רמת גן // צילום: SUTTERSTOCK
רמת גן // צילום: SUTTERSTOCK

הכרעה גבולית בבניין תמ"א 38 שמקדמת משה"ב

בית המשפט, בעקבות עתירה בגין פרויקט תמ"א 38 על גבול בני ברק ורמת גן: "טוב היה לו ועדת הערר הייתה מנמקת את קביעתה באשר לעוגנים הזמניים"

רונן דמארי 28.12.2017

בית המשפט המחוזי בתל אביב (בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים –ר.ד) הכריע לאחרונה בסוגיה מעניינת, במרכזה ניצב פרוייקט התחדשות עירונית הממוקם על גבול בני ברק ורמת גן. בין היתר נדרש בית המשפט לשאלה: האם וועדה מקומית אחת יכולה ליתן היתר בנייה לעוגנים בשטח וועדה מקומית אחרת?

העותרים מתגוררים בבנייני מגורים ברחוב אפשטיין 5 ו- 7 בבני-ברק. לטענתם, קו המגרש הדרומי של המקרקעין שלהם הינו קו התפר שבין הגבולות המוניציפליים של שתי הרשויות המקומיות בני-ברק ורמת-גן.

חברת משה"ב, מקדמת פרוייקט תמ"א 38 ברחוב הבנים 19 – 21 וברחוב הבנים 17 בעיר רמת-גן. העותרים טוענים כי במסגרת עבודות הבניה בפרוייקט ברמת גן, פלשה חברת משה"ב לבניין שלהם בבני-ברק בחפירה אופקית בעומק של 18 מ' מתחת לבתי העותרים, תוך שהיא בונה עוגני בטון גדולי מימדים לכלונסאות דיפון, ומשיגה את גבולם וזאת ללא זכות וללא היתר בניה מטעם עירית רמת גן או עירית בני ברק שלתחומה פלשו.

העותרים טוענים כי הפרסום לצורך התנגדויות בהתייחס לפרוייקט, לא כלל את ההקלות ואת השימוש בעוגנים, וכן התברר להם כי לאותם עוגנים לא ניתן היתר. לטענתם, כאמור, בשל העובדה שנמצאו העוגנים בבניינים ברחוב הבנים 19 – 21, עדיין ניתן לערער על ההיתרים בגין אותם בניינים.

הוגשה התנגדות לוועדה המקומית
בחודש אוקטובר ובחודש נובמבר 2013 הגישו העותרים התנגדות לוועדה המקומית לתכנון ובניה בהתייחס לשתי בקשות להיתר שהינן פרוייקט אחד, הן בהתייחס לרחוב הבנים 17 והן בהתייחס לרחוב הבנים 19 – 21, שעניינן הריסת בניינים קיימים והקמת בניינים חדשים במסגרת תמ"א 38-2. בהתאם לבקשות להיתר, החניונים והמרתפים לשלושת הבניינים הם משותפים. בעת שהוגשה התנגדותם של העותרים, טרם ניתן היתר בנייה לרחוב הבנים 17. בישיבה שקיימה הוועדה המקומית בסוף חודש נובמבר 2014, היא דחתה את התנגדות העותרים בעניין בניין מספר 17 ואישרה את החלטתה למתן היתר בניה לבניין מספר 17 מתן היתר לבניינים 19 -21 ניתן 3 חודשים קודם לכן.
בראשית דצמבר 2014 הגישו העותרים ערר על דחיית התנגדותם בו הם מציינים כי הודעת הערר מתייחסת רק לרחוב הבנים 17, למרות שהלכה למעשה, הוזכר בערר גם רחוב הבנים 19 – 21. העותרים מציינים כי בערר לא צוין דבר אודות העוגנים, מאחר שעובדת קיומם של העוגנים לא הייתה ידועה בשלב זה לעותרים.

האם נדרש היתר לעוגנים בחלקה גובלת?
לימים, לאחר שהתברר לעותרים דבר קיומן של העוגנים, הגישו העותרים, בינואר 2016 "בקשת הבהרה דחופה לוועדה המחוזית", בה עתרו לקבל תשובות לשאלות הבאות: האם נדרש בכלל לבקש ולקבל היתר בנייה לעוגנים אשר מוחדרים לחלקה גובלת? למי היה צריך להגיש את הבקשה להיתר בנייה לעוגנים במקרה שלפנינו: ועדה מקומית רמת גן או ועדה מקומית בני-ברק? האם ועדה מקומית אחת יכולה ליתן היתר בנייה לעוגנים בשטח ועדה מקומית אחרת?

ועדות התכנון: אין כל ממש בעתירה
ועדת הערר התבקשה לקבוע כי הבקשה להיתר לבניינים 19-21 לא כללה את עניין העוגנים ובשל עובדת אי הפרסום בעצם נשללה היכולת והזכות של העוררים לערער על הבקשה להיתר (לפחות בסוגיית העוגנים). עוד התבקשה הוועדה להאריך את המועד המאפשר הגשת התנגדות העוררים לבקשה להיתר הכולל את העוגנים. ועדת הערר קבעה כי ניתן היתר לעוגנים במסגרת היתר לבניית כלונסאות לצורך ביסוס הקרקע וכי אין צורך בהגשת בקשה נפרדת להיתר לעוגנים זמניים.
באותה החלטה של ועדת הערר נקבע כי החלטתה אינה מתייחסת להיתרים שעניינם בניינים 19-21 ברחוב הבנים, אשר אינם חלק מהדיון בבניין מס' 17, וכי ההחלטות הנוגעות להם חלף המועד לתקיפתם.

לדעת העותרים ההחלטה איננה ברורה וניתנת לפרשנות דו משמעית. לדעת העותרים לא ניתן היתר לעוגנים בהתייחס לבנים 19-21, ומשכך לא ניתן היתר כדין, והמועד לתקיפת ההיתר טרם חלף.

מנגד, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז והוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן, טענו כי אין כל ממש בעתירה ויש לדחותה על הסף או לגופה, מאחר "שאין העתירה מגלה כל עילה המצדיקה התערבות בהחלטת מוסדות התכנון, ולא נפלה כל טעות בהחלטת ועדת הערר המחוזית".

השופטת: "המדובר ב'מעשה עשוי'"
לאחר ששמעה את הצדדים, השופטת יהודית שטופמן, החליטה לדחות את העתירה וקבעה שאין צורך להתערב בהחלטתה של ועדת הערר.

בהחלטתה קבעה השופטת בין היתר: "סבורה אני כי כדין קבעה וועדת הערר כי הערר שעניינו בית מס' 17, איננו נוגע כלל לבניינים 19-21, אשר ההיתרים בגינם ניתנו זה מכבר, הבנייה בעיצומה אם לא לפני סיומה, והמדובר ב"מעשה עשוי", במובנו הנרחב ביותר. קביעות וועדת הערר בהתייחס לבניין מס' 17 אינן יכולות להשפיע על ההיתרים לבניינים 19-21 אשר ניתנו זה מכבר והבנייה בהם, כאמור, בעיצומה".
באשר לסוגיית העוגנים קבעה השופטת: "העוגנים הזמניים אכן הוחדרו לקרקע, ועל פי קביעת ועדת הערר, ההיתר לשימוש בהם ניתן במסגרת ההיתר לבניית כלונסאות לצורך ביסוס הקרקע. כך או אחרת, המדובר ב'מעשה עשוי', בבניינים המצויים בעיצומה של הבנייה או בסיומה, ולא נראה כי רלבנטי לעסוק עתה בסוגיית העוגנים הזמניים. איני סבורה, כלל ועיקר, כי סוגיית 'ההיתר' לעוגנים הזמניים, יכולה להקנות לעותרים, בשלב זה, זכות התנגדות להיתרים שניתנו לפני שנים, בגין מגרשים 19-21, שהבניה בהם בשלבי סיום.

"זאת ועוד, העוגנים הזמניים אשר נועדו לשמור על יציבות המבנים הגובלים בעת הבנייה, ותוך כדי החפירות, אין להם כל תפקיד לאחר שהושלמה בניית המרתף ובניית הבניינים מתקרבת לסיומה. העוגנים הזמניים סיימו, איפוא, את תפקידם, ואין מקום וצורך לעסוק בהם בשלב זה.

"מן הראוי לציין עוד כי העותרים אינם שוקטים על שמריהם, ומנהלים הליכים מרובים ומסועפים בגין הבנייה נשוא העתירה. כמובן, שזכאים העותרים להגן על זכויותיהם, אלא שהדרך לכך מן הראוי שתהיה סבירה והוגנת. מכל מקום, כאמור, לא נראה לי כי רלבנטית בשלב זה ההכרעה בעניין העוגנים, במיוחד כך משמדובר אך ורק בעוגנים בגין הבניינים 19-21 באשר בהתייחס לבניין מס' 17, ויתרה מבקשת ההיתר על התקנת עוגנים".  

עוד קבעה השופטת: "זאת ועוד, אכן נראה לי כי טוב היה לו ועדת הערר הייתה מנמקת את קביעתה באשר לעוגנים הזמניים, משעל פני הדברים החלטת ועדת הערר מיום 24.2.16 איננה מנומקת דיה. יחד עם זאת, בהתייחס לתמונה הכוללת, ובמיוחד משההכרעה בעניין העוגנים, המתייחסים למגרשים 19-21 איננה רלבנטית עוד, ומאחר שהמדובר במעשה עשוי, כפי שפורט בפסק הדין, אינני מוצאת הצדקה עניינית להחזרת הדיון לוועדת הערר, על מנת שתנמק את קביעתה".

למרות שדחתה את העתירה, השופטת החליטה שלא לפסוק צו להוצאות בשל העובדה שהחלטת ועדת הערר הצדיקה הרחבת-מה ונימוקים.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות