עו"ד דן הלפרט // יחצ
עו"ד דן הלפרט // יחצ

איך לבחור יזם לפרוייקט התחדשות עירונית ולהישאר בחיים?

מאת: עו"ד דן הלפרט

מגדילים 22.10.2017

יש יותר מאלף יזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי במדינת ישראל. כן… יותר מאלף…

הפופולריות הרבה של התחום רושמת עימה גאות מרשימה בכל תחומי העיסוק הנוגעים בו- יזמים, עורכי דין, מפקחי בניה, שמאים, אדריכלים. כמעט כולם שם. נראה כאילו כולם "עושים תמ"א 38".

ככל שעסקינן ביזמים, הרי שיש להיזהר ולהישמר. רובם אכן מקצועיים ובעלי ניסיון, אולם קיימים גם אחרים חסרי ניסיון, ששואפים "להיכנס לתחום" ויעשו כמעט כל מה שניתן על מנת לממש את שאיפתם. זה עלול להיות ממש מסוכן. ניתן להיתקל ביזמים שיציעו כמעט הכל, שהרי להבטיח אפשר תמיד, רק לא תמיד אפשר לקיים.

פיזור הבטחות שלא ניתן לקיים
יזם חסר נסיון וחסר בקיאות עלול להבטיח הבטחות שלא יוכל לקיים. מצב ביש זה עלול לקרות בשני מצבים- המצב האחד הוא טעות בתום לב של היזם שסבור בעצמו שניתן להציע הצעה מירבית לבעלים וזאת על בסיס בדיקות שגויות שביצע שהובילו אותו למסקנה מוטעית לגבי כמות הזכויות העומדת לרשותו בפרוייקט. המצב השני- הגרוע יותר- הוא אותו יזם המפזר הבטחות אשר הוא עצמו כבר יודע שלא יוכל לקיים והכל על מנת לזכות בפרוייקט.

לאחר גיבוש בעלי הדירות (דבר המהווה תנאי ראשוני לקידום ולהצלחת פרוייקט תמ"א 38 ופינוי בינוי) ולאחר קבלת הסכמתם העקרונית לקידום הפרוייקט, יש צורך באיתור יזם מיטבי לפרוייקט. משימה זו איננה פשוטה.

פעמים רבות אנו פוגשים בעלי דירות מבולבלים שאינם יודעים כיצד לבחור יזם מבין מספר יזמים המעוניינים בפרוייקט אשר הבטיחו להם הבטחות מפתות. מדובר בקושי אמיתי. בעלי הדירות משקיעים לעיתים מאמץ רב והרבה מאוד זמן בקיום פגישות עם יזמים פוטנציאליים המחזרים אחריהם. פגישות אלה מתקיימות לרוב במשרדים מפוארים וכוללות כיבוד מרשים ואף מצגות וברושורים צבעוניים ומושקעים.

אולם לרוב, לאחר קיום הפגישות הללו, מוצאים עצמם בעלי הדירות אובדי עצות מול ריבוי ההצעות, המידע והנתונים ומתקשים לבחור. כבר אמרנו- מלאכת בחירת היזם איננה מלאכה קלה.

האם כדאי לבחור בהכרח יזם המעניק את תוספת השטח הגדולה ביותר?
האם יזם שלו ניסיון בתמ"א 38 עדיף על יזם שביצע פרויקטי בניה רבים אך הוא חסר ניסיון בתמ"א 38? האם יזם שהוא גם קבלן (ומבצע בעצמו את עבודות הבניה) עדיף על יזם שבוחר קבלן חיצוני לפרוייקט?

האם יזם המבצע בו זמנית פרויקטים רבים עדיף על יזם שמבצע פרויקטים בודדים כך שהוא זמין ופנוי יותר ומבטיח יחס אישי לכל אחד מבעלי הדירות? ומה התשובה לכל השאלות הללו?

בחירת היזם צריכה להעשות באמצעות בחינת פרמטרים שונים (ורבים). כמי שמלווים אלפי בעלי דירות בעשרות רבות של פרויקטים, אנו מסייעים לבעלי הדירות לבחון כל אחת מההצעות ולהשוות ביניהן בכל אחד מהפרמטרים ואף עורכים עבורם שקלול של כלל הפרמטרים לכדי תוצאה אחת ברורה. ניהול 'מכרז יזמים' יסודי ומקצועי יאפשר לגלות מהי ההצעה הטובה ביותר ומיהו היזם הראוי ביותר עימו כדאי להתקדם בפרוייקט.

כיצד מבוצע מכרז יזמים?
באמצעות חוברת מכרז הכוללת למעלה מ- 100 שאלות מכל שלל התחומים המהותיים לניהול הפרוייקט.

תחילה יש לשאול שאלות על מנת ללמוד מיהו היזם? האם אדם פרטי? האם חברה? מי הם בעלי המניות? האם ישנה כוונה לדלל את אחזקתם של בעלי המניות בשלב כלשהו של הפרוייקט- משמע הכנסת גופים או פרטים בלתי מוכרים לפרוייקט?, האם ישנה כוונה למכור את החברה או את המניות לאחרים? כל אלה נחוצים מאוד לבדיקה. לא תרצו יזם שימכור את הפרוייקט בשלב מאוחר יותר. תרצו יזם שילווה אתכם כל הדרך מתחילתה ועד סופה.

ממשיכים עם שאלות רבות לבירור חוסנו הכלכלי של היזם. מבקשים שיציג מסמכים שונים כמו דוח BDI, אישור רואה חשבון ואישור בנק, בודקים האם היה מוגבל בעבר בבנקים? האם היה מעורב בהליך חדלות פירעון? והאם נוהלו נגדו הליכים משפטים?

מתקדמים הלאה ומעלים שאלות רבות גם לעניין ניסיונו של היזם- האם הוא בעל ניסיון ביזמות? מאיזה סוג? באילו פרויקטים היה מעורב? מה מידת מעורבותו בפרויקטים אלה? האם הוא בעל ניסיון בייזום של פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי? בכמה פרויקטים מסוג זה הוא מעורב ומה הסטטוס של הפרוייקטים הללו? האם הוא בעל ניסיון בפרויקטים מסוג זה בעיר הספציפית בה מבוצע הפרוייקט אותו מלווים?

התמורה
חשוב כמובן גם לברר מה התמורות שמציע היזם לבעלי הדירות- בכמה מ"ר יוגדלו הדירות הקיימות? האם עולים קומה אחת או יותר? האם שומרים על כיווני האוויר? מה שטח המרפסת? מה סוג החניה- האם חניה קונבנציונאלית או במתקן חניה?, האם מקבלים מחסן? האם המפרט הטכני ללקוחותינו הוא מפרט איכותי שאינו נופל מהמפרט שיוענק לדירות שהיזם יבנה וימכור לרוכשים מן החוץ?

והפרמטר האחרון- הבטוחות!!

הסיכון הרב לבעלי הדירות בפרויקטים מסוג זה נובע מהאפשרות לקריסתו (חס וחלילה) של היזם עימו התקשרו במהלך ביצוע הפרוייקט וטרם השלמתו. הנושא החשוב מכל בפרויקטים מסוג זה מבחינתם של בעלי הדירות הוא ללא ספק  הבטוחות (ערבויות) המוענקות לבעלי הדירות במסגרת הפרוייקט. לכן, יש להעמיד שאלות ודרישות רבות כבר בשלב מקדמי זה במסגרת המכרז. יש לבקש התייחסות עניינית של היזם לשאלות הרבות לגבי אופי, מהות ואיכות הבטוחות.

יש לברר האם היזם מעמיד ערבות חוק מכר בשווי דירה חדשה או מסכים להעמיד ערבות חוק מכר "משופרת", שהינה בשווי גבוה יותר ובעלת עילות מימוש נוספות. עוד יש לברר האם ערבות השכירות הינה שכירות אוטונומית בשווי כל תקופת הבניה הצפויה. יש לבדוק האם היזם מעמיד ערבות מיסים ומה היקפה והאם הוא מעמיד ערבות בדק, ערבות רישום וערבות משלימה.

פגישות עם המציעים
את חוברת המכרז יקבלו כל היזמים אותם מבקשים בעלי הדירות לבחון. לאחר קבלת התייחסותם הכתובה של היזמים, יש לקיים עם כל אחד מהם פגישה בנוכחות חברי הנציגות של הבניין. בפגישה יש לדרוש לקבל הבהרות לסוגיות שונות בהצעת היזם ולבדוק האם ברצונו לשפר את הצעתו.

בתום סבב הפגישות ולאחר ניהול תהליך סדור ואיכותי לבחירת היזם, יגלו בעלי הדירות בעצמם מיהו היזם שהצעתו מיטבית עבורם. זה לא יהיה בהכרח היזם שהציע את כמות המ"ר המרבית, אלא יהיה זה היזם ששקלול הפרמטרים הוביל אליו, כמי שהצעתו היא הטובה והאיתנה ביותר עבור בעלי הדירות.

כמובן שזוהי רק תחילתה של הדרך. הדרך ארוכה וסבוכה. יש למצות את המשא ומתן המסחרי והמשפטי ולנסח הסכם איכותי שיעגן את הסכמות הצדדים וישמור היטב על בעלי הדירות. ניהול תהליך סדור ואיכותי על ידי עורך דין בעל נסיון רב בתחום ייטיב עם בעלי הדירות ויאפשר להם להשיא את התמורות ולמזער את הסיכונים.

ככה בונים חומה.

הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה עשרות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון

אתר האינטרנט של המשרד

איך לקדם פרוייקט תמ"א 38 להצלחה? הרצאה – עו"ד דן הלפרט 17.1.17: הקלק כאן

 תמ"א 38 – כיצד לנהל משא ומתן מסחרי? תקציר ההרצאה – עו"ד דן הלפרט 4.4.17: הקלק כאן

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות