עו"ד שי סיני עם כל התשובות בראיון ל"מגדילים"
פרויקטים של תמ"א 38, מונחים ע"י רגולציה מחמירה, מסים מסוגי שונים וחוקים המשתנים בקצב תכוף. על כן, בעלי הדירות בפרויקטים הללו צריכים לשמור על עצמם במיוחד מאי וודאות כלכלית. עו"ד שי סיני, שמשרדו עוסק בייצוג דיירים בעסקאות במקרקעין והתחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי), ליטיגציה אזרחית, מסחרית ודיני חדלות פירעון, בראיון ל"מגדילים" עם כל התשובות שיעזרו לדיירים לשמור על האינטרסים הכלכליים בפרויקטים של תמ"א 38.
כמה שנים אתה עוסק בתחום התמ"א 38, אילו פרויקטים הובלת?
"בשבע השנים האחרונות אני מייצג פרויקטים בחולון, בבת ים, בקרית אונו וביבנה, הן כדי להוציא אל הפועל פרויקטים של תמ"א 38 והן כדי להוציא אל הפועל פרויקטים של פינוי בינוי. למרבה הצער, משרדי מלווה דיירים גם בתביעות בשל ליקויי בניה בפרויקטים שנבנו במסגרת תמ"א "38.
פרויקטים של תמ"א 38 מונחים ע"י רגולציה מחמירה והחוקים משתנים, מה עושים כדי להגן על הדיירים מבחינת השינויים על החוקים ואי הוודאות לגבי מסים חדשים?
"חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 המוכר יותר בשם תמ"א 38 (על שם תכונית המתאר הארצית שמכוחה יוצאים פרויקטים אלה אל הפועל) הינו חוק שתכליתו חיזוק מבנים שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה (תקן 413) באמצעות תועלות כלכליות ללא עלות לדיירים (הענקת זכויות בניה נוספות על מנת לאפשר מימון של חיזוק המבנה). היות וכך , הדרך למנוע הפתעות הינה ייצוג על ידי עורך דין מטעם הדיירים (ומטעמם בלבד) שיוודא שבהסכם התמ"א לא נמצאים מוקשים כדוג' אלה (מיסים "חדשים" שיעשה ניסיון לגלגלם על הדיירים בתואנות שווא)".
לעתים יש פער של עשרות אחוזים בין מה שהדיירים חשבו שיצטרכו לשלם כתוספת לרשויות המקומיות, ובין מה שיצרכו לשלם בפועל. כיצד עורך הדין מגן על זכויותיהם בנושא?
"שאלת מיליון הדולר. הפתרון היחיד לסוג זה של שאלות הינו לבחור עורך דין מטעם הדיירים המתמצא בתחום הסכמי התמ"א ויודע להתמודד עם "תרגילים של קבלנים". כאמור בתשובתי הקודמת, עסקת תמ"א 38 היא עסקת אפס לדיירים הוותיקים (הדיירים לא משלמים כלום) כל מצב אחר מלמד על ייצוג כושל או כשל אחר בהתנהלות המסחרית מול היזם".
מה עושים מבחינת מס השבח, כאשר לא ברור כיצד יחושב השטח המקורי של הדירה?
"שאלת מס השבח, כאשר הדיירים מיוצגים על ידי עורך דין של דיירים, כזה שנבחר על ידם, לא אמורה לעלות שכן עסקת תמ"א 38 אינה עסקה שהדיירים הוותיקים משלמים בה כסף "חי". הדיירים הוותיקים משלמים בעסקת תמ"א 38 באמצעות הענקת זכויות בניה ליזם, זכויות הבניה מכוח תוכנית המתאר הארצית שמספרה 38 ורק באמצעותם".
האם אפשרי שהדיירים יקבעו מראש בחוזה שכל עסקה תתבצע בנפרד כעסקת נטו ורק היזם יוציא כסף מכיסו? כיצד ניתן לעגן זאת בהסכם כתוב?
"כל אפשרות אחרת אינה עולה בקנה אחד עם מטרותיו של חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008. כאמור, עסקת תמ"א 38 מטבעה הינה עסקת נטו לדיירים הוותיקים וכדי לוודא שהדבר יצא לפועל בדרך זו חובה על הדיירים הוותיקים לוודא שהייצוג מטעם יעשה אך ורק על ידי עורך דין שנבחר על ידם אשר יש לו ניסיון בייצוג דיירים מול קבלנים".
כיצד בודקים את הגב הכלכלי של היזם ועד כמה הבדיקה הזו חיונית בפרויקטים של תמ"א 38?
"הבדיקה מורכבת. ככלל, אנחנו בודקים איתנות פיננסית באמצעות איתור מידע ממקורות שונים, הן בקשר לחברה הקבלנית והן בקשר לבעלים של החברה הקבלנית. בדיקה זו חיונית מאוד בפרויקטים של תמ"א 38 שמטבעם הינם כאלה שלא בנקל ניתן להשיג עבורה ליווי בנקאי. מרבית הבנקים מסתייגים לחלוטים ממתן ליווי בנקאי לעסקאות תמ"א 38 ומכאן החשיבות הרבה. אדגיש. לא די בבדיקת האיתנות הפיננסית כדי להשלים פרויקט של תמ"א 38 עד סופו".
אין לראות באמור ברשימה זו תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליה לשם כך. רשימה זו אין בכוחה להחליף התייעצות עם עורך דין העוסק בתחום התמ"א 38.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
