תמא 38 חיפה מחירי השכירות | תמ"א 38 חיפה // Depositphotos
תמא 38 חיפה מחירי השכירות | תמ"א 38 חיפה // Depositphotos

פרויקט תמ"א 38 במקום אולם אירועים בקו החוף בחיפה

ועדת הערר המחוזית קיצצה בתוספות בנייה, אך קבעה: "באיזון בין הצורך ביישום הוראות תמ"א 38 ובין הפגיעה בגובלים, ידה של התמ"א תהא על העליונה"

רונן דמארי 31.12.2017

הוועדה המקומית אישרה בקשה להיתר להריסת מבנה קיים בן 2 קומות, המשמש כאולם אירועים והקמת בניין מגורים בן 6 קומות ובו 25 יח"ד וחזית מסחרית, בשדרות בת גלים בעיר. לבקשה הוגשו התנגדויות על ידי דיירים בסביבת הנכס. הוועדה המקומית דנה בהתנגדויות, דחתה אותן ואישרה את הבקשה במספר תנאים ובכפוף לאישור הולחו"ף (בהתחשב במיקום המגרש בתחום ה- 100 מ' מקו החוף), להצגת אישור קונסטרוקטור כי המבנה הקיים אינו עומד בתקן 413 לרעידות אדמה ולתיאום עם יחידת השימור.

המתנגדים: סטייה ניכרת מהוראות התוכנית


המתנגדים הציגו במסגרת העררים שלל טענות כאשר לשיטתם ההקלות המבוקשות בבקשה להיתר מהוות סטייה ניכרת מהוראות התכניות החלות על החלקה. לטענתם, תוכנית נקודתית חלה על החלקה וקובעת את השימושים המותרים בה והוראותיה גוברות על הוראות תכניות אחרות. התכנית מייעדת את החלקה ל"מרכז שכונתי" ולא למגורים ולכן, לא ניתן לאשר שימוש למגורים בחלקה.

 

הקשר בין הגובה לקרבה לים


עוד הם טענו, כי בתכנית הנקודתית נקבע גובה המבנים ל- 2 קומות בלבד ונקבע כי לא יינתן היתר בניה אשר יהווה שינוי יסודי בצורתו החיצונית של המבנה. עוד נטען, כי יש חשיבות על שמירת הגובה, בשל הקרבה לים וחסימת הראות לים לחלקות הגובלות, 27 יחידות הדיור המבוקשות מהוות צפיפות חריגה לאזור גם בהתחשב בתוספות מכוח תמ"א 38 וכי אישור צפיפות זו תפגע באופי המקום ובתשתיות העירוניות. לטענתם: "אין הצדקה תכנונית להקלות שהתבקשו ואושרו, למעט הצדקה כלכלית לטובת בעל החלקה. מדובר במספר רב של הקלות ובהיקפים נרחבים. השפעת אישור ההקלות על המגרשים הסמוכים הרסנית, הן בשל פגיעה בנוף, חשיפה לים, גובה המבנה, פגיעה ביכולת הניצול של החלקות הסמוכות, מטרדים בגבול המגרש, פגיעה בתשתיות עקב וצפיפות".

 

המתנגדים גם התייחסו לכך שהמבנה המדובר שימש לאולם אירועים וטענו: "הבקשה אינה תואמת את מסמך המדיניות של חיפה ליישום תמריצי תמ"א 38. אין לחשב את תמריצי התמ"א למבנה הקיים כתמריצים למגורים. יש לקחת בחשבון שהתכנית הנקודתית אפשרה לבנות מבנה בן שתי קומות כמעט עד גבולות המגרש, בשל התכלית לה נועד המבנה. בשל כך, גג המבנה הקיים הנו 550 מ"ר (כ- 70% תכסית). לא ניתן ליהנות מכל העולמות, גם משטח קומה של מבנה מסחרי וגם מתמריצים של מבנה מגורים".

 

הוועדה המקומית: גואלים את המבנה מעיזבונו


הוועדה המקומית הציגה את עמדתה לפיה: "ייעוד החלקה מאפשר הקמת בית מגורים עם חזית מסחרית, ובהתאם לכך אושרה הבקשה. בתכנית הנקודתית נקבע כי השימושים יהיו אלה המותרים באזור מגורים ב'. המבנה עומד נטוש מזה שנים רבות ויש לאפשר פרשנות שתגאל את המבנה מעיזבונו. פרשנות לפיה המגרש יכול לשמש למגורים תמשוך אוכלוסייה חדשה או תאפשר רווחת דיור לאוכלוסייה הקיימת ומשהוחלט ששימוש למגורים הוא אפשרי, לא ניתן למנוע את מימוש תמריצי התמ"א".

 

מבקשי ההיתר טענו בפני ועדת הערר כי: "הבניין המבוקש תואם את הסביבה התכנונית הקיימת והמתוכננת, ומשתלב בסביבתו, בעוד שהבניין הקיים מהווה נטע זר ומזה שנים רבות עומד שומם והפעלתו אינה אפשרית בשל תקנים עדכניים. התכנית הנקודתית היא תכנית לגליזציה, אשר נועדה לאשר את הבינוי הקיים והשימושים בו, אולם לא התכוונה לבטל ייעודי הקרקע החלים, והדברים נאמרו במפורש – השימושים המותרים יהיו אלה מותרים באזור מגורים ב' התכנית לא ביטלה תכניות קודמות לה ולא התכוונה לפגוע במקרקעין ולבטל שימושים שהיו מותרים בהם. אלא לאשר את הקיים ולהוסיף את השימוש. הוועדה המקומית אף היא מפרשת כך את התכנית, ויש ליתן לפרשנות הועדה המקומית משקל".

 

ועד הערר: "ידה של התמ"א תהא על העליונה"

חברי ועדת הערר ציינו בהחלטתם בין היתר: "ככלל, באיזון בין הצורך ביישום הוראות תמ"א 38 ובין הפגיעה בגובלים, ידה של התמ"א תהא על העליונה, אלא אם נגרמת פגיעה בלתי סבירה ובלתי מידתית לבעלי עניין, ביניהם הגובלים. לטעמנו פרשנות נכונה של סעיף הייעוד בתכנית הנקודתית היא כי במגרש נותרו כל השימושים המותרים באזור מגורים ב', ללא כוונה להגביל את השימושים שהיו מותרים במגרש ערב אישור התכנית.

 

"ראשית, ייעוד המגרש ל'אזור מרכז שכונתי'. בתכנית הנקודתית אין הגדרה  ל'אזור מרכז שכונתי', אולם התכנית הנקודתית הוכנה על בסיס תכנית חפ/1400 (תכנית מתאר לעיר חיפה), שהיתה מופקדת במועד הכנת התכנית. תכנית המתאר חפ/1400, על אף שמעולם לא אושרה, שימשה לאורך שנים כתכנית המכתיבה 'מדיניות תכנונית' בחיפה (ובינתיים בוטלה). ההפניה להוראותיה עולה הן מתקנון התכנית המופקדת הן מפרוטוקולים ומסמכים בתיק התכנית המופקדת בוועדה המקומית, מהם עולה כי פרמטרים רבים בתכנית נגזרו מתכנית חפ/1400. בתכנית חפ/1400 יועד המגרש ל'מרכז שכונתי'. לכן, ומאחר ובאותם מועדים הייתה התכנית מופקדת, נדרשו יזמי התכנית להתאים את הגדרת ייעוד המגרש לזה הקבוע בתכנית המתאר המופקדת.

 

"בהתאם, ההגדרה הרלבנטית ל'מרכז שכונתי' ולשימושים המותרים בו היא זו המצויה בתכנית חפ/1400, בה נקבע כי אחד השימושים המותרים בייעוד מרכז שכונתי הוא 'מגורים 2', הכולל 'בניני מגורים מכל הסוגים ובנינים רבי קומות למגורים', משמע התכנית קבעה את ייעוד המגרש ל'מרכז שכונתי', הכולל מגוון שימושים, ביניהם שימוש למגורים וככל שהתכנית הנקודתית ביקשה להגביל את השימושים המותרים ב'מרכז שכונתי', היא ביקשה לעשות כן רק ביחס למבנה הקיים. לאור כל האמור מסקנתנו היא כי הן מהוראות התכנית, הן מהגדרת 'מרכז שכונתי' והן מכוונת התכנית לאפשר שימוש במבנה קיים, אך לא למנוע התחדשות עירונית ושינוי הבנייה במגרש באופן שיהיה תואם את הסביבה – עולה כי כלל השימוש למגורים במגרש נותר בעינו ולא בוטל על ידי התכנית הנקודתית".

 

באשר לחישוב הזכויות והתמריצים מכוח תמ"א 38 קבעה הוועדה כי: "אכן, בפנינו מקרה ייחודי בו המבנה הקיים הנו מבנה שאינו למגורים, והוא מצוי בתוך שכונת מגורים, ובייעוד המאפשר מגורים בבנייה רוויה. אנו סבורים כי התוצאה, לפיה יוענקו למבנה זה תמריצים לבניין שאינו למגורים, מוצדקת ואף מתחייבת תכנונית בנסיבות המקרה שבפנינו. המבנה בו עסקינן הוא מבנה חריג לסביבתו אשר בנוי בתכסית כמעט מלאה על המגרש. המבנה שבפנינו, אשר מעולם לא שימש למגורים, מנצל תכסית גדולה משמעותית מזו שניתן היה לנצל לו היה מדובר במבנה למגורים והמשמעות היא כי שטח קומה טיפוסית במבנה גדול משמעותית משטח קומה טיפוסית שהיה מתקבל לו היה נבנה במגרש מבנה מגורים.

 

"כתוצאה מכך, תמריצי התמ"א 38 חיפה להריסה ובניה הנגזרים משטח קומה טיפוסית קיימת, אם מוכפלים ב- 2.5 בהתאם להוראות תמ"א 38 חיפה, יהיו גבוהים משמעותית מאלה שיתקבלו בכל בניין מגורים קיים בסביבה, אף אם אותם בנייני מגורים מיצו את כל זכויות הבניה המוקנות להם במגרש. כתוצאה מכך, לא זו בלבד שמוענקים למגרש תמריצים גבוהים מאלה שיוענקו למגרשים סמוכים בהם בנייני מגורים שמיצו את הזכויות ואף מאוכלסים, אלא שהבניין שיתקבל במגרש לאחר ניצול התמריצים יהיה בהכרח חריג לסביבתו בשטחי הבניה ובנפחי הבניה המתקבלים כתוצאה מכך, ביחס למבנים אחרים בסביבה, אף אם המבנים הסמוכים יתחדשו וימצו את כל התמריצים להם הם זכאים מכוח תמ"א 38.

 

המבנה לא זכאי לתוספות שטחים

 

עוד קבעה הוועדה כי: "במצב דברים זה, אנו סבורים כי הקביעה שהמבנה אינו זכאי לתמריצי המגורים, מתיישבת עם היגיון ותפיסה תכנונית של סביבת הנכס, וכי בכל מקרה היה מקום לצמצם מתמריצי הבניה שהוענקו למגרש ולכל הפחות להתאימן לאלו שניתן היה לקבל לו היה נבנה בניין למגורים התואם את הוראות התכניות החלות, וזאת במסגרת שיקול הדעת שניתן לוועדה המקומית".

 

בסופו של דבר החליטה ועדת הערר לקבל את העררים באופן חלקי וקבעה כי המבנה אינו זכאי לתוספת שטחים לפי תמריצים למגורים, כי אם לתוספת השקולה לשטח של קומה אחת בלבד, לפי שטח קומה קיימת וכי יש לצמצם את שטחי הבניה ולתקן את הבקשה להיתר, בהתאם.

 

באשר לגובה המבנה העתידי קבעה ועדת הערר, כי התכניות החלות על המגרש מגבילות את גובה בניית בתי המגורים ל -2 קומות בלבד ומשכך ניתן יהיה להגיע לבניה של 4 קומות מכוח התכניות החלות, תמריצי התמ"א ובצירוף הקלה של קומה אחת: "אנו ערים לעובדה שתוצאת האמור היא כי יתקבל מבנה הנמוך ביחס לסביבתו העתידית, אולם לא מצאנו כי ישנה אפשרות להקים במקום מבנה בן 7 קומות במצב התכנוני הנוכחי. ייתכן כי ניתן לפתור עניין זה במסגרת תכנית נקודתית למגרש".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות