כמה עלתה עתירה נגד "היישום הפרוע של תמ"א 38" ?

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה לאחרונה עתירה בה נטען כי אין להנפיק אישורי בנייה לחברה יזמית, שההיתר שקיבלה לביצוע תמ"א 38 ברמת גן חלף על פי החוק. את העתירה הגישה קבוצת תושבים משכונת שיכון וותיקים ברמת גן, אשר טענו כי יש לשמור על צביונה, ופעלו בעתירה זו בשמם ובשם עשרות תושבי השכונה האחרים, אשר חתמו על עצומה "להפסקת היישום הפרוע של תמ"א 38 בשכונה".

העותרים: תוקף ההיתר לתמ"א 38 – לשנה אחת בלבד

העתירה מתייחסת לשני בנייני שיכון מחוברים, בני שלוש קומות, הכוללים יחדיו 32 יחידות דיור, הממוקמות בשדרות העם הצרפתי פינת רננים בעיר. לטענת העותרים, ההיתר שקיבלה החברה לביצוע הפרויקט נמסר לה במאי 2014 ומכיוון שעל פי תקנה 20א לתקנות ההיתר כנוסחה דאז, הקובעת כי תוקף ההחלטה לתת היתר הינו שנה אחת בלבד, וניתן להאריכו בשנה נוספת מטעמים מיוחדים שיירשמו, הרי שההיתר אינו תקף.

עוד טענו העותרים, כי חישוב השטחים בבקשה להיתר היה שגוי וחרג מן התוכניות התקפות, חריגה שאף התעצמה לאור תיקון מס' 3 לתמ"א 38 שנכנס לתוקף ביום 13.12.16 ואשר שינה באופן מהותי את שטחי הבנייה המוקנים על פי התמ"א, כך שמדובר בחריגה של 1,000 מ"ר בשטחים עיקריים. לטענת העותרים, התכלית שבבסיס תקנה 20א לתקנות ההיתר, היא מניעת בניה על פי היתרים שאינם תואמים עוד את המצב החוקי או העובדתי בשטח.

החברה היזמית ביקשה לדחות את העתירה בטענה שתוקפה של ההחלטה למתן ההיתר טרם פג ועל כל פנים הרי שבסמכות בית המשפט להאריך את תוקף הבקשה ולהוציא היתר בנייה מכוחה. לבסוף טענה החברה כי גם אם חלפו שנתיים מעת אישור הבקשה להיתר הרי שקיימים טעמים כבדי משקל להארכת התקופה בנסיבות דנן וכי בסמכות בית המשפט לעשות כך.

השופטת: המצב התכנוני הקודם מיטיב עם העותרים

בפסק הדין החליטה סגנית הנשיאה, השופטת צילה צפת לדחות את העתירה. היא קבעה בין היתר כי: "שיכון ותיקים ברמת גן, בה מצויים המקרקעין נשוא העתירה, מתאפיינת ברובה בבתים צמודי קרקע. המקרקעין נשוא העתירה הם שני בנייני שיכון ישנים מאוד, החורגים במראם ואופיים מרב בתי השכונה. לטענת החברה מדובר במבנים רעועים, במצב פיסי ירוד שכבר לפני 15 שנה נקבע ע"י העירייה כי הם בתים מסוכנים, ואך לאחרונה, אירעו שני מקרים של קריסת תקרות. דיירי בנייני שיכון אלו עוסקים בנושא הבניה על פי התמ"א מזה מספר שנים וממתינים בכיליון עיניים לבניה אשר תשפר את תנאי מגוריהם. העותרים, תושבי השכונה, אינם מתגוררים ממש בסמיכות למקרקעין אלא במרחק ניכר, טוענים כי הם מבקשים לשמור על צביון השכונה ולמנוע את היישום הפרוע של תמ"א 38 בשכונה ועל כן הגישו עתירה זו המבוססת על שתי אדנים: האחת – חלוף הזמן ממועד החלטת הוועדה המקומית לתת היתר חורגת מן המועדים הקבועים בתקנה 20 א לתקנות ההיתר ועל כן לא ניתן עוד לאפשר הוצאת היתר על יסוד ההיתר שהתבקש. השנייה – החלטה לתת היתר נגועה באי חוקיות שמתבטאת בחריגה של 1000 מ"ר בהיקף השטחים שהותרו על פי התכנון התקף. מיד יאמר, כי אין כל מקום לשוב ולדון בטענת העותרים בדבר חריגה בהיקף השטחים שהותרו על פי התכנון התקף. לעניין זה הוגשו התנגדויות רבות, בסופו של יום ניתנה החלטה של הוועדה המקומית ליתן היתר בתנאים, על החלטה זו הוגש ערר אשר נדחה ואף הוגשה עתירה מנהלית אשר נדחתה גם היא".

בפסק הדין, השופטת מנמקת ומציינת עוד כי: "הרציונל המונח בבסיס תקנה 20 א לתקנות ההיתר, הוא מניעת מצב 'שבעל היתר ישקוט על שמריו במשך תקופה ארוכה, בטרם יחל – או לאחר שהחל – בביצוע עבודות לפי ההיתר שבידו'. הלוא אפשר, שבחלוף הזמן נשתנו הצרכים והוחמרו התנאים המוקדמים להוצאתו של היתר, באופן שאילו ביקש היתר זה במועד קרוב לזמן תחילת העבודות או המשכן, היה עליו למלא תנאים נוספים לאלה או שונים מאלה שאותם נדרש למלא בעת שהוצא ההיתר שבידו. לא זה המצב בענייננו. הוועדה המקומית גורסת כי לפי המצב התכנוני החדש, תזכה החברה היזמית לתוספת זכויות! משמע – המצב התכנוני הקודם, על פיו ניתנה החלטת ההיתר, מיטיב עם העותרים".

"בנייני שיכון ישנים ומסוכנים"

השופטת התייחסה לפרק הזמן שחלף מאז קיבלה החברה את ההיתר ועד עתה: "אין חולק כי החברה לא שקטה על שמריה והעיכוב בהוצאת ההיתר לא חל בעטיה. תחילה חל עיכוב בשל הגשת ערר על החלטת הוועדה המקומית לאשר היתר. לטעמי בנסיבות דנא, יש לאפשר פרשנות מקלה לטובת מי שעומד להינזק מהחלטה על לא עוול בכפו ועקב הקפאה אשר מנעה את הוצאת ההיתר. פרשנות כזו אינה נוגדת את תכלית תקנה 20 א בענייננו, בעיקר בשים לב כי תכלית התקנות בדבר תוקפם של היתר או החלטה לתת היתר מכוונת כלפי מצבים בהם השתנו התנאים ששררו עת ניתן ההיתר. במקרה דנא, הנסיבות ככל והשתנו, הרי שהן מקנות לחברה ולדיירי המקרקעין זכויות בניה נוספות, שהם בניגוד לאינטרס של העותרים. אף אם נפל פגם מבחינה זו שהיתר לא הונפק תוך שנה או שנתיים ממועד החלטת ההיתר, בניגוד למצוות סעיף 20א לתקנות ההיתר, הרי שבחינה פרטנית של נסיבות המקרה תלמד כי ניתן במקרה דנן להאריך את התוקף ולהוציא היתר, ככל ויושלמו במהירות התנאים שנותרו".

השופטת אף התייחסה למצבה של השכונה ולנחיצות קידום הפרויקט במציאות הקיימת: "שיקול נוסף  התומך בדחיית העתירה הינו מצבם העגום דיירי המקרקעין, שנגררו להליכי תכנון ממושכים שלא בשל מחדליהם, מתגוררים בבנייני שיכון ישנים ומסוכנים, ומייחלים לביצוע התמ"א 38 שתכליתו לחזק מבנים ישנים, לשפר תנאי מגורים, בין באמצעות חיזוק בנין ישן ובין בבניה חדשה. קבלת העתירה, שעה שהמצב בשטח ומבחינה חוקית לא השתנה, רק תוביל להתמשכות הליכי תכנון משך שנים רבות שבסופם ייבנה פרויקט דומה או זהה. מבחינת התועלת שתצמח לעותרים בקבלת העתירה אל מול דיירי המקרקעין באם תידחה, אין ספק כי ידם של האחרונים על העליונה".

השופטת חייבה את התושבים העותרים בתשלום הוצאות החברה היזמית בסכום של 30,000 שקלים.

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: