תמא 38 גבעתיים | תמ"א 38 בגבעתיים // Depositphotos
תמא 38 גבעתיים | תמ"א 38 בגבעתיים // Depositphotos

כמה פרויקטים של תמ"א 38 ניתן לבצע ברחוב של ששה מטר?

כשזה הגיע לפרויקט הרביעי של תמ"א 38, התושבים בגבעתיים יצאו למאבק

רונן דמארי 31.12.2017

תושבי רחוב רוטברג בגבעתיים יצאו למאבק, לאחר שהתחוור להם כי פרויקט התחדשות עירוני רביעי במספר צפוי לקרום עור וגידים בסביבת בתיהם. לוועדת הערר המחוזית בתל אביב הוגש ערר על החלטתה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים לדחות התנגדות לפרויקט תמ"א 38 ברחוב סירקין גבעתיים.

רחוב אחד 12 מטר- רחוב שני 6 מטר
במסגרת הפרויקט המדובר ניתן היתר להריסת מבנה צמוד קרקע ליח"ד אחת והקמת מבנה מגורים חדש הכולל בניין מגורים בן 6 קומות וקומת גג חלקית (פנטהאוז ופרגולה מאלמנטים ניידים שקופים) מעל קומת כניסה הכוללת דירת גן ו – 3 קומות מרתף, לסה"כ 14 יח"ד.

הערר הוגש על מגרש נוסף, פינתי בצומת ברחובות סירקין ורוטברג, עליו בנוי מבנה אחר. המגרש הנו בשטח של 466 מ"ר וייעודו למגורים. אלא שבעוד רוחבו של רחוב סירקין הוא 12 מטרים, הרי שרחוב רוטברג הסמוך אליו הנו ברוחב של ששה מטרים בלבד.  

הוועדה המקומית: שהמבקש יכין תב"ע
הוועדה המקומית החליטה לקבל את הבקשות בחלקן ולאשר את היתר הבנייה בכפוף לכך שיינתן מענה לתשתיות, מצוקת חניה ומדרכות על ידי הרחבת הדרך לרח' רוטברג ב – 2 מטרים לאורך הרחוב, באמצעות תב"ע שתוכן ע"י המבקש ותוגש ע"י הוועדה. עוד הוחלט, כי קווי הבניין יוקנו ביחס להרחבת הדרך, כך שתכסית המבנה תוקטן והרחבת הדרך תבוצע באמצעות תב"ע שתוכן ע"י המבקש ותוגש לוועדה קו הבניין הקדמי בקומת הקרקע יהיה 4 מטר לכיוון רחוב רוטברג לאחר הרחבת הדרך ו – 5 מטר לכיוון רחוב סירקין.

באשר למבנה הפינתי המתוכנן בחלקה, הוועדה המקומית ציינה, כי היא רואה חשיבות גדולה לבצע תיאום בין שני הבניינים, באופן שהתכנון יתבצע בצורה מיטבית. העוררים המתגוררים ברחוב רוטברג טענו בפני ועדת הערר, כי היקף הזכויות המאושר חורג מהמותר על פי התכניות התקפות ותמ"א 38, וזאת כאשר לטענת העוררים קיימת כוונה להקים מבנה נוסף על החלקה. לטענת העוררים במסגרת הבקשה אושרה תוספת יח"ד מעבר למותר ללא כל הצדקה תכנונית לכך לצורך התכנות תכנית החיזוק.  

העוררים: הענקת סל זכויות נרחב תכביד על התשתיות
עוד לטענת העוררים, הענקת סל זכויות נרחב ברחוב צר שרוחבו פחות מ – 6 מטרים והוא מאופיין בבניה נמוכה בת 2 קומות בלבד, תכביד עד מאד על התשתיות הקיימות ברחוב. הם ציינו כי שלוש בקשות שונות להיתרי בניה לבניינים ברחוב רוטברג נמצאות בהליכי תכנון שונים ופרויקט אחד אף מבוצע בפועל, ולפיכך ללא בחינה רוחבית של ההשלכות של כלל הבקשות על הרחוב אין מקום להתיר את המבוקש. עוד טוענים העוררים כנגד חישוב תוספת הזכויות שאושרה וכנגד ההקלות שהותרו בקווי הבניין, כאשר לטענתם היקף זכויות הבניה שהותר מהווה חריגה מהיקף הזכויות אותו ניתן להתיר. לטענת העוררים המבנה נשוא הבקשה בכלל מתאים להיחשב מבנה לשימור כאמור בסעיף 19 לתמ"א 38 ולא היה מקום להתיר שינוי בגובה המבנה החורג מהמותר. טענה נוספת אותה העלו הינה, כי כיוון שנערך תיקון לתקן 413 במסגרתו שונו ההגדרות למבנה נמוך אשר אינו עונה להגדרה המזכה בזכויות תמ"א 38 על פי סעיף 42 לתמ"א 38, יתכן כי בשל התיקון, המבנה נשוא הערר כלל אינו זכאי לתוספת זכויות מכוח תמ"א 38 שכן הינו מבנה מתאים להגדרת מגורים א'.

הוועדה הגיעה לסיור ברחוב רוטנברג
חברי הוועדה ערכו סיור ברחוב רוטברג ובחנו את הנכס נשוא הערר ואת סביבתו, והתרשמו כי אכן מדובר ברחוב צר וכי בשל היתר שניתן לבניין המצוי בצידו הזוגי של הרחוב- לא ניתן יהיה להרחיבו משני צדדיו והרחבה אפשרית רק בצידו האי זוגי של רחוב רוטברג, בו מצוי המגרש נשוא הערר. עוד עלה מהסיור, כי מבוצעים ברחוב מספר פרויקטים של חיזוק מבנים, וכי קיימת צפיפות בנושא החניה. הוועדה בחנה את המגרש גם מכיוון רחוב סירקין, אשר הינו רחוב רחב והתרשמה כי על פניו נראה כי הבינוי המבוקש מתאימים לאופי רחוב סירקין ולבניין ברחוב זה.

הערר התקבל חלקית
לאחר ששמעה את טענות הצדדים, החליטה לאחרונה הוועדה פה אחד לקבל את הערר באופן חלקי ולצמצם את היקף זכויות הבנייה, לאור אופיו של רחוב רוטברג.

חברי הוועדה קבעו בין היתר: "אנו סבורים כי הקטנת השטח העיקרי המותר תביא להקטנת נפח הבניה אותו נכון להתיר, הן בנוגע למספר הקומות והן בנוגע למספר יחידות הדיור. אנו סבורים כי נכון להתיר במקרה דנן הקמתו של בניין בן 5 קומות מלאות ושתי קומות בנסיגה ובו 11 יחידות דיור בלבד.
"לטעמנו העובדה שהבניין הינו בניין פינתי, אשר חזיתו האחת פונה לרחוב רוטברג שהינו רחוב צר, מהווה טעם נוסף להפחתה במספר הקומות, באופן שיוקם בניין שגובהו תואם את אופיו של רחוב רוטברג. בהקשר זה נציין, כי העובדה שברחוב רוטברג מתבצעים פרויקטים נוספים, אין בה כדי למנוע, במקרה זה, אישור הבקשה, שכן הבניין החדש שיוקם מתוכנן להישען תשתיתית על רחוב סירקין אשר הינו רחוב רחב, המסוגל בהחלט לקלוט תוספת של 11 יח"ד על כל הנובע מכך".

ועדת הערר קבעה כי בכדי להבטיח הרחבתו בעתיד של רחוב רוטברג, תשמר רצועה פנויה ברוחב 2 מטרים לחזית רחוב רוטברג וכי קו הבניין בקומת הקרקע לרחוב רוטברג יהיה 4 מטרים מקו הרצועה הפנויה (למעשה קו הבניין יהיה 6 מטרים מגבול המגרש). עוד הוחלט כי קווי הבניין מעל קומת הכניסה לכיוון רחוב רוטברג, יהיו עד 3 מטרים למרפסות וכי לרחוב סירקין קווי הבניין יהיו, כפי שנקבע בהחלטת הוועדה המקומית.

על פי החלטת הוועדה, מבקשת ההיתר תתקן את תשריט הבקשה בנוגע להיקף הזכויות המבוקש במסגרתה, כך שיעלה בקנה אחד עם התנאים שנקבעו בהחלטת הוועדה המקומית נשוא הערר. כן נקבע, כי יינתן היתר להקמת בניין בן 5 קומות מלאות ושתי קומות בנסיגה ובו 11 יחידות דיור בלבד.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות