חתימות"

עו"ד תומר צליח, מסביר בראיון ל"מגדילים" איך לנהל פרויקט במקצועיות

דניאל דותן 04.09.2017

עו"ד תומר צליח, מנהל בקבוצת צליח-רוטשילד משמש כחבר בפורום קניין ומקרקעין של הועד הארצי של לשכת עורכי הדין, בראיון ל"מגדילים" על חשיבות בחירת היזם המתאים בפרויקטים של תמ"א 38.

מהם הדברים העיקריים שצריך לדעת יזם מומחה בהתחדשות עירונית ותמ"א 38?
"התמ"א (במיוחד לאחר תיקון 3), בניגוד לתב"ע רגילה, אינה בהכרח זכות מוקנית אלא זכות הנמצאת בשיקול דעת הוועדה המקומית וצריך להכיר את מדיניות העירייה הרלוונטית שיכולה להיות שונה ביחס לאזורים שונים באותה עיר.
התמ"א גם מציבה אתגרים תכנוניים מיוחדים, כאשר לעיתים פרויקט תמ"א של 20 דירות שצריך להיבנות על חצי דונם ברחוב צר ועל גבי מערכות תשתית עירוניות ישנות עלול להיות הרבה יותר מאתגר מבחינה הנדסית, מאשר בניין של 20 קומות בשטח עם פיתוח חדש וכדי שהדברים יעשו בצורה טובה ונכונה יש צורך בצוות מהנדסים ומתכננים מצוין.
מעבר לכך, היזם חייב לדעת להתנהל מול מספר רב של בעלי קרקע שלא תמיד מפרגנים אחד לשני ולא תמיד אוהבים אחד השני וישנם פרויקטים שכדי להוציא עסקה לפועל היזם צריך להיות גם קצת פסיכולוג".

כיצד יזמים שאינם בקיאים בתחום, יכולים "להפיל" פרויקטים של תמ"א 38?
"ראינו לא מעט פרויקטים שנתקעו לאחר שהיזם היה סבור שניתן לקבל זכויות בניה מסוימות מכח התמ"א ולאחר מכן הסתבר לו שמדיניות העירייה במקום שונה ולא ניתן לקבל כל כך הרבה זכויות ומשכך הפרויקט הפך להפסדי מבחינתו ולמעשה "הפיל" את הפרויקט בדיעבד.
גם טעויות של קבלנים שאין להם ניסיון בניהול מו"מ עם בעלי קרקע מרובים עשויות "להפיל" הוצאתו לפועל של פרויקט. לדוגמה, יזם שלא פעל בשקיפות והבטיח תמורות שונות לבעלי קרקע באותו הבניין  הביא לפיצוץ העסקה כאשר בא לידיעת בעלי הקרקע שהתמורה אינה על בסיס שוויוני".

כיצד העדר הרגולציה על בחירת יזם שמומחה בתמ"א 38, מאפשרת ליזמים מסוגים שונים להיכנס לפרויקטים הללו, ומהן ההשלכות?
"פעם היינו קונים דירה מקבלן. חברה קבלנית היא חברה מקצועית שמפוקחת על ידי רשם הקבלנים. היום, לצערי, עיקר החברות אינן חברות קבלניות בכלל אלא חברות יזמיות בלבד שרק מתקשרות בהסכמים ואת הביצוע מעבירות לחברות אחרות. יזמות נדל"ן זה תחום פרוץ לחלוטין, אין כל רגולציה בתחום זה. כל אחד יכול להחליט בוקר אחד שהוא יזם נדל"ן. לא צריך לדעת כלום, לא צריך רישיון כלשהו ואין כל פיקוח על התחום.
זה לא נורא בפרויקט רגיל כשהיזם קונה את הקרקע בכספו. אבל, כאשר בעסקאות תמ"א היזם גם לא צריך לקנות את הקרקע – השילוב הזה של היעדר רגולציה והיעדר צורך בגב כלכלי כדי להתקשר בעסקה זימן לתחום התמ"א הרבה "חאפרים" או מה שאנחנו קוראים "קבלני חתימות" שרק מחתימים את בעלי הקרקע על עסקאות ואחר כך מחפשים למי למכור את העסקה אחרי שהם מרוויחים על גבם של בעלי הקרקע".

מהם היתרונות עבור הדיירים בבחירת יזם שמומחה לתמ"א 38?
"אין שום ספק שבעלי קרקע שרוצים שתצא עסקה לפועל, בזמן סביר ובתמורה הוגנת, חייבים להתקשר עם קבלן שיש לו ניסיון מוכח בתחום התמ"א.
התקשרות עם יזם, ורצוי קבלן, בעל ניסיון מוכח בפרויקטי תמ"א מצמצמת את פוטנציאל ההסתבכות בתהליך שעד לחתימת הסכם התמ"א; מבטיחה שמדובר בחברה רצינית שמבצעת פרויקטים ולא כזו שרק "עושה סיבוב" על הגב של בעלי הקרקע; מבטיחה שהתכנון המוצג לבעלי הקרקע בשלב המו"מ הוא בר ביצוע ולא רק חלום ומבטיחה שהפתרונות ההנדסיים יהיו הטובים ביותר לפרויקט".

כיצד הדיירים יכולים לבחור ביזם מומחה? מה עליהם לבדוק?
"בראש ובראשונה הדרך הטובה ביותר היא לבקש לראות פרויקטי תמ"א של אותו יזם שכבר בוצעו ונמסרו ולדבר עם בעלי הקרקע שם ורוכשי הדירות בפרויקט ולקבל מהם המלצות. לא צריך להתבייש לדפוק על דלת של דיירים בבניין ולבקש חוות דעת על הקבלן. איך היה התהליך? כמה זמן לקח? האם קיבלו את מה שציפו לקבל? אך הייתה העבודה מול שירות הלקוחות של היזם? וכדומה".

מהם האתגרים העיקריים עבור יזמים בפרויקטים של תמ"א 38 וכיצד מתגברים עליהם?
"היעדר הוודאות ביחס לזכויות הבניה הנובעות מהתמ"א. מצריך בדיקה מדוקדקת והיכרות עמוקה עם הגורמים הרלוונטיים ברשות המקומית. במיוחד כאשר הרבה מראשי הערים בגוש דן אינם מעודדים פרויקטי תמ"א.
קושי בניהול מו"מ עם מספר רב של בעלי קרקע. ההתקשרות בהסכם תמ"א עם מספר רב של בעלי קרקע מצריכה מהיזם הרבה מאוד סבלנות, אוזן קשבת לצרכים של בעלי הקרקע ולפעמים צריך להיות קצת פסיכולוג שלהם וכמובן מעל לכל, הכל חייב להיעשות על בסיס שוויוני ובשקיפות מוחלטת.
אתגרים הנדסיים ותכנוניים בפרויקטי תמ"א. כמובן שאין תחליף לצוות מהנדסים, יועצים ומתכננים טובים אשר יבטיחו לא רק את מציאת הפתרונות אלא גם שהפתרונות שינתנו יהיו הטובים ביותר.
בפני יזמים שאינם קבלנים עומד אתגר נוסף – למנות קבלן מבצע מתאים. לפרויקטי תמ"א הכרחי לבחור קבלן מבצע עם גב כלכלי מחד וניסיון ויכולות ועם מערך שירות לקוחות ראוי ומערך בדק ואחריות מאידך. זה לא אתגר פשוט כיוון שהחברות הקבלניות המובילות בשוק, אילו עם הניסיון, היכולות והגב הכלכלי – בדרך כלל לא תכנסנה לפרויקטי תמ"א ובטח שלא כקבלן מבצע בלבד".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות