מהנדס עיריית טבריה - מר מוטי לביא

בלעדי! עיריית טבריה מתמודדת עם התנגדות לפרויקט תמ"א 38 הראשון בעיר

מוטי לביא מהנדס עיריית טבריה בראיון בלעדי ל"מגדילים" על הנדל"ן, הקשיים בהתחדשות העירונית והלקחים מהפרויקט הראשון בארץ לפינוי בינוי מסחרי

כרמלה קופר 18.09.2017

"ישנה התחלה של הגירה חיובית, שנובעת משני תהליכים עיקריים", אומר מהנדס עיריית טבריה, מוטי לביא בראיון בלעדי ל"מגדילים", "האחד הוא התושבים שיצאו לישובים הקהילתיים. מדובר במעל לאלף משפחות, הילדים גדלו, ההורים התבגרו והם חוזרים לעיר. תהליך שני הוא מצד זוגות צעירים שמגיעים לטבריה, כי במרכז הארץ ערך הדירות גבוה וכאן יש דירות במחירים שפויים".

לביא (59), מכהן מזה כ- 8 שנים בתפקיד מהנדס העיריה, אליו הגיע לאחר ניסיון רב כאדריכל בעל משרד עצמאי לאדריכלות ותכנון ערים. ראש העיר ומי שמכתיב את הקצב החדש של טבריה הוא יוסף בן דוד, שמכהן בתפקיד 4 שנים, מאז בחירות 2013 וזוכה לאהדה ציבורית רחבה.

מהנדס עיריית טבריה - מר מוטי לביא
מהנדס עיריית טבריה – מר מוטי לביא

אז מה, כולם רוצים לגור בטבריה פתאום?
"קורה כאן משהו מעניין ורואים את זה גם בסקרים הארציים. ערך הנדל"ן עולה בממוצע בסביבות 10-15 אחוז בשנה, לפעמים קצת יותר. מדובר גם בערכים של דירות להשכרה וגם של דירות למכירה. אנחנו מנסים להבין מה מכולל את השינוי, חלק מזה הם תהליכים שקורים במדינה והתעוררות של משקיעים בפריפריה. חלקם מעדיפים את טבריה, למשל המשקיעים הירושלמים במיוחד, שמחפשים אוריינטציה תיירותית שמתאימה לאפייני האוכלוסייה שיש לנו בעיר".

מה עמדת העיריה לגבי התחדשות עירונית?
"אני סבור שהגענו לרף של כדאיות כלכלית ביישום תמ"א 38-3א, הריסה ובנייה מחדש. זה כלכלי, להרוס מבנים דו קומתיים ומטה באזורים שיש עליהם זכויות בנייה לארבע קומות ואז לקבלת תוספת  של 2.5 קומות, זה כדאי. מדובר באזורים בעלי ערך נדל"ני גבוה, דוגמת רחובות אחד העם, השומר, גולומב וכדומה".

הפרויקט הראשון של תמ"א 38 יוצא לדרך וכבר התושבים מתנגדים?
"אכן. נוצרה לנו בעיה, כי דווקא ברחובות האלה, היוקרתיים, הנושא הנופי הוא אקוטי מבחינת התושבים והגבהת המבנים יוצרת פגיעת ערך מבחינתם. זו הדילמה שלנו. לכן, כל מקרה נבחן בזכוכית מגדלת, מתוך התייחסות ושיקול דעת למרכיבים של ציפוף המרקם והסתרת הנוף".

מצד שני התחדשות עירונית היא צו השעה ברשויות שיושפעו מרעידות אדמה ומעבר לכך, שזקוקות לתמ"א לצורך צמצום פערים וחידוש פני השכונות.
"אנחנו רוצים להכין תוכנית שתיישם את ההתחדשות העירונית בצירים הראשיים, בעורקי התחבורה והתנועה הראשיים של טבריה ופחות בעורף, בשכונות שבהם השתמרה בנייה בצפיפות נמוכה, כמו למשל שיכון ג'. זו אחת השכונות שהוקמו בשנות ה-50 , שבהן שימרנו בנייה צמודת קרקע, כמו גם בשכונת מימוניה במרכז העיר, שכונות נדירות בהיבט הזה בעירנו. שם לא נרצה לגעת אבל ברחובות כמו אלחדיף, נייברג, שדרות ספיר ועוד, אנחנו כן נעודד התחדשות עירונית".

כבר הוגשו בקשות לתמ"א 38?
"יש לנו שתי בקשות על השולחן ואחת עברה דיון בוועדת ערר. בעקבות הדיון התבקשנו להקים סקר תחבורתי. מדובר בבית דו קומתי ברחוב גולומב, שביקשו להרוס אותו ולבנות במקומו 8 קומות. הדיירים טענו בערר לבעיות של ציפוף, חנייה ותנועה. ועדת ערר מחוז צפון דנה בבקשה  וביקשה שנציג סקר תחבורתי. צריך להבין שבניגוד לירושלים ולערים גדולות, המרקם כאן הוא עדין מאוד וכל תוספת של מבנה יוצר עומס בלתי רגיל. הרחובות מתוכננים לבנייה צמודת קרקע, אלו התוכניות המקוריות של העיר עוד משנות ה 40 -50".

יש עתודות קרקע שיכולות לאפשר מדיניות כזו?
"כן, בשוליים אנחנו רוצים להקים שכונות חדשות, כגון שכונת הרקפות, שכוללת 800 יח"ד. רוב הקרקעות הן אדמות מדינה. שם אנחנו מעודדים בנייה לגובה ומבני ציבור ושטחים ירוקים".

האם בניית שכונות חדשות והעדר התחדשות עירונית לא תיצור פערים חברתיים?
"להפך, הבעיה היא שהביקוש כרגע ליישום תמ"א 38 מתמקד דווקא בשכונות עם בנייה נמוכה ושבהן ערך הקרקע גבוה. ככל הנראה אין כדאיות כלכלית בשכונות אחרות. מה שיכול לקרות בדרום תל אביב או בפלורנטין לא יכול לקרות אצלנו- שמצופפים בנייה בתוך מרקם עם ערך נדל"ני נמוך יחסית וזה מעורר את הנדל"ן שמסביב. גם אם זה יקרה אז הקצב יהי איטי מאוד.

היה לכם את הניסיון הראשון בפרויקט פינוי בינוי מסחרי בגן העיר, מה קרה איתו?
"כן, הפרויקט הראשון בארץ, במרכז העיר ההיסטורית. היכן שהיה גן העיר, מוקד פעילות קהילתית וציבורית והתכנסות בחגים. מסביב לגן קמו עם השנים באסטות ומבנים ארעיים של חנויות. ראש העיר דאז, זוהר עובד, רצה לפנות את הפחונים ולהקים מתחת לגן חניון תת קרקעי. זה היה הרעיון הראשוני של הפינוי בינוי המסחרי. הרעיון היה לפרסם מכרז לשני יזמים, האחד שיזכה בו יבנה מבנה חדש בצד השני של הרחוב ובקומה התחתונה שלו ישכן את כל בעלי החנויות שפונו ומעל למבנה יקים משרדים. הזוכה השני יחפור את השטח של גן העיר ויבנה 2-3 קומות של חנייה תת קרקעית ויחזיר את המשטח העליון להיות גן עיר עם 1000 מ"ר מסחרי".

מה השתבש בדרך?
"הפרויקט נמשך כעשר שנים, כאשר היזם שזכה במכרז לגן העיר לחניון התת קרקעי, לאחר שחפר את הבור בעומק 3 קומות, הודיע שזה לא כלכלי לבנות 3 קומות חנייה וביקש להסב חלקן למסחר. לאחר מו"מ הוגשו תביעות הדדיות והחל הליך גישור. במסגרת זו שילמנו ופדינו את השקעתו ש היזם והשבנו את הגן לרשות העיריה. מילאנו את הבור והפכנו את המקום למדשאה ולגן המקורי, שבו מתקיימים שוב התכנסויות ואירועים העירוניים. הבסטות עברו למבנה שממול, שכן הוקם ובזה המיזם כן נחל הצלחה. מעל החנויות הוקמו קומות משרדים אך חלקן לא פועלות, מאחר ובעל המבנה דורש דמי ניהול גבוהים והמשרדים ריקים בשל העדר פתרון חנייה הולם".

איך פותרים את זה?
"באמצעות הקצאת מקומות חנייה בגן העיר. על חלק מהמתחם בניינו חניון עילי, שמהווה פתרון. בסוף העיריה חילצה את הפרויקט איפה שהיו קשיים אבל כן פונו הפחונים והמקום נראה טוב, כך שניתן לומר שהיוזמה היתה מבורכת וכמובן, למדנו מטעויות העבר וראש העיר, יוסף בן דוד, פועל לשפר, לתקן ולהפוך את טבריה לעיר מבוקשת ואטרקטיבית".

בלעדי! עיריית טבריה מתמודדת עם התנגדות לפרויקט תמ"א 38 הראשון בעיר
5 מתוך 5 (דירגו 2 איש)

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

קומה אחת למטה

ועדת הערר המחוזית בתל אביב גיבתה את הועדה המקומית שהפחיתה קומה בפרויקט תמ"א בגבעתיים: "זכויות מכוח תמ"א 38...
רונן דמארי 11.07.2019

אחת נגד כולם

פרויקט תמ"א 38/2 בבני ברק לא ייצא לפועל בשל התנגדותה של בעלת דירה אחת בבניין. ועדת הערר דחתה...
רונן דמארי 11.07.2019
נשמח לדבר אתך
נגישות